Таунхаусы: свой просторный дом вместо квартиры в многоэтажке по одной цене

Сегодня мы попробуем поговорить об одном из самых экономичных вариантов жилья за городом – недорогих таунхаусах. Впрочем, недорогих относительно, - стоимостью до 12 млн. рублей. Хорошая цена - 6-8 млн. рублей, - это стоимость типовой московской квартиры. Именно по этому принципу и определяется «экономность» загородной недвижимости: чтобы клиент мог продать столичную квартиру и купить таунхаус.

Как себя чувствует этот редкий сегмент, появились ли новые интересные поселки, что произошло с ценами – на эти вопросы мы и поищем ответы.

Как заявил Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода», поселки с таунхаусами можно назвать отдельным сегментом рынка со своими законами. Таунхаус – нечто среднее между городской квартирой и загородным домом и, если при покупке коттеджа семья часто оставляет себе жилье в городе, то, когда речь идет о таунхаусе, люди чаще всего переезжают на постоянное место жительства.

Основной мотив, который движет покупателей «таунов» – совместить преимущества городской и загородной жизни. Сдерживает развитие этого сегмента неразвитая социальная инфраструктура Московской области и напряженный дорожный трафик, - добавляет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Дмитрий Таганов – руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» считает, что таунхаусы не успели завоевать популярность у российских потребителей отчасти из-за кризиса, а отчасти из-за того, что таунхаусы не ассоциируются в сознании нашего покупателя с недорогим жильем. Большинство поселков с «таунами» объявляются бизнес-классом. А на западе таунхаусы полностью попадают под определение класса «эконом».

По стандартам «эконома»: все по минимуму

Девелоперам потребовалось время, что бы осознать: предлагая дорогие таунхаусы, они резко ограничивают целевую аудиторию. Состоятельные покупатели стремятся жить в отдельных домах, таунхаусы их интересуют мало. Социальная ниша покупателей таунхаусов – обычные граждане, которые в угоду семейным обстоятельствам готовы обменять городские квартиры в Москве на жилье в сблокированных коттеджах в Подмосковье.

По определению Дмитрия Таганова («Инком»), идеальный таунхаус должен располагаться в организованном поселке недалеко от Москвы, иметь минимальную инфраструктуру, удобное транспортное сообщение со столицей и невысокую цену. Валерий Лукинов, руководитель комитета по загородной недвижимости РГР считает целесообразным строительство таких поселков на расстоянии подъезда не более одного часа в час «пик».

В Подмосковье немного поселков с таунхаусами, которые попадают под определение эконом-класса, большинство из них скорее соответствуют классу «бизнес». По словам Светланы Кондачковой, генерального директора компании Urban Realty, бизнес-класс предполагает площади домов от 250 кв.м и больше, тогда как эконом-класс - от 130-150 кв.м и меньше. Как рассказал Петр Кветный, руководитель Департамента продаж компании «Столица», в поселке «Мечта» (23 км. от МКАД по Лениградскому или Дмитровскому шоссе) компания разработала уникальный проект таунхауса площадью меньше 100 кв. м. Однако в доме есть объединенная кухня-столовая, три спальни, технические помещения, два санузла.

Земельный участок, прилегающий к таунхаусу, во многом определяет цену, особенно, если поселок расположен недалеко от Москвы. Поэтому большинство застройщиков в поселках эконом-класса экономят на земле. Например, в поселках эконом-класса «Маленькая Шотландия» (14 км. от МКАД, Ленинградское шоссе) участки – 2 сотки, в «Ивакино-Покровское» (11 км. Ленинградское шоссе) - 1,5 сотки, в «Олимпийской деревне» (92 км. по Киевскому шоссе) - 1,5-2 сотки.

На конечной цене сказывается и стоимость стройматериалов. В «экономе» используются технологии строительства, удешевляющие конечную стоимость квадратного метра (пенобетон, несъемная опалубка и т.д.), - говорит Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга компании «Велес Капитал Девелопмент». Например, в коттеджном поселке «Олимпийская деревня» используется технология «сэндвич», в поселках «Дмитровское подворье» (50 км. по Дмитровскому шоссе), «Золотые пески» (120 км, Минское шоссе), «Перелески» (66 км. Новорижское шоссе) - пенобетонные блоки.

