Юристы спешат на помощь: правовая борьба за качество строительства, ТСЖ, землю и свою квартиру

Некоторое время назад наш журнал начал разговор о том, что проблемы, с которыми сталкиваются покупатели квартир в новостройках, служат источником неплохого дохода для целого ряда фирм и частных лиц. Мы говорили о двух видах юридических услуг: оформлении права собственности на квартиры и согласовании перепланировок в них. Но перечень сложностей новоселов этим не ограничивается – соответственно, перед юристами открываются новые возможности для заработка.

Для тех, кто не читал нашего предыдущего материала, журнал Metrinfo.ru дает ссылку - «На новоселов работает целая юридическая индустрия: оформление собственности, перепланировок и т.д.», а в сегодняшней статье рассмотрим прочие юруслуги для новоселов – борьбу с недоделками, выяснение отношений с управляющей компанией и создание ТСЖ, а также судебные дела с дольщиками.

Недоделки: такса уже сложилась

Качество строительных работ давно уже стало притчей во языцех. По оценкам экспертов, 70-80% новоселов недовольны тем, в каком виде они получают новые квартиры. Другое дело, что далеко не все из этих людей идут жаловаться – многие полагают, что собственные время и нервы дороже, и предпочитают устранять недоделки за свой счет. А среди тех, кто все-таки обращается, 15-20% недовольны кривыми стенами, примерно столько же – плохим примыканием оконных блоков. Далее следует качество самих окон, сантехники, герметизации швов (по данным «горячей линии» Комплекса градостроительной политики и строительства г.Москвы).

Теоретически, дефекты должны ликвидироваться застройщиком самостоятельно и бесплатно. «Внешние – при сдаче квартиры покупателю, - разъяснили нам эксперты компании «Атлант Инвест». – А на скрытые закон отводит гарантийный срок для дома - 5 лет». Однако добиться понимания в данном вопросе удается далеко не всегда, и тогда покупателю остается одно – судиться. Как напоминает Сергей Елин, генеральный директор группы компаний «Аудит и Право», действующий сегодня закон «Об участии в долевом строительстве…» (№214-ФЗ) предусматривает, что в случае ненадлежащего качества строительства покупатель вправе потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

«На различного рода квалифицированные юридические услуги в этой сфере, безусловно, уже сложились цены, - говорит Александр Ручкин, юрист-эксперт «Юридического центра недвижимости и налогов». – Если мы говорим о консультациях юриста, то они могут стоить в диапазоне от 500 до 3 тыс. руб. Подготовка иска – от 5 тыс. руб. Участие в судебном заседании в зависимости от сложности – 3-10 тыс. Ведение дела в полном объеме, включая ведение переговоров, подготовку документов, участие в суде – 25-50 тыс. руб. в зависимости от сложности дела».

Помимо схемы, в которой участие адвоката обойдется его клиенту в некую фиксированную сумму, существует и принципиально иной вариант – процент от полученных с противоположной стороны денег. «В этом случае, - отмечает Артем Сидоров, председатель коллегии адвокатов «Правовая защита», - стоимость ведения дела сложно определить даже примерно, т.к. недоделки могут быть самые разные. Устранение одних может стоить 5 тыс. руб., а других – и 2 млн.». Кроме того, говорит эксперт, по таким делам часто бывает необходимо оплачивать судебную строительно-техническую экспертизу.

Потенциальным участникам судебных разбирательств также следует помнить, что суд может принять решение о полной компенсации затрат за счет виновника – иными словами, в случае признания вашей правоты застройщик будет обязан возместить все ваши расходы, включая и вознаграждения адвокатов. Но особенно полагаться на это положение не стоит: в суде можно и проиграть, и тогда ваши взаимоотношения с юристом будут исключительно вашей проблемой. За все придется заплатить только вам.

«Разборки» с управленцами

Времена, когда квартплаты были копеечными, давно миновали. Сегодня суммы, которые ежемесячно отдают жители даже самых скромных квартир, исчисляются тысячами рублей. Финансовые потоки в масштабах целых домов и ЖК оказываются столь существенными, что отказываться от них мучительно жаль. Что происходит – известно: построивший объект застройщик создает в нем свою «дружественную» Управляющую компанию (УК).

Чтобы, получив доход от продажи квартир, получать его впредь и от управления. При этом методы, которыми строители пользуются при «агитации» в пользу своих управленцев, особо демократическими не назовешь: покупателям обычно просто говорят, что ключей от своих квартир они не получат, пока не подпишут договор с УК. Незаконно, конечно, но граждане обычно рады получить ключи на любых условиях.

