Москва. "Элитки" на всех не хватает!

На московском рынке элитного жилья с начала 2004 г. ощущается серьезный дефицит предложения. Сотрудники специализированных риэлторских фирм жалуются, что им, собственно, нечем торговать. В каталоге предложений можно найти либо не самые удачно расположенные квартиры без видовых характеристик площадью свыше 300 кв. м, либо не самые удачные объекты класса В. Впрочем, подобное положение дел, скорее всего, изменится уже осенью, когда на рынок планируется вывод сразу нескольких интересных объектов.

По сути, единственным заслуживающим уважения и внимания объектом, из представленного в этом году на рынке элитного жилья, был дом в Коробейниковом переулке. Его застройщиком выступила, по оценкам многих, лучшая структура на этом очень узком рынке - компания Rose Group. Их дом, который по-хорошему тянет не более чем на класс А-, ввиду серьезного дефицита предложения, был выставлен на рынок на стадии котлована от $5200 за квадрат. Многим цена показалась явно завышенной: хоть и Остоженка, однако дому под условным названием "Текстиль" явно не хватало нормальной инфраструктуры, да и офисов на первых этажах запланировано большое количество. Плюс общее количество квартир - 66 - явно слишком много для объекта класса А. Ан нет, за шесть месяцев от начала продаж усилиями риэлторов было продано 60 квартир, а стоимость квадратного метра возросла на 35% - до $7200.

Есть большие. По 5. Но зато в центре.

Впрочем, по словам консультанта по недвижимости компании Kirsanova Realty Ирины Егоровой, подобные удачные проекты в последнее время становятся все большей редкостью. Реальных объектов в центре практически не осталось. Дом в Коробейниковом переулке стал фактически единственным предложением по Остоженке. На Плющихе все ждут вывода на рынок разрекламированного проекта "Три тополя", однако стройка давно уже идет, а застройщик по неизвестным причинам квартиры на продажу не выставляет. Объекты на Савинской, Ростовской и Озерковской набережных выставляются в среднем по цене порядка $4500 за квадрат, однако большого интереса они не вызывают - чистый класс В, плюс ко всему еще и в абсолютно нераскрученных местах (хотя на квартиры с хорошим видом спрос достаточно устойчив). Объекты на Патриарших прудах, в Козихинском и Палашевском переулках определяются большинством риэлторов как явно средние по качеству, в первую очередь исходя из неожиданно невысокого класса проводимых общестроительных работ. Еще один немаловажный минус - большие проблемы с решением вопроса инсоляции (степень освещенности зданий солнечным светом).

Заявленные как класс А объекты в Саймоновском и Курсовом переулках на рынок входят еще с большим трудом - по ним еще не урегулированы земельные отношения между Москвой и федеральными властями. Из находящихся в продаже объектов класса В более-менее сносно продаются дома "Арбат, 18" (от $4200 за 1 кв. м), "Камелот" (остались квартиры по $4700 за квадрат) и "La Defense" (цены варьируются от $4200 до $5200). А вот, к примеру, дом на площади Победы, выставленный по ценам от $5000 до $5300 за 1 кв. м, да еще и при нарезке квартир от 300 кв. м и выше, похоже, ждет провал. Покупатели с бюджетами от $1,5 млн явно к такому не готовы и не испытывают никакого желания выезжать из центра.

Однако в центре ничего "приличного" им предложить не могут. В итоге покупатели готовы подняться в цене до $5000 за метр, но приобрести хороший объект класса В в центре. Однако и это стало проблемой. Вообще, сегодня риэлторы уже отмечают, что стоимость вступительного билета в клуб обладателей элитных квартир в Москве поднялась до "единицы". Говоря проще, не имея бюджета порядка $1 млн, купить элитную квартиру будет крайне затруднительно.

Чуть помедленнее цены, чуть помедленнее

Исходя из складывающегося на рынке дефицита предложения элитного жилья, было бы логичным предположить новый виток цен. Однако риэлторы не склонны к столь оптимистичным прогнозам. К примеру, управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что "в текущем году темп роста цен несколько снизится и к концу года составит 22%. Ожидать остановки роста цен на жилье следует не раньше конца 2005 г., а активно развивающаяся схема покупок в кредит может еще больше отдалить этот момент". По мнению г-на Ковалева, анализировать динамику цен на элитное жилье достаточно сложно, поскольку каждый объект на этом рынке является уникальным, и его цена может определяться независимо от стоимости квартир в объектах-аналогах. Кроме того, необходимо иметь в виду, что "рост стоимости объекта недвижимости имеет три различные составляющие, вычленить вес каждой из которых в точности довольно сложно: увеличение стоимости в связи с продвижением проекта, общерыночный рост и рост рыночной стоимости конкретного объекта", - отмечает г-н Ковалев.

То, что цены продолжают свой рост, не вызывает сомнений ни у кого. Как отмечает консультант по недвижимости компании Kalinka Realty Алексей Сидоров, в верхнем ценовом сегменте (дома классов А и А-) прирост цен возможен приблизительно в рамках существующей инфляции, т. е. 10-12% годовых. А вот у элитных домов нижнего ценового сегмента (класс В) запас для роста цен еще есть - до 20-25% годовых. В основном этот запас касается стартовых цен, с которыми девелоперы выводят свои объекты на рынок. Если два года назад они в среднем начинали продажи с $2500 за 1 кв. м, то сегодня цена квартир "на котловане" поднялась до средних $4000. "Несмотря на общую повышательную тенденцию, мы все же рекомендуем девелоперам выходить на рынок по консервативным, а не максимальным ценам. И лишь затем начинать корректировку по рынку - слишком велика опасность отпугнуть клиентов высоким стартом, после чего придется приложить немало дополнительных усилий, чтобы вернуть клиентов и вызвать новую волну интереса к проекту", - подчеркивает г-н Сидоров.

Позиция застройщиков, стремящихся изначально заявлять максимальные цены, тоже понятна: аппетиты властей города, постоянно увеличивающих размер своей доли, использование постоянно дорожающих отделочных стройматериалов из Европы, привлечение к проектам дорогостоящих, зато известных архитекторов и дизайнеров, удорожание предпроектных работ за счет повышения цены на работы по подводке коммуникаций - все это приводит к серьезному увеличению инвестиционной себестоимости строительных работ. По некоторым объектам в 2004 г. она достигла цифры $2600 за 1 кв. м. Плюс затраты на рекламу, маркетинг и тому подобную мелочевку, минимальные 30% собственной прибыли - вот и получаем $4000 за квадрат на старте проекта. И никаких тенденций или слухов, ничего из того, что могло бы повлиять на снижение этой цифры.

Пришло время рисковать

Итак, растет себестоимость строительных работ, растут продажные цены, на рынке ощущается дефицит качественных предложений, соответствующих заявляемым ценам. Что делают в этой ситуации покупатели квартир, фактически оказавшихся в ситуации "или сейчас, или никогда"? Судя по всему, они все чаще останавливают свой выбор на первой части дилеммы. Однако это означает высокий риск проводимых инвестиционных покупок. К примеру, уже упоминавшиеся объекты в Саймоновском и Курсовом переулках. Ситуация по ним приблизительно следующая: объекты заявлены, существуют архитектурные и дизайнерские решения, есть приблизительная нарезка квартир и заявленная стартовая стоимость. Это в активе. А в пассиве - строители еще не вышли на площадку, поскольку не решен статус принадлежности земельного участка, и суд рассматривает спор (конечно же, между Москвой и федеральными властями) на предмет того, кто же является его "хозяином".

Казалось бы, кому придет в голову в этой ситуации рассматривать вопрос приобретения квартир в этих даже не домах, а еще только проектах? Однако хорошее месторасположение домов, хорошие объемно-планировочные решения, реальная цена - и риэлторы с удивлением для себя констатируют, что их клиенты согласны на внесение предоплат за квартиры в этих домах. С единственным условием: совместными усилиями юристов всех заинтересованных сторон создать вариант договора (в данном случае невозможно заключение даже стандартного инвестдоговора), по которому застройщик сможет принять деньги у покупателя, а покупатель получить некое подобие безопасности произведенных вложений. Как назвать эту ситуацию: тенденция, "игра в русскую рулетку", точный расчет - риэлторы еще не решили.

Вторичка начала заявлять о себе

Хотя сказать, что у покупателей совсем уж нет выбора, нельзя. И хотя, как отмечает Ирина Егорова, вторичный рынок элитных квартир в 2004 г. достаточно вялый, предложение все же есть. Однако в основном это "невидовые" (т. е. без красивого вида из окон) квартиры на нижних или средних этажах. Главное их преимущество - готовый жилой дом. Такие квартиры, конечно, когда-нибудь обязательно дождутся своего владельца, главное желание которого - купить и сразу начать ремонт. Плюс есть некие "виртуальные" квартиры, владельцы которых изучают возможности их продажи, однако на продажу не выставляют, поскольку у них нет предмета для новых инвестиций на первичном рынке.

Вообще ситуация на вторичном рынке складывается достаточно интересная. При существующем высочайшем спросе, способствующем тому, что много предлагаемых на продажу квартир даже не доходят до рекламы, уходя "своим" клиентам из листа ожидания, можно отметить и тот факт, что при неправильной, а точнее, явно завышенной оценке их стоимости квартиры не продаются годами. Так, уже с прошлого года стоят в прайс-листах квартиры в Молочном, 1 ($8500 за кв. м), две квартиры в Бутиковском переулке, а также квартиры в "Торрисе" по $8800-9500 без отделки и по $10 000 за кв. м с отделкой. По мнению Алексея Сидорова, именно определение стоимости произведенных отделочных работ и является камнем преткновения и самой главной ошибкой при оценке элитной квартиры на вторичном рынке.

