Цены на элитное жилье закончили падение

Несмотря на значительное падение продаж по итогам 2009 г., ноябрьские показатели позволяют говорить о том, что спрос на элитное жилье в Москве начал восстанавливаться и в следующем году может начаться рост цен, считают эксперты рынка.

По итогам 11 месяцев 2009 г. количество проданных элитных квартир в Москве оказалось на треть ниже уровня 2008 г. и на 16% ниже уровня 2007 г., отмечают в своем обзоре аналитики компании Knight Frank. Сейчас спрос на элитное жилье достигает уровня 2007-2008 гг., говорит Екатерина Тейн, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. Аналитики IntermarkSavills в своем обзоре также отмечают активность покупателей элитного жилья, по их данным, в ноябре 2009 г. зафиксировано заметное повышение спроса на первичном рынке элитного жилья. Было реализовано около 40 квартир в строящихся комплексах (без учета ММДЦ «Москва-Сити»), что почти в два раза выше среднемесячного количества совершенных сделок в 2009 г., отмечает Екатерина Гурьева, руководитель департамента продаж городской недвижимости IntermarkSavills.

С января по ноябрь этого года цены на первичное элитное жилье снизились на 7,1%, на вторичное — на 2,9%. Вторичный рынок при этом демонстрировал восстановление с мая 2009 г. Заявленные цены продавцов на первичном рынке к сентябрю 2009 г. приблизились к реальным ценам сделок ($15 850).

По словам Тейн, снижения цен на элитное жилье в ближайший год не будет. «По активности покупателей элитной недвижимости в III квартале и начале четвертого мы ожидаем рост цен в следующем году», — рассказывает она. Предпосылок для снижения цен на первичном рынке элитного жилья на данный момент нет. Специалисты Knight Frank уверены, что «минимально допустимый» уровень цен в элитных новостройках уже достигнут и дальнейшее снижение цен сделает строительство элитного жилья экономически невыгодным. Средняя цена сделок сейчас превышает минимально допустимую цену продажи застройщиков на 7% ($15 850 против $14 780 за 1 кв. м). Увеличившиеся до 4-5 лет сроки реализации проектов оказывают дополнительное негативное влияние на рентабельность проектов — с учетом себестоимости средний годовой доход застройщика составляет 5,5%.

Рынок элитной недвижимости рискует столкнуться с потенциальным дефицитом предложения, отмечают аналитики компании Knight Frank. По их данным, на текущий момент объем первичного рынка элитного жилья составляет 1080 квартир в 15 готовых и 19 строящихся высококлассных жилых комплексах. В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке, распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель составляет больше половины — 55%.

«Для такого крупного мегаполиса, как Москва, такой объем предложения — небольшой, — поясняет Тейн. — Когда в начале года спрос резко сократился, застройщики вывели на рынок все свои объекты, и наиболее привлекательные из них уже распроданы.» По ее словам, значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе года — двух, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе жилья«. Что касается вывода новых проектов, то застройщики столкнулись со сложностями, связанными с ужесточением кредитной политики банков, а также со значительным сокращением инвестиционных сделок на начальных стадиях строительства. Покупатели стали более осторожными: по данным Knight Frank, всего 5% потенциальных покупателей готовы приобретать элитное жилье в объектах на начальных стадиях реализации.

«Однако говорить о стагнации рынка элитных новостроек в Москве не стоит, — уверена Тейн. — К выходу в 2010 г. заявлено несколько новых высококлассных объектов. Кроме того, в ближайшие годы мы, возможно, станем свидетелями возникновения нового элитного района — Хамовников, которые в своем развитии могут повторить судьбу Остоженки. Реализация всех запланированных в районе элитных проектов без понижения классности позволит в ближайшем будущем говорить о реклассификации элитной застройки Москвы и формировании нового уровня цен».

Людмила Виноградова