Жилье без спроса

На квартирном рынке летом резко упал спрос. Покупатели уже не метут все подряд — выжидают развития ситуации. Горожане, которые приобрели жилье с инвестиционными целями, начали выбрасывать его на рынок.

Цены на жилую недвижимость в обеих столицах притормозили практически синхронно. В Петербурге, как показывает мониторинг предложения, прирост цен снизился с + 4,6% в мае до + 2,6% в июне. В Москве, где в последние месяцы темпы удорожания были несколько скромнее питерских, уменьшение составило с майских + 3,6% до июньских + 2,2%.

В первую неделю июля в Первопрестольной был зафиксирован нулевой прирост — ВПЕРВЫЕ за последние три года. Московская недвижимость остановилась на отметке $1801/кв.м (данные аналитической службы IRN.RU).

В реальных сделках торможение еще заметнее.

Если по весне квартиры зачастую продавались по более высокой стоимости, чем указывалось в рекламе, то в июне таких случаев специалисты уже не наблюдали. Напротив, покупатели начали торговаться, сбавляя цену. По словам операторов рынка, сегодня реальный ценник ниже рекламного на 2-3%. Впору говорить уже не о стагнации, а об откате. Cредняя цена предложения в Петербруге — $1096 за кв.м.

Экстренное торможение
По ценовой динамике петербургского вторичного рынка этот год отличался от предыдущих (рис. 1). Обычно первое полугодие было относительно спокойным, жилье дорожало лишь к концу года. На сей раз рынок, начав разогреваться с сентября 2003 г. и достигнув пикового значения в декабре (+5,8%), чуть притормозил в январе («всего» +4%) и ушел в новый разгон до мая (+5,3% — в обычно спокойном феврале, +5,5% — в марте, +5,0% — в апреле, +4,6% — в мае).

В ситуации ажиотажного спроса цены подхлестывали сами себя: покупатели стремились быстрее «скинуть» деньги и сметали все более-менее подходящие объекты не торгуясь. Продавцы, в свою очередь, повышали запросы. И возникал эффект снежного кома.

Торможение (которого многие аналитики ожидали еще в первые месяцы года) оказалось довольно резким. Снизился спрос — приостановились цены. Ощутив изменение динамики, покупатели начали придерживать денежки — чем еще усугубили падение спроса.

Некоторые горожане, вкладывавшиеся в жилье на первичном рынке, опасаясь отката, выставили свои приобретения на продажу, чтобы «зафиксировать прибыль». Хотя, по словам операторов рынка, это пока существенно не отразилось на общем объеме предложения, но послужило сигналом для покупателей. Многие заняли выжидательную позицию. «С начала года было столько разговоров о перегреве рынка, что многие горожане уверенно ожидают падения цен»,— говорит заместитель генерального директора АН «Итака» Алексей Лобанов.

При этом ценовой ажиотаж не особенно заметно отражался на количестве сделок (рис. 2). Их было несколько больше, чем в прошлом году, — на 8,5%, однако периоды активности и «спокойствия» подчинялись общим закономерностям последних лет. (Для справки: показатели 2003 года, в свою очередь, на 6% превышали цифры 2002-го.)

Единственное изменение: из года в год понемногу подрастает активность в марте (реализуются сделки, открытые в январе-феврале). Зато падение спроса в июне было куда более существенным, чем в прошлые годы. «Если обычно летом открывается на 20% меньше сделок, чем в мае, то в этом году — в среднем на 40%», — отмечает генеральный директор агентства «Легион-Недвижимость» Максим Чернов. Аналогичные оценки приводят и представители других компаний.

Пока падение количества сделок не отразилось в статистике ГБР. Подождем данных июля-августа (в июле, как правило, регистрируется на 10% больше сделок, чем в июне, «провал» наблюдается в августе и сентябре). Однако нет худа без добра: цепочки стали разваливаться куда реже (по весне агентствам не удавалось «довести» от трети до половины начатых сделок).

Теперь же и встречные объекты найти проще, и цена не меняется радикально за время оформления документов.

За последние полгода несколько изменились приоритеты покупателей по районам города (рис. 3): быстрее всего росли цены в Калининском районе (причина — завершение восстановительных работ на ветке метро). Ценовой индекс района вырос с -0,7 в январе до +0,66, а у соседних Выборгского и Приморского он снизился. Немного потерял в привлекательности и Московский район — также за счет «подтянувшихся» соседей: Кировского и Фрунзенского районов.

Запоздалый ажиотаж
Примечательно, что у резкого ценового подъема этого года нет видимых причин: политические кризисы, значимые колебания валют или цен на сырье и пр. Говорить о «местных» факторах также не приходится: ситуация в обеих столицах схожая.

По версии некоторых экспертов, все, возможно, объясняется большой инертностью, с которой рынок недвижимости реагирует на внешние факторы (достаточно вспомнить кризис 1998 года, когда еще полгода после дефолта жилье продолжало дорожать).

Нынешняя динамика может быть запоздалой реакцией на прошлогоднее падение доллара: нестабильность американской валюты вызвала потребность горожан избавиться от «зеленых», переложив средства в недвижимость. Если эта версия верна, то теперь, когда горожане освободились от американской валюты, а сама она стабилизировалась, цены могут простоять на месте довольно долго.

