Рейтинг собственников столичной недвижимости

За последние десять лет Москва преобразилась. Реконструировано и возведено множество новых зданий. Строятся как жилые дома, так и офисы, торговые центры, а также многофункциональные комплексы, совмещающие в себе все необходимое для работы, отдыха и покупок. В последние несколько лет на рынке коммерческой недвижимости наметился ощутимый подъем – все большим спросом пользуются офисные и торговые помещения, причем интерес к зданиям класса "А" растет особенно быстро. Причина этого – рост благосостояния коммерческих структур, работающих в столице и увеличение числа фирм, желающих иметь престижный офис в Москве. Это вполне логично, учитывая стабильность экономического роста России, поддерживаемого высокими ценами на нефть на мировом рынке.

Недвижимость сегодня признают одними из наиболее эффективных и стабильных объектов для вложения средств, в первую очередь, потому что цены на нее во всем мире устойчиво растут и падать не собираются. Особняком стоит московская недвижимость. На сегодняшний день доходность от инвестиций в столичную офисную недвижимость находится на уровне 13 проц, а окупаемость проектов составляет 2-4 года. Для сравнения, доходность от инвестиций в недвижимость в Западной Европе в настоящее время находится на уровне 7-8 проц. Это связано с тем, что динамично развивающаяся и перспективная Москва на данный момент более притягательна для российского и иностранного бизнеса, чем даже Европа.

По оценкам журнала Forbes, московская коммерческая недвижимость международного уровня, сдаваемая в аренