У вас есть миллион? Вложите его в новостройки!

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Приобретение недвижимости не для собственного проживания, а в качестве инвестиции – это такая традиционная забава на нашем рынке. В прежние годы частные лица активно в нее играли, ставя своеобразные рекорды: в профессиональных кругах рассказывают о гражданине, приобретшем «на котловане» 102(!) квартиры. Кризис 2008-9 годов, конечно, основательно отбил охоту к подобным манипуляциям. Но ничто в природе не вечно – с общим «оттаиванием» рынка возвращаются и частные инвесторы. Куда им сегодня вкладываться, какие дивиденды могут принести эти вложения – с этими вопросами разбирался обозреватель журнала Metrinfo.ru.

Минимумы – московские и подмосковные

Самый первый вопрос, интересующий любого инвестора, – это «порог вхождения», т.е. самые маленькие деньги, с которыми можно входить в подобные проекты. Российская столица в этом смысле подтверждает репутацию «города миллионеров»: минимальная сумма для инвестиций в новостройки, по оценке Ольги Новиковой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», здесь составляет 4-5 млн руб.

В Подмосковье «пороги», естественно, значительно ниже. «Минимальный бюджет для инвестирования в новостройки на сегодня составляет 1,4 - 1,5 млн руб., - сообщил Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья». – За эту сумму можно приобрести однокомнатную квартиру эконом или комфорткласса площадью около 40 кв. м в объекте на начальных стадиях готовности (организация стройплощадки, производство работ нулевого цикла) в одном из городов среднего Подмосковья (15-30 км от МКАД)». Как отмечает эксперт, тут необходимо учитывать два важных момента. Во-первых, цены, естественно, разнятся для разных городов Московской области – даже при условии их примерно одинакового удаления от МКАД. А во-вторых, минимальная цена – это не всегда самое лучшее, поскольку не сулит инвестору наибольшей доходности. «Зачастую она потому и минимальна, что не предполагает существенного улучшения условий проживания вокруг», - говорит Артем Ржавский.

Варианты, но с дефектами

Можно ли «вложиться» еще дешевле? Теоретически - да. Первый путь – это уехать подальше от Москвы, в населенные пункты, расположенные в самых удаленных уголках области или даже в соседних регионах. Но подобный маневр чреват своими проблемами. В «медвежьих углах» строят мало, часто ничего не известно о застройщике – соответственно, его способность довести объект до готовности вызывает сомнения. Да и далеко не факт, что приобретенная недвижимость станет в обозримом будущем дорожать – все-таки наш рынок двигают вперед «московские» деньги. А ездить каждый день на работу из Одинцова или даже Голицыно – это одно, а вот из Серебряных Прудов – совсем другое.

Второй очевидный способ снизить минимальную планку – это воспользоваться кредитом. К примеру, как сообщили нам в компании Urban Group, в предлагаемом покупателям ЖК «Новосходненский» стоимость самых маленьких объектов (квартир-студий) начинается от 1,9 млн руб. А с использованием ипотеки эти объекты можно купить, имея всего 400 тыс. руб. При всей внешней привлекательности варианта с кредитованием покупатель должен четко понимать одну деталь. Доход подобная инвестиция принесет ему только в будущем – когда квартира будет достроена, и ее можно будет продать. Да и будут ли те доходы – тоже вопрос: вдруг наш рынок свалится в очередную «яму». А вот расходы ипотечный кредит принесет сразу и без оговорок – платить надо будет ежемесячно. Так что инвестиция получается не то чтобы негодная – просто надо очень внимательно все посчитать…

В лидерах – недорогое

С чем дружно соглашаются все эксперты – инвестиционная квартира должна быть недорогой. И дело тут не только в упоминавшемся выше «пороге вхождения». Чем ниже цена – тем шире будет впоследствии круг ваших потенциальных покупателей, и тем менее капризными они окажутся. Так что даже если вам так повезло в жизни, что у вас на руках имеется крупная сумма денег – лучше вложить ее не в один дорогой объект, а в несколько дешевых.

По этой же причине среди предлагаемых в строящемся доме квартир лучше выбирать небольшие – однокомнатные площадью 35-45 кв. м и двухкомнатные в 55-65 кв. м. Они наиболее востребованы у потенциальных покупателей. По поводу этажей особого единства мнений нет. Одни эксперты считают, что лучше всего продаются «срединные», поскольку люди наши боятся, что в случае поломки лифта придется высоко подниматься по лестницам. Их оппоненты утверждают, что в последние годы потребительские приоритеты все больше тяготеют к жизни наверху: там больше воздуха и света, и меньше вероятность, что живописный вид из окна будет заслонен возведенным по соседству домом. С чем согласны все – нижние этажи заметно хуже. С другой стороны, они и продаются сегодня дешевле.

