Бесквартирный вопрос

Учитывая болезненную реакцию общества на беспрецедентный рост цен на новые квартиры, редакция газеты «Невское время» провела круглый стол «Рынок жилья в условиях свободной конкуренции». Его участники попытались разобраться в ситуации, сложившейся на петербургском рынке жилой недвижимости. Разница в прозвучавших оценках ситуации была лишь в нюансах: одни говорили о «предкризисной ситуации», другие -о наступившем кризисе.

Принять участие в обсуждении были приглашены представители органов власти Петербурга, антимонопольного комитета, общественных организаций строителей и риэлторов, производители строительных материалов, независимые экономисты.

По данным социологических опросов, жилищная проблема уже несколько десятилетий ставится жителями России в число наиболее актуальных. Учитывая ее значимость, на федеральном уровне наряду с другими целевыми программами национального масштаба была принята и программа «Доступное и комфортное жилье - жителям России». И вот еще на старте резкий взлет цен на квартиры поставил ее под угрозу. Для подавляющего большинства россиян приобретение жилья стало просто недоступным.

Перспектива провала разрекламированной программы и превращения экономической проблемы в социальную и даже политическую побуждает власти предпринимать попытки если не исправить ситуацию (что оперативно сделать, наверное, невозможно), то хотя бы добиться ее смягчения или как минимум смягчения ее восприятия населением.

Как мы уже сообщали («НВ», 15 августа 2006, «Строителей построит прокуратура?»), первой властной структурой, отреагировавшей на ситуацию, оказалась Генеральная прокуратура РФ. Она поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить, не вызван ли взлет цен на жилье в Москве, Московской области и Петербурге сговором строительных компаний.

На разных языках

Открывая круглый стол, его ведущий - известный петербургский журналист, ныне обозреватель газеты «Невское время» Анатолий Ежелев - напомнил, что еще несколько лет назад руководители комитета по строительству администрации города говорили о проблеме роста цен как об одной из наиболее тревожных. В ответ строители предупреждали о провале ввода жилья в 2006 году (это связано с новым порядком выделения участков под застройку) и о том, что дефицит скажется на ценах. Тогда этим предупреждениям никто не внял.

«Рецептами спасения» поделились спикер Совета Федерации Сергей Миронов, предложивший создать государственную строительную компанию, которая бы разрушила монополию «частников», главный санитарный врач России Геннадий Онищенко, он же глава Роспотребнадзора, а также начальник управления ФАС по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и ЖКХ Михаил Евраев. Последний обратил внимание на разницу в ценах на жилье в Москве и подмосковном городке Дмитрове и пришел к выводу, что в столице они завышены, возможно, в 2-3 раза.Основными причинами этого чиновник назвал дефицит жилья, предлагаемого рынком недвижимости, и распределение участков застройки «без конкурса, для своих».

Заместитель руководителя Управления антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти Юрий Матыцин, который не смог лично участвовать в обсуждении проблемы за круглым столом в «НВ», изложил позицию своего ведомства так: строительная отрасль Петербурга является вполне рыночной и конкурентной, никакой информацией о «ценовом сговоре» строительных фирм города его управление не располагает сегодня и ранее таких сведений не имело. Проверки по поручению Генпрокуратуры РФ начнутся позже, пока же из Москвы получена лишь предварительная установочная информация. Проверки займут, видимо, 2-3 месяца.

Заметим, ранее глава Федеральной антимонопольной службы РФ Игорь Артемьев публично заявил, что единственный фактор, который серьезно влияет на стоимость жилья, - это «колоссальный неудовлетворенный спрос», прежде всего на земельные участки под жилищную застройку.

Что же показало состоявшееся обсуждение? В первую очередь - огромное число проблем. И то, что разговор шел практически на разных языках.

Если председатель комитета по строительству администрации Петербурга Роман Филимонов с удовлетворением говорил о солидном пополнении бюджета города, полученном в результате земельных аукционов, то директор «Союзпетростроя» Лев Каплан - о том, что запредельные аукционные цены не только формируют непосильную для петербуржцев себестоимость жилья, но и лишают многие не самые крупные строительные компании города (которые раньше обеспечивали до 50 процентов объема вводимых площадей) всяких шансов получить площадку. В итоге они вынуждены в поисках работы уходить из родного города в другие регионы и даже за границу.

Лев Каплан говорил о сотнях (!) принятых в эксплуатацию жилых домов, где купившие квартиры люди не смогут жить еще год-два из-за того, что дома не подключены к инженерным коммуникациям. Роман Филимонов на это отвечал, что по каждому из таких домов разработан план мероприятий и «ведется работа». Он говорил про 800 тысяч сданных в первом полугодии квадратных метров жилья, а Лев Каплан - о том, что петербургские очередники практически ничего из них не получили, так и не дождавшись обещанной программы строительства социального жилья.

