Цены на жилье в Москве продолжают расти

За последнюю неделю жилье в Москве подорожало на 3%. Сегодня средняя стоимость квадратного метра квартиры в столице составляет 3,6 тысячи долларов. Специалисты прогнозируют, что к концу года "средний" метр жилья в Москве будет стоить не менее 4,5-5 тысяч долларов.

В 2005 году объем предложений на московском рынке жилья сократился на 40%. Дефицит привел к тому, что цены на жилье в Москве выросли на 36,4%. Быстрее других дорожают однокомнатные квартиры в панельных домах. По оценкам экспертов, сейчас самая убогая квартирка в хрущевке в самом плохом районе в пределах МКАД стоит не меньше 110 тысяч долларов. И это еще цветочки.

Бешеные деньги

В такой ситуации любой малоимущий москвич, обладающий собственным жильем, является настоящим миллионером. Но как быть тем, кто только мечтает об отдельной квартире? В апреле 2006 года сам глава столичного Стройкомплекса посоветовал желающим приобрести квартиру в столице оформить свою покупку в ближайшее время. "Тем, кто хочет купить жилье, лучше сделать это сейчас, а не откладывать приобретение в долгий ящик", - сказал тогда Владимир Ресин и уточнил, что "в ближайшее время на московском рынке недвижимости может резко сократиться объем предложения, и, соответственно, цены на жилье вырастут". Как в воду глядел! Уже в мае-июне рост цен на квартиры в Москве составил 5-9% в месяц, а за июль средняя цена столичного "квадрата" выросла на 240 долларов. Это значит, что условная квартира в 50 квадратных метров на этапе подготовки документов купли-продажи успела подорожать на 12 тысяч долларов! В очередной раз объезжая стройплощадки столицы, Владимир Ресин возмутился ценами на жилье: "Это какие-то бешеные деньги!" - и предложил инвесторам-застройщикам заморозить цену квадратного метра. Но тут же оговорился, что это не может быть приказом: "Мы не вправе командовать в этом вопросе, - пояснил Ресин, - и лишь даем рекомендации. Сегодня покупатели хлынули в Москву со всей России и взвинтили цены до тех пределов, которые, на мой взгляд, уже просто неприличны…"

Однако, по мнению экспертов столичного рынка недвижимости, на цену московского "квадрата" влияют не только и даже не столько приезжие покупатели, сколько ряд других объективных причин.

Виноват дефицит

Власть действительно не в состоянии влиять на рынок недвижимости, который управляется по законам бизнеса. Пока спрос на квартиры в Москве будет превышать предложение, цены будут расти.

- К сожалению, государство никак не может повлиять на рост цен, - рассказал корреспонденту начальник отдела ипотечного кредитования риелтерского агентства "Пенаты-Недвижимость" Олег Почепко, - и никаких предпосылок к падению рынка не наблюдается. Количество новостроек в столице не увеличивается, а субсидии на приобретение квартир дают военным, малоимущим очередникам - то есть сейчас на рынок вышли те социальные группы москвичей, которые раньше не могли себе позволить приобретение жилья. Кроме того, начала развиваться ипотека. В последнее время все большее количество банков выходит на рынок ипотеки в Москве.

Банки конкурируют, поэтому процентные ставки по ипотеке постепенно снижаются. Сегодня уже как минимум 5 московских банков предлагают ставку в 9,5% годовых, а некоторые даже представляют клиентам специальный сезонный продукт: "летняя" ставка в 9% годовых. Кроме того, снижаются требования по наличию собственного капитала у заемщика.

Однако, несмотря на то что количество банков, предлагающих ипотечные услуги, возросло, количество сделок по ипотеке не увеличилось - это связано с пресловутым дефицитом квартир. Строительство жилых домов в Москве в I квартале 2006 года выросло незначительно. По данным Росстата, прирост составил лишь 4,3% от уровня I квартала 2005 года, причем в январе и феврале в столице сохранялся спад жилищного строительства, а рост был достигнут за счет марта, когда было принято в эксплуатацию 490,2 тыс. кв. м. Всего за I квартал 2006 года в Москве было построено 1 млн 168,3 тыс. квадратных метров жилья.

Между тем, объем строительства жилья в Подмосковье в I квартале 2006 года снизился на 19,4% в годовом исчислении и составил 516,2 тыс. кв. м. Основная масса квартир в Подмосковье введена в эксплуатацию за счет средств индивидуальных застройщиков - 455,9 тыс. кв. м (на 20,3% меньше прошлогоднего).

- Сегодня многие москвичи, причисляющие себя к "среднему классу", - говорит Олег Почепко, - берут кредиты на покупку жилья в Подмосковье. Но и там они часто не могут подобрать ничего подходящего из-за элементарной нехватки квартир. К тому же по ипотечному кредиту жилье можно приобрести только при полном пакете документов от инвестора и застройщика, а продажа новостроек зачастую начинается еще на этапе закладки фундамента, когда этот пакет еще не сформирован.

В столице спрос на ипотеку действительно огромен. В этом году по сравнению с тем же периодом 2005 года количество выданных банками разрешений на ипотечные кредиты возросло практически вдвое.

Однако квартир по ипотеке было куплено больше всего на 10 процентов. Эта разница связана именно с нехваткой свободного жилья, а также с ростом цен на него. Если между выдачей разрешения на кредит и подбором подходящей квартиры проходит больше месяца, человек уже не укладывается в сумму кредита и, соответственно, не может ничего купить.

Обвала не будет

Так кто же скупил всю столичную недвижимость? Как это ни странно, сами жители столицы. Рост благосостояния горожан за последний год сильно увеличился, и порядка 40% покупателей квартир - это москвичи, желающие удачно вложить деньги.

Именно поэтому наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры: такое жилье часто покупается для последующей сдачи в аренду.

Аналитики рынка жилья отмечают, что серьезно снизить неуклонный подъем цен на квартиры в Москве могут две вещи: вывод строительными компаниями на рынок новых объемов жилья и "сброс" квартир теми, кто купил их в качестве своеобразной "кубышки". Но в ближайшее время это вряд ли произойдет. В настоящее время рынок находится в фазе активного роста цен при снижении объемов предложений.

По мнению экспертов, дальнейшая реализация подобного сценария развития ситуации не приведет к какому-то кризису рынка жилья в ближайшие 12-18 месяцев. Таким образом, никакого обвала цен на квартиры в Москве, очевидно, не будет. Еще как минимум год жилье в столице будет только дорожать.

Причем основную долю жилья будут приобретать по-прежнему для перепродажи и сдачи в аренду.

- Определенность в отношении перспектив московского рынка недвижимости появится с началом осени, - считает эксперт компании "Миэль-Недвижимость" Оксана Каарма. - Несмотря на сезонное снижение активности на рынке в целом, количество сделок не падает в связи с сохраняющимся дефицитом предложений. Рост цен на первичном рынке в Москве в июле составил в среднем 2-3% в месяц, на отдельные эксклюзивные объекты, пользующиеся высоким спросом, подорожание не превысило 5% в месяц. Оживления рынка мы ожидаем к середине сентября, когда цены на жилье в Москве вновь могут серьезно вырасти.

Дата публикации: 11:41 08 августа 2006

Источник: bpn.ru