Сдаются объекты без чистовой отделки, с коммуникациями, подведенными, в лучшем случае, до щитка. Предполагается, что хозяин ремонтом займется сам. Хотя кое-где застройщики готовы оказать и услугу по ремонту, но за дополнительную плату. Как рассказал Сергей Богданец, директор по строительству Urban Group, весь процесс по отделке таунхаусов у компании разделен на три этапа, и квартиру-секцию можно купить на каждом из них: черновая, предчистовая и чистовая отделки.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер» отметил, что эконом-класс обычно предлагает узкие и высокие (часто – в три этажа, последний – бывает мансардным) секции, отсутствие балконов или лоджий. В частности Максим Атаянц, автор проекта поселка «Ивакино-Покровское» признался, что изначально в ряде таунхаусов архитектором были спроектированы балкончики, которые должны были придавать фасаду дополнительную объемность и разнообразие, но проектировщики превратили их в плоские французские балконы.

Как правило, в поселках таунхаусов эконом-класса девелоперы не делают ставку на архитектуру. По мнению экспертов, слабой стороной в целом удачных поселков таунхаусов «Поляны» (7км.от МКАД, Калужское шоссе) и «Красная Пахра» (24 км. Калужское шоссе) как раз - невыразительная архитектура. Есть и противоположные примеры: ЖК «Ивакино-Покровское», выполнен в стиле старого европейского города с 278 индивидуальными фасадами. Архитекторы применили оригинальные решения - арки, соединяющие соседние секции, галереи-переходы между соседними секциями. Как объяснил Максим Атаянц (Urban Group), для представителя среднего класса покупка таунхауса (по сути – единственного жилья) – более сложный шаг, чем для олигарха покупка третьей-четвертой виллы. Поэтому за свои деньги покупатель должен получить действительно достойное и красивое жилье.

Хотя бы в минимальном объеме, но инфраструктура в поселке необходима. Светлана Кондачкова (Urban Realty), считает, что поселки эконом-класса должны иметь охрану, собственную службу эксплуатации, требуется общая зона – детские площадки и зоны для прогулок. Кстати, в ЖК «Ивакино-Покровское» кроме собственного торгового центра с аптекой и химчисткой предусмотрен детский сад, несколько детских площадок. В «Деревне Озерна» (Новорижское шоссе, 95 км) заявлено о строительстве мини-маркета, ресторана, кафе, банного комплекса, бассейна, тренажерного зала, детской игровой площадки.

Впрочем, набор объектов инфраструктуры зависит от месторасположения поселка таунхаусов, - отмечает Светлана Кондачкова: «Если поселок близко к какому-то городу, так что магазины, аптеки находятся в шаговой доступности, необязательно их дублировать на своей площадке».

Покупают готовые и дешевые

Сегодня, чтобы сделка была заключена, таунхаус должен быть построен, введен в эксплуатацию, а также должны быть готовы документы на собственность, - говорит Наталья Манько («Велес Капитал Девелопмент»). В высокой стадии готовности продаются таунхаусы в поселке «Мечта», сданы поселки «Олимпийская деревня», «Дмитровское подворье», «Ивакино-Покровское», в планах девелопера закончить строительство в «Терновке» (56 км. по Киевскому шоссе) до конца 2009 г.

Покупатель недорогого таунхауса заинтересован в том, чтобы обзавестись более просторным жильем по сравнению с городской квартирой. Поэтому, как рассказала Нина Кузнецова, учредитель Urban Realty при проектировании поселка «Ивакино-Покровское» у компании была четкая установка: чтобы человек мог продать типовую «двушку» и купить таунхаус. Средняя стоимость квадратного метра таунхауса эконом-класса должна составлять 50-60 тыс. руб. В «Ивакино-Покровском» таунхаус площадью 155 кв.м сейчас можно купить за 7,9 млн руб. В поселке «Перелески» (66 км. Новорижское шоссе) таунхаус площадью 129 кв.м стоит 6,4 млн руб., в «Терновке» (56 км., Киевское шоссе) - 5,92 млн. руб за 185 кв.м. «В этом случае таунхаус востребован, поскольку позволяет приобрести гораздо большую площадь и совершенно иное качество жизни», - подчеркивает эксперт.

Если очень постараться, то можно найти недорогие предложения даже на самом престижном направлении – Рублево-Успенском шоссе. В живописных окрестностях Звенигорода, в поселке «Саввинская Слобода» (45 км. от МКАД), таунхаусы продаются по цене от 56 тыс. руб. за 1 кв.м, - говорит Виктория Ворожбицкая, PR-менеджер компании «Азбука Жилья».