И в оценках перспектив мнения расходятся: если глава комитета по строительству говорит о грядущей осенней стабилизации цен, то директор «Союзпетростроя» - о том, что сейчас распродается ранее созданный задел, которого хватит в лучшем случае до середины будущего года.

Кому дефицит - беда, кому - мать родна

Как заявил заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости инженерно-экономического университета ИНЖЭКОН, профессор Сергей Максимов, потому Генеральная прокуратура и поручила антимонопольной службе проверить жилищные рынки Московского и Петербургского регионов, что больше нигде в стране не существует такого рынка, уступающего по объему теневого оборота средств лишь рынкам оружия и наркотиков.

Может быть, в этом все и дело? Разворачивается ипотека, рынок недвижимости остается крайне привлекательным как для частных инвесторов, так и для инвестиционных институтов, причем не только местных... Вот и подогревается дефицит на рынках Москвы и Петербурга миллиардными суммами, пришедшими из других регионов:.. Чего ж удивляться росту цен?

«Пора ответственным лицам брать в руки скальпель и совершать уже какие-то хирургические действия, потому что дальше так продолжаться не может!»

Сегодня строители на волне ажиотажного спроса получают «нетрудовые», как сказали бы в прежние времена, доходы. Зарабатывают и банки, выдавая с виду привлекательные ипотечные кредиты (при подсчете с калькулятором в руках выясняется, что такой кредит больше похож на многолетнюю кабалу). Не бедствуют и госструктуры, и работающие в них чиновники. По оценкам прессы, при цене квадратного метра 4 тысячи долларов «поборы» в пользу государства и отдельных его представителей составляют около 1 тысячи долларов, тогда как при цене 700 долларов - всего лишь 5 «зеленых».

Строители - это коммерсанты, а не благотворители, их задача - делать то, что пользуется спросом, и продавать с максимальной прибылью. Пополнение бюджета, как совершенно справедливо заметил директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, не их задача.

И потому грош цена будет им как бизнесменам, если строители не будут использовать рыночную ситуацию. Которую, отметим, не они создали и возникновению которой противились в течение долгого времени.

В качестве аналогии можно вспомнить ситуацию, когда целые кварталы Нью-Йорка остались без электроснабжения. Первое, что тогда случилось (разумеется, после паники, охватившей жителей), - это мгновенный взлет цен на автономные осветительные приборы, элементы питания и т. п. Причем без тени намека на «сговор торговцев».

Не надо быть профессиональным строителем, чтобы понимать: аукционная торговля участками под жилищную застройку неминуемо приведет к росту цен. А в условиях дефицита участков - к безудержному росту. Чтобы получить дешевое жилье, необходимо было бы «пирамиду торгов» перевернуть - победителем признавать не того, кто заплатит максимальную цену (и переложит ее на покупателя), а того, кто обеспечит минимальную стоимость продажи готового жилья. Разумеется, не в ущерб качеству. Однако в условиях дефицита это предложение теряет смысл - относительно дешевое жилье разошлось бы еще быстрее, чем дорогое.

Участники обсуждения согласились с предложением директора «Союзпетростроя» Льва Каплана о необходимости срочной подготовки антикризисной программы. Скорее всего, ее знаменем должна стать борьба с дефицитом строительных ресурсов и - как следствие - максимальный рост предложения на рынке жилья. Однако, когда такая программа будет подготовлена, реализована и даст результат, совершенно непонятно. Временной шаг на рынке недвижимости составляет 1-2 года. А эксперты предрекают рост стоимости квадратного метра даже массового жилья до 2 тысяч долларов еще до конца года.

Если так и дальше пойдет, петербургским очередникам придется заказывать визы в Болгарию - там жилой метр, говорят, по 300 долларов. А обеспеченным - в Канны: на Лазурном Берегу он всего-то по тысяче. Все равно дешевле нашего... Ведь покупку квартиры в столице остряки уже сравнивают с приобретением картины Рембрандта.

Николай Кошман обратился в Генпрокуратуру

Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман направил в Генпрокуратуру письмо в ответ на просьбу предоставить сведения, на основании которых можно сделать вывод о необоснованном увеличении цен на возводимое в Москве жилье.

В письме говорится, что АСР не располагает какими-либо данными о нарушениях антимонопольного или иного законодательства Российской Федерации строительными компаниями Москвы, состоящими в ассоциации.

Николай Кошман обратил внимание Генпрокуратуры на отсутствие в российском законодательстве государственного регулирования цен на приобретаемые жилые и иные помещения.«Эти цены определяются исключительно рыночными механизмами, поэтому постановка вопроса о необоснованном увеличении цен на вновь возводимое жилье является, очевидно, ошибочной», - отмечается в письме.

