Битва гигантов

На рынке недвижимости никогда не прекращается борьба между первичкой и вторичкой. Оба этих типа квартир обладают своими преимуществами и недостатками, и агентства, специализирующиеся на каждом из них, активно "пиарят" своих.

Нынешняя ситуация, когда рост цен остановился, а будущее неопределенно, придал этой борьбе новый импульс. "Вторичники" переходят в наступление. Их главный аргумент - неновые квартиры оказываются выгоднее, особенно если покупка "инвестиционная", т.е. с целью вложить деньги.

Действительно, сегодня квартиры в новостройке продаются "на котловане". Оплачивать нужно уже сейчас, а реально "в руки" товар получаешь не раньше чем через год. Все это время деньги оказываются замороженными, они не приносят даже тот небольшой доход, который могли бы, находясь на депозите в банке. Кроме того, предстоят еще солидные траты на ремонт, который обойдется уж никак не меньше 0 за кв. м, а более-менее пристойный - от 0. С момента сдачи дома появляются и квартплата и платежи за коммунальные услуги. Жить еще нельзя, а деньги отдавать уже нужно.

В прежние золотые времена, когда недвижимость дорожала на 30-50% в год, все это, конечно, казалось мизером по сравнению с итоговым доходом. Но сейчас цены стоят, и появляются сомнения. Если остановка продлится, то такие инвестиции точно окажутся невыгодными. Если же рынок пойдет на спад (хотя аналитики говорят, что 40-50-процентного обвала, как в 1998-1999 годах, не будет точно, а вот понижающая коррекция в ближайшие пару лет процентов на 10 вполне вероятна), то вообще страшно подумать.

Вторичная квартира привлекательна тем, что она уже готова к проживанию. А это значит, что уже на следующий после сделки день новый владелец может сдать ее в аренду, и она станет приносить доход. 6-8% годовых для типового жилья и до 10-12% у элитного - невеликие деньги, но они компенсируют даже ту самую нехорошую понижающую коррекцию. Если же цены возобновят рост, инвестор получит двойной доход - и от аренды, и от увеличения стоимости.

Всем бы вторичка хороша, но есть и у нее минус - старение. Причем не только физическое, но и моральное. Если измерять цену квартиры не деньгами, а сравнивать с другими квартирами, то старое жилье постоянно дешевеет. Еще лет 10 назад пятиэтажки считались вполне достойным жильем, а сегодня покупатели о них и слышать не хотят. Аналогичные процессы начинаются и относительно девятиэтажек. Постоянно появляются новые серии домов со все лучшими потребительскими качествами - и старые на этом фоне выглядят все более блекло. Исключение из этого правила составляют лишь здания, расположенные в историческом центре и имеющие ценность как памятники истории.

Владимир Абгафоров (Квартира. Дача. Офис.)

Дата публикации: 09:31 15 июля 2004

Источник: bpn.ru