Ремонт должен быть адекватен месту, дому, моде и т. п. К примеру, по ряду квартир их хозяева вложили в ремонт от $1000 до 1500 за кв. м. Естественно, что все собственники считают, что эта сумма должна быть внесена в продажную стоимость квартиры. Однако ни риэлторов, ни покупателей эта ситуация не устраивает, поскольку уже года два назад было принято неофициальное решение о том, что полная стоимость произведенного ремонта в зачет стоимости квартиры не идет. Максимум, на который полагается рассчитывать продавцу (в отношении элитных квартир) - это прибавка $300-500 к среднерыночной стоимости квадратного метра. А вот продавцы "зависших" квартир, что видно невооруженным глазом, загнали в стоимость квадратного метра не только произведенный ремонт, но и немалую толику (порядка 50-70%) своих надежд на рост рынка и извлечение дополнительной прибыли. А рынок такую позицию не воспринял.

Все это лишний раз подтверждает мнение о том, что покупатель элитного жилья в Москве заметно "поумнел": если в отношении первички он готов рисковать, то квартиры на вторичном рынке хочет покупать исключительно по существующим на рынке ценам. Впрочем, как считает Константин Ковалев, "при работе на вторичном рынке большое значение имеет субъективный фактор, поскольку стоимость элитной квартиры на вторичном рынке может расти вне зависимости от общерыночной ситуации, так как всегда найдутся покупатели, желающие приобрести квартиру в конкретном доме".

Что было, что будет

Вообще, анализировать складывающуюся ценовую ситуацию летом достаточно тяжело. Даже в секторах эконом- и бизнес-классов ощущается серьезное сезонное уменьшение покупательского спроса. А покупатели в элитном секторе, судя по всему, взяли некую паузу в ожидании выхода на рынок ближе к концу года новых объектов. По мнению специалистов компаний Kalinka Realty и Kirsanova Realty, именно к этому времени и следует ожидать появления на рынке новых интересных объектов. К примеру, одним из хитов осенне-зимнего сезона может стать действительно интересный и красивый дом на Котельнической набережной. Место неоднозначное, еще недостаточно раскрученное, однако девелопер и не собирается выпячивать объект в классе А, а собирается действовать вполне по рынку: дом будет в классе В+, цена квадратного метра на старте составит $4000. По общему мнению, большая часть из 80 квартир в этом доме может найти своих покупателей уже к концу года.

Пожалуй, лето лучшее время порассуждать и прикинуть, как будет дальше развиваться рынок элитного жилья. Основной вопрос: какой район придет на смену Остоженке? Второе место Плющихи, получившей, кстати, название "серебряной мили", сомнениям не подлежит. Однако в последнее время ничего новенького о появление в этом районе очередных элитных объектов не слышно.

Тогда кто следующий? Похоже, что все-таки Патриаршие пруды. Во всяком случае, в 2004 г. они уже явно сравнялись с Остоженкой по числу строящихся объектов элитного жилья. Как считает Константин Ковалев, "ожидается, что именно Патриаршие пруды станут новым очагом комплексной элитной застройки во второй половине 2004 - начале 2005 г. В дальнейшем вектор развития районов элитной застройки будет перемещаться по часовой стрелке к Тверскому району и Сретенке. Одновременно продолжится активное строительство в районе Замоскворечья, который на сегодняшний день является одним из лидеров по количеству свободных или перспективных площадок для строительства".

Впрочем, все эти прекрасные и интересные теоретические выкладки вполне могут нарушить девелоперы. И хотя риэлторы напрямую не высказывают своих претензий, однако все более заметно, что им явно не по нраву усиливающаяся тенденция ряда девелоперов, в особенности "молодых", выводящих на рынок свои первые объекты, нарезать квартиры в строящихся домах излишне большими площадями. Понятно, что гораздо проще и выгоднее предлагать на продажу квартиру площадями от 300 до 700 кв. м. Однако продавать их крайне тяжело - покупателей, готовых выкладывать за престижное жилье более $2 млн, все меньше.

Ведь возьмем тот же дом "Текстиль" в Коробейниковом переулке. В немалой степени, по словам Ирины Егоровой, его успеху на рынке способствовала очень грамотная и удачная нарезка квартир - по 120-160-180-220-270 кв. м. Пожалуй, это один из самых оптимальных вариантов. Впрочем, дeвелопер этого проекта - Rose Group, за квартирами в домах которого выстраивается очередь еще до появления архитектурных проектов домов. У таких монстров рынка элитного жилья есть чему поучиться.

Другое дело, что о "молодежь" не особо забивает себе этим голову. Ситуация диктует иную логику: рынок разогрет, и так все сметут, как горячие пирожки. Однако рано или поздно девелоперы будут наказаны за пренебрежение законами рынка. Тем более что подобная позиция: продать можно все - начинает раздражает даже продавцов.

Михаил Мороз (Журнал "Русский фокус")

Дата публикации: 10:05 13 июля 2004

Источник: bpn.ru