Кроме того, президент АСР заметил, что на себестоимость жилья влияют затраты застройщиков на приобретение земельных участков, проектную и разрешительную документацию, строительные материалы, подключение к электрическим, газовым и иным сетям.

Комментарии

Председатель Совета Федерации Сергей Миронов:

- Одни только проверки прокуратуры и антимонопольной службы желаемого результата не дадут. Необходимо появление государственной строительной компании, которая будет диктовать ценовую политику на рынке жилья. Выполняя поставленные государством задачи по национальному проекту «Доступное жилье», она должна предлагать квартиры по реальным ценам, включающим себестоимость плюс фиксированную норму прибыли. Государство не должно позволять богатеть на национальных проектах фирмам, подрядившимся претворять эти проекты в жизнь.

Глава «Росстроя» Сергей Круглик:

- Темпы роста стоимости недвижимости в России «войдут в норму» через 2-3 года, когда на рынке недвижимости увеличится предложение. Строители не могут строить больше жилья, поскольку у муниципальных властей нет программ развития инфраструктуры и проработанных правил землепользования в городах. Сегодня всего 15 городов имеют относительно нормальные градостроительные планы развития территорий. Лишь с февраля по май 2006 года цены на жилье в крупных городах страны выросли на 30 процентов, что обусловлено ростом доходов россиян и тенденцией приобретения квартир в инвестиционных целях.

Председатель комитета по строительству администрации Петербурга Роман Филимонов:

- Строительство идет, строить есть где. Объем жилья, заявленный в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (2,5 миллиона квадратных метров в год), мы обеспечим. Мы упростили процедуры ввода жилья в эксплуатацию, получения разрешений, упрощаем регламент работ на землях собственников, предполагаем и дальнейшее упрощение согласовательных процедур для активизации строительства - просто недопустимо, когда сроки согласования равны сроку самого строительства. Из участков, проданных по «короткому пакету», ни один не находится, как в сельском хозяйстве, «под парами»... Везде идет активная работа. Готовится и документация для торгов. Через официальные торги предоставлены участки для строительства приблизительно одного миллиона метров жилья, хотя нас самих не радует - пугает цена, которую строители дают на торгах за земельный участок. Сегодня цена жилья не разумная, она остановится к концу сентября - началу октября. Более того, мы ожидаем и некоторого ее снижения. Надо дать строителям нормально, планомерно работать, а рынок сам решит вопрос цены.Двигается и городская очередь, расселяется аварийное и ветхое жилье. Что касается социального жилья, то план этого года (156 тысяч кв. метров) мы выполним. В проект бюджета 2007 года усилиями губернатора мы закладываем 256 тысяч кв. метров на сдачу в течение года и 300 тысяч кв. метров для сдачи в 2008 году - это огромные деньги...

Игорь Риммер, депутат Законодательного собрания Петербурга:

- Мы обсудили волнующую общество ситуацию на жилищном рынке с депутатами Госдумы и с российскими сенаторами и 23 августа в 12 часов в Белом зале Мариинского дворца соберем на встречу представителей Совета Федерации и Государственной Думы РФ, антимонопольного комитета, прокуратуры, администрации Петербурга, строительного сообщества...

Мы поддерживаем идею создания Всероссийского антикризисного общественного комитета, который бы проанализировал ситуацию и предложил пакет решений... Сегодняшняя ситуация совершенно неприемлема. Мне, как представителю власти, обидно, что она зачастую «бьет по хвостам». Строительным сообществом опасения давно высказывались, и давно ситуация шла именно к этому. Сложившуюся ситуацию можно было прогнозировать как минимум еще год назад...

Давайте не обсуждать, кто виноват (там масса причин), а думать, что делать. И поблагодарим «Невское время» за то, что сегодня состоялся наконец нормальный диалог строительной общественности, законодателей, исполнительной власти...

Директор «Союзпетростроя» Лев Каплан:

- Когда будет решен вопрос с приемкой в эксплуатацию жилых домов? Я работал при советской власти начальником планового отдела 20-го треста, недострой мы тоже втюхивали -дай боже... Но такого и тогда не было, чтобы сдавались дома без отделки, без наружных сетей... Так можно домов напринимать сколько хотите!

Президент строительной корпорации (Москва) Леонид Казинец:

- На росте цен зарабатывают не те, кто строит, а те, кто дает возможность строить. Только в марте доля города официально возросла на 30 процентов. За полгода в два раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. В результате затраты инвестора растут быстрее, чем цены, которые определяются не затратами, а рыночной конъюнктурой. А если мы хотим государственного регулирования цен, то пусть государство само строит, за свои деньги и реализует жилье без прибыли.

Дата публикации: 16:10 22 августа 2006

Источник: bpn.ru