Планировки – «удобные», что подразумевает просторную кухню, высокие потолки, гармоничные пропорции комнаты (не вытянута сильно вдоль, что на профессиональном жаргоне называется «вагоном»). Впрочем, в современных проектах планировки по большей части и так удобные.Что касается вида из окна, то, конечно, хорошо бы, чтобы он был симпатичным. Однако данный критерий, принципиально важный для дорогих ценовых сегментов (люди там более придирчивы, вы не забыли?), в дешевых не столь принципиален. Будет красиво – хорошо, но и не очень живописное мы тоже купим. А вот к чему «экономные» покупатели действительно относятся серьезно, так это к обустроенности своей будущей жизни. «Наибольший интерес проявляют к домам в составе комплексной застройки с полным набором объектов собственной социально-бытовой инфраструктуры, - отмечает Артем Ржавский («Азбука жилья»). – Доля покупок квартир в кварталах массовой застройки достигает 80%».

Где именно имеет смысл покупать инвестиционную квартиру? Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») считает наиболее интересными микрорайон «Царицыно» (кстати, его вторая очередь сейчас как раз находится на начальной стадии строительства), а также ЖК «Богородский» и «Шоколад». Среди объектов в Подмосковье она назвала «Немчиновку», «Новокосино-2», ЖК «Академик» в Мытищах. Артем Ржавский («Азбука жилья») рекомендует отправиться на расстояние примерно 15 км от МКАД. «Этот пояс Подмосковья наибольшим образом развит сегодня и будет продолжать развиваться в ближайшее время, совершенствуя инфраструктурную составляющую, - считает эксперт. – Стандарты проживания здесь приближаются к столичным, что, несомненно, будет сказываться на ликвидности расположенных здесь объектов».

Бонус за риск: высчитываем срок

Цикл «жизни» новостройки общеизвестен – от проектной документации до оформления квартир в собственность. В какой момент частному инвестору разумнее всего включиться в этот процесс? Однозначного ответа на этот вопрос, к сожалению, не существует. Точнее говоря, он сводится к широко известному в экономике принципу, гласящему, что чем выше возможная доходность, тем больше и риск.

«С точки зрения эффективности инвестиционных вложений, наиболее выгодной является покупка квартиры на самых ранних стадиях готовности (организация стройплощадки, производство работ нулевого цикла), - говорит Артем Ржавский («Азбука жилья»). – Известно, что цена с момента начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию возрастает на 25-40%».

Не стоит, однако, забывать, что чем дальше от финиша – тем больше риск (собственно, во многом по этой причине «котлован» и стоит дешевле). Так что принимать решение о вхождении в тот или иной проект следует, изучив застройщика (репутация на рынке, уже реализованные проекты). Что выбрать – более высокий доход или надежность – этот вопрос каждый для себя решает сам.

Или успеть, или сдавать

Максимальной цена на квартиру окажется в момент, когда на нее уже получено свидетельство о собственности. Тогда бы ее и продавать, но мешает одно серьезное обстоятельство: согласно Налоговому кодексу, продавец недвижимости освобождается от налогов только в том случае, если владел ей не менее трех лет. Все остальные должны при продаже заплатить с суммы, превышающей 1 млн руб., 13% подоходного налога, что, конечно, радикально снижает эффективность любых спекулятивных операций.

Выхода два – либо успеть продать перед самым оформлением собственности, пока квартира юридически еще не существует. Либо ждать три года. А поскольку в этот период траты по содержанию недвижимости окажутся весьма внушительными (одна квартплата сегодня составляет порядка 3000 руб. в месяц для однокомнатной квартиры – да и это в том случае, если управляющая домом компания не очень жадная), то разумнее попытаться в этот период сдавать квартиру в аренду. Правда, предупреждают специалисты, доходность этого мероприятия на сегодня составляет не более 5% годовых, плюс новостройку необходимо привести в минимальное пригодное для жизни состояние. И в этом смысле очень привлекательно смотрятся объекты, которые сдаются с отделкой – пусть и небогатой «муниципальной», но вполне годной для не слишком притязательных арендаторов. Которые, собственно, и снимают квартиры в типовых домах.

Дата публикации: 16:34 27 июня 2011

Источник: bpn.ru