Цены пошли в рост, а жилья не прибавилось

Рынок недвижимости и рынок ипотечного кредитования живут почти независимо друг от друга. Ситуация на рынке недвижимости развивается скачкообразно, то есть каждые 2-3 месяца она меняется совершенно на противоположную.

Впрочем, рост цен по сравнению с прошлым годом остается стабильным - 1,5 -2 % в неделю. И строители, и экономисты прогнозируют рост цен, причем первые - в пределах инфляционных ожиданий.

В то же время предложений на рынке все меньше. Те пятна, на которых сейчас возводятся дома, были получены еще до введения нового Жилищного кодекса. К 2007 году прогнозируется обвал на первичном рынке жилья, заверяет Павел Созинов, директор Экспертного совета по определению надежности строительных компаний. И это при том, что рентабельность строительства выросла. На некоторых объектах в Москве, например, она доходит до 100%.

За год объем предложения сократился в 1,5 раза. Если прошлой весной на рынке было 78 тысяч предложений, то сейчас - 45 тыс. Как отмечают риелторы, большая часть этих предложений относится к непрямым сделкам. Только 10-20 % предложений поступают в прямую продажу.

На вторичном рынке, утверждает П. Созинов, предложение более стабильно, оно колеблется около 60 тысяч объектов ежемесячно. По мнению заместителя управляющего Санкт-Петербургской территориальной дирекцией «Банка Уралсиб» Юлии Эльдаровой, здесь наблюдается отложенное предложение, поскольку продавцы квартир на вторичном рынке ожидают роста цен. Только за первый квартал цены выросли примерно на 10 - 15 %, а всего лишь за апрель-май на некоторые объекты - на 18 %. Есть примеры, когда за неделю стоимость объекта увеличилась на $50 тыс.

Ипотека все интереснее

Тем временем население все чаще обращается за ипотечными услугами в банки, а сами программы кредитования становятся разнообразнее. За первый квартал 2006 года было выдано 1782 кредита (в прошлом для сравнения - 745 за тот же период). Однако эти цифры не позволяют говорить о какой-то динамике, считает Павел Созинов.

Да, интерес растет, но примерно 30 - 40 % одобренных кредитных заявок не могут найти своей реализации (на вторичном рынке). Срок рассмотрения заявки на ипотечное кредитование не такой уж важный фактор. За 3 - 5 дней банк решает, одобрить ее или нет, а потом у вас есть всего 3 месяца на то, чтобы найти выгодное предложение. За это время цены вырастут, и полученной суммы кредита может не хватить на выбранный объект. Банки это понимают и, идя навстречу клиенту, готовы пересматривать ваши заявки, а также рефинансировать ваш кредит, взятый в другом банке, если его условия перестали вас удовлетворять.

В настоящее время в городе и области действуют 70 кредитных программ (для сравнения в Москве - 130 - 140). По мнению строителей, объем ипотечного предложения сейчас намного превышает объем жилищного предложения. Игорь Жигунов, руководитель рабочей группы по ипотеке Ассоциации банков Северо-Запада, полагает, что это не так. Более того, считает он, ипотека не влияет на рост цен. На рынок недвижимости влияет множество факторов, в том числе - приток иностранного капитала в строительство. За первый квартал текущего года инвестиционными иностранными фондами в России вложено порядка $13 млрд. Это и планируемый приход на рынок компании NCC, и расширение YIT, и, вопреки слухам, дальнейшее развитие Skanska.

Агрессивное разнообразие

В настоящее время ипотека развивается за счет изменения банками форм и условий в уже существующих кредитных программах. Бума кредитования на рынке недвижимости нет (такого, как, например, на рынке автомобилей или потребительского кредитования), однако некоторые банки пошли по пути агрессивной политики. Например, «Банк Москвы» ликвидировал первоначальный взнос.

В банке «Кит-финанс» до момента регистрации жилья в собственность не требуется дополнительного поручительства. Большинство коммерческих банков на первом этапе улучшают свои ценовые условия -расширяют сроки кредитования, уменьшают процентные ставки, понижают первоначальный взнос. Пересмотрев, например, сроки кредитования с 15 до 20 лет, клиент может увеличить сумму кредита на 20 %, с 10 на 15 лет - на 30 %. К заявлениям правительства о снижении ставок до 11,5% банки могут только прислушиваться, но не слушаться, поскольку являются все же коммерческими структурами.

Развивая технологичный сервис, банки не только готовы пересматривать одобренные условия выданных кредитов, но и выдают два кредита одновременно - на первый взнос и на покупку квартиры. Относительно новый банковский продукт - целевой потребительский ипотечный кредит. То есть человек закладывает имеющееся жилье и вносит эти средства в счет покупаемой квартиры. Юлия Эльдарова предполагает, что удельный вес первичных кредитов в кредитных портфелях коммерческих банков все-таки уступает работе на вторичном рынке.

Большинство коммерческих банков пока не работают с городскими субсидиями и программами. Тем не менее город увеличил финансирование городской программы до 400 млн руб. ежегодно. Примерно 350 тыс. руб. получает городской очередник в качестве субсидии. С 2004 года, таким образом, улучшили свои жилищные условия 1,5 тысячи семей.

Дата публикации: 16:36 17 июля 2006

Источник: bpn.ru