Сегодня участники рынка предпочитают воздерживаться от прогнозов, однако падения цен никто не ждет. Те, кто все-таки отваживается делать предсказания, предполагают, что цены начнут расти уже в сентябре, хотя и более низкими темпами: на 3-4% ежемесячно, до конца года.

В качестве подстегивающих факторов некоторые специалисты называют ипотеку. Однако пока доля ипотечных операций не превышает 1% в общем объеме сделок и не в состоянии серьезно влиять на цены. «Главная сложность при работе с ипотечными деньгами: трудно найти продавца, который согласится получать безналичные рубли.

Ведущие ипотечные банки периодически заявляют о том, что клиенты могут получать деньги через ячейки, однако пока в практику это не вошло. Говорить о влиянии ипотеки на ценовую ситуацию преждевременно», — полагает директор АН «Бекар» Алексей Бегунов.

Метры, равняйсь! Разойтись!..
На более спокойном рынке, по ожиданиям специалистов, сгладится разница цен квадратного метра в различных категориях жилья. Последнее время опережающими темпами дорожало малогабаритное жилье: «единички» и комнаты. Граждане старались купить хоть что-то, не рискуя копить деньги на более просторное жилье.

«В результате сложилась парадоксальная ситуация — выгоднее стало продавать квартиру по комнатам: сумма их цен превышала общую стоимость объекта. Впору начинать расселения наоборот», — говорит генеральный директор АН «Союз» Аркадий Кязимов.

Сегодня квадратный метр в «единичке» стоит на 18-20% больше, чем в «трешке». (Для сравнения: в 1998 году эта разница составляла около 6%.) Специалисты ожидают, что ситуация постепенно будет выправляться.

А вот разница в стоимости квадратного метра в домах разного качества, напротив, может увеличиться.

В условиях спокойного выбора покупатель будет больше внимания обращать на качество жилья. Вырастет и ценность локации. «В конце 1990-х годов горожане, даже переезжая из центра на окраину, думали «метрами»: сколько было, столько же должно и остаться. Это время прошло.

Покупатель готов платить за место и качество жилья, поэтому в домах разного типа и квартиры одного размера будут серьезно отличаться по цене»,— говорит директор Петроградского отделения агентства «Адвекс-РОССТРО» Юрий Воробьев.

Положение на рынке заставило риэлтеров всерьез задуматься об изменении подходов к бизнесу. «Нормальная компания и в период интенсивного роста помнит о предстоящем спаде рынка. К изменению ситуации мы были готовы.

С июня мы сократили часть «необязательных» расходов, несколько снизив текущие издержки»,— рассказывает генеральный директор АН «Динас» Юрий Сергеев.

Мнения

Аркадий КЯЗИМОВ,
генеральный директор АН «Союз»: По текущим сделкам отказов нет, все начатые продажи доводятся до конца. А вот новых сделок открывается значительно меньше, чем в прошлые годы. Существенно выросло количество предложений в прямой продаже. Несколько сместились и территориальные приоритеты. Как только президент проехал по восстановленной ветке метро, начали звонить продавцы с Гражданки, требуя поднять цену: теперь, мол, жилье здесь стоит дороже. Заметно сократился спрос на Невский, Красносельский районы и пригороды.

Сергей КОЗЛОВ,
исполнительный директор АН «Центр»: Покупатели-инвесторы стали чаще продавать свои новые квартиры (иногда дешевле, чем застройщик), и это дает гражданам повод поторговаться с застройщиком за цену и условия. Сегодня многие строительные компании, не изменяя номинальную цену, расширяют набор дополнительных опций. Не исключаю, что цены в какой-то момент могут и отыграть назад, но весьма незначительно.

Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН «Динас»: Сегодня покупатель неторопливый: ходит, присматривается, ждет. Практически встали приличные варианты в центре (кроме видовых квартир) — прекратились даже просмотры. Агентства недвижимости, которые выкупали жилье на себя, теперь выставили его в продажу, но оно зависло в листингах. Многие инвесторы старались провести расселение летом — теперь они выжидают.

Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс-РОССТРО»: На рынке появились предложения от покупателей-инвесторов в строящихся домах на ранних стадиях. Многие, опасаясь спада, стараются зафиксировать свою прибыль и переуступают квартиры на 10-15% дешевле, чем у застройщика. Однако рынок это не обвалит: «инвестиционного» жилья в городе оказалось не так много, как опасались некоторые. Большинство застройщиков спокойно переживет временное нашествие «конкурентов» и спад собственных продаж.

Максим ЧЕРНОВ,
генеральный директор агентства «Легион-Недвижимость»: Работа в период стагнации или ценового отката требует большей компетентности от риэлтеров. Возможно, нынешняя ситуация поможет наконец очистить рынок от засилья непрофессионалов и фирм-однодневок.

Алексей БЕГУНОВ,
директор АН «Бекар»: Во время весеннего ажиотажа был реализован даже отложенный спрос, так что в ближайшее время цены вряд ли будут расти. Возможно, это произойдет осенью, когда покупателей станет больше, но подорожание все равно будет более плавным, чем в первой половине года.

Автор: Дмитрий Сперанский (Недвижимость и строительство Петербурга)

Дата публикации: 18:39 19 июля 2004

Источник: bpn.ru