Между тем, выход из ситуации есть – и вполне законный. «Бороться с управляющей компанией не нужно, - говорит Анна Шлесина, руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – Жители могут провести общее собрание, на котором принять решение о создании Товарищества собственников жилья. ТСЖ же вправе привлечь к управлению домом новую УК».

Мероприятие, безусловно, хлопотное, тем более что и назначенные застройщиком управленцы вряд ли станут бездействовать, глядя на «арапство» жителей. Наверняка будет и контрагитация, и попытки оспорить действия инициативной группы в суде. Все так, но – с другой стороны – «лишь тот достоин счастья и свободы, кто каждый день готов за них идти на бой». Кроме того, готовность провести собрание и организовать ТСЖ станет индикатором, что против действующей УК настроено действительно большинство жителей. Часто ведь бывает и так, что недовольство высказывают 2-3 человека – меньшинство, но очень громкое.

Что касается технической стороны вопроса, т.е. помощи в регистрации ТСЖ, в возможных судебных процессах против застройщика и т.п., то фирм, специализирующихся именно на этом виде деятельности, обнаружить не удалось – вероятно, в силу ограниченности данного рынка. С другой стороны, отмечает Светлана Кириллова, генеральный директор ООО «Юристат», ТСЖ является юридическим лицом – таким же, как ООО или ЗАО. Так что помощь в регистрации могут оказать многие юрфирмы, занимающиеся регистрацией предприятий. Стоимость – от 15 тыс. руб. А если ситуация осложняется перспективой судебного процесса со старой УК, необходимостью вести тяжбу за какие-то активы – расценки, по словам Александра Ручкина («Юрцентр недвижимости и налогов») будут начинаться от 50 тыс. руб.

Оформление земли

Вступивший в 2005 году в силу Жилищный кодекс дал жителям такое право – приватизировать землю под многоквартирными домами. Правда, наше трудолюбивое чиновничество уже успело обставить эту процедуру многочисленными трудновыполнимыми требованиями. Часто и сами жители не понимают, зачем им такой «дар»?

Плюсы и минусы приватизации земли под домом – тема для отдельной статьи. Пока же скажем, что желающие находятся, но очень редко. Соответственно, рынок подобных юридических услуг эпизодический, четкие цены на нем не сложились. Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов») считает, что за подобную работу юристы возьмут от 150 тыс. руб.

Дела дольщиков

А вот эта тема, в отличие от предыдущей, в высшей степени «популярная» - о «замороженных» стройках, тяжбах покупателей со строительными компаниями говорится постоянно.

Ситуации, с которыми сталкиваются покупатели квартиры, очень разнятся, и в каждом случае необходима своя тактика поведения. «Когда стройка «заморожена», существует угроза банкротства застройщика, а дом еще не введен в эксплуатацию, бороться сложно, но можно, - считает Артем Сидоров («Правовая защита»). – В этом случае следует добиваться права собственности на квартиру в незавершенном доме. Не так давно добились этого для более чем 50 граждан в незавершенном жилом доме по адресу: Московская область, г.Пушкино, Писаревская, д.5. Есть положительные решения Преображенского суда, Подольского городского суда по аналогичным делам. Однако практика по таким делам противоречива, и некоторые суды в подобных исках отказывают – например, Люберецкий городской суд».

Многие покупатели хотят взыскать с застройщика и неустойку за задержку строительства. Уже упоминавшийся 214-ФЗ и другие законодательные акты (в частности, Закон «О защите прав потребителей») это предусматривают даже в тех случаях, когда соответствующего пункта нет в договоре. «Согласно п.5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», за каждый день затягивания срока сдачи дома инвестор-дольщик вправе требовать с застройщика неустойку в размере 3% вклада в строительство, - говорит Сергей Елин («Аудит и Право»). – Правда, следует отметить, что максимальный размер неустойки не может превышать сумму договора».

Если же договор оформлялся по 214-ФЗ, возможны варианты. «Можно дожидаться срока сдачи дома, и требовать за все время просрочки требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, - отмечает Сергей Елин. - Вторым вариантом может быть расторжение договора в одностороннем порядке».

Артем Сидоров («Правовая защита») напоминает, что в судах сложилась практика уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки. «Спрогнозировать, какую неустойку взыщут по конкретному делу, довольно сложно, - говорит эксперт. – Суммы колеблются от 30 тыс. руб. до нескольких миллионов. И если суд первой инстанции взыскивает очень большую неустойку, обычно Мосгорсуд ее снижает. Но в среднем можно рассчитывать, если срок задержки большой, на несколько сот тысяч рублей».

Что касается сумм вознаграждения собственно адвокатов, то, по словам Александра Ручкина («Юрцентр недвижимости и налогов»), она начинается по таким делам от 50 тыс. руб.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 15:57 05 февраля 2010

Источник: bpn.ru