У поселков, где девелоперам удалось вписаться в концепцию «эконом-класса», спрос стабильный, - говорит Владимир Яхонтов (МИЭЛЬ). Так, по данным Петр Кветного «Столица») за три года компания продала более 200 таунхаусов в поселке «Мечта». В поселке «Ивакино-Покровское» продан 161 таунхаус – это 58% от общего числа. Основная доля продаж за последние три месяца приходится на таунхаусы стоимостью 9-10 млн руб. (43%) и до 8 млн. руб. (36%), наименьшая доля – на секции стоимостью 10-11 млн. руб. и выше (7%).

Как менялась цена

Конечно, кризисный год не мог не отразиться на ценах «таунов». Если оценивать рынок таунхаусов в целом, то средняя рублевая стоимость квадратного метра жилья в данном сегменте «откатилась» на 1,5 года назад. По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», опубликованным в «Исследовании рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 годы», за кризисный год (с III квартала 2008 года по III квартал 2009 года) рублевая цена за метр таунхауса подешевела почти на 8% и на сегодня составляет порядка 75,7 тыс. руб. Сопоставимый уровень цен был зафиксирован в начале 2008 года,

Аналитики компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» зафиксировали, что в течение 2009 г. долларовые цены на недвижимость в поселках таунхаусов упали в среднем на 30% по отношению к 2008 году. По оценке компании «Велес Капитал Девелопмент» цены в долларах снизились на 30-50% от первоначально заявленной докризисной стоимости.

Рекордсмены: переехать за город можно и за 1 миллион рублей

По данным «Исследования рынка поселков таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 годы», наибольшее падение цены в рублях за период с осени 2008 года по текущий момент отмечается в поселке «Григорчиково» (Каширское шоссе, 15 км от МКАД) – примерно на 40% или в 1,7 раза (с 68,5 тыс. руб. за 1 кв.м до 41 тыс. руб.). При этом в долларовом эквиваленте стоимость метра в данном объекте снизилась еще больше – почти на 56% или в 2,3 раза. В результате, если раньше уровень цен на квартиры-секции в этом поселке в среднем составлял около 14-15 млн. руб., то сейчас он снизился до 9-10 млн. руб.

А самые недорогие квартиры-секции, предлагаются в поселке «Олимпийская деревня» (92 км по Киевскому шоссе), где стоимость таунхаусов площадью 55-120 кв.м. находится в диапазоне 2-4 млн. руб. Для наименее обеспеченных покупателей застройщики готовы предложить половину 55-метровой квартиры-секции за 1,1 млн. руб. Впрочем, средняя стоимость метра в «Олимпийской деревне» достаточно высокая для поселка на такой удаленности (92 км от МКАД) – около 37 тыс. руб. На том же Киевском направлении, но гораздо ближе к Москве (56 км от МКАД) находится поселок «Терновка», где средняя цена за метр таунхауса составляет около 32 тыс. руб. Оба объекта - на высокой стадии готовности.

Но в кризисный год далеко не все застройщики снижали цены на своих объектах. «По ряду объектов у нас идет плановое повышение цены. В зависимости от степени готовности объектов, мы приводим наши цены в соответствии с ценами на рынке», - отмечает Петр Кветный («Столица»). Стабильная ценовая ситуация также характерна для поселка «Ивакино - Покровское». Компания устойчиво держит цену – 50 тыс. руб. за 1 кв.м.

Ориентир для застройщиков

Появятся ли новые поселки? Перспектива развития загородного направления зависит от выхода на рынок новых предложений. По словам Владимира Яхонтова (МИЭЛЬ), новых проектов таунхаусов на рынке загородной недвижимости пока не ожидается. Однако по мнению Валерия Лукинова (РГР), сейчас - самое время для начала строительства проектов поселков эконом-класса на расстоянии от 10 до 25 км. от МКАД, Оптимистичный прогноз объясняется снижением стоимости земли, - в иных местах в пять раз от цены 2008 года.

Эконом-класс в нашем сознании упорно ассоциируется с хрущевкой окнами на железную дорогу. Почти что отдельный дом (таунхаус) никак не укладывается в понятие «жилье для народа». Возможно еще и потому, что у нас вообще любое жилье считается роскошью. Но все же жизнь идет вперед, старые стереотипы ломаются, серьезное со временем кажется смешным. Так что не минуют эти метаморфозы и загородный рынок недвижимости, а кризис поможет окончательно расставить все по местам и усовершенствовать систему ценностей.

Людмила Чичерова

Дата публикации: 13:09 28 октября 2009

Источник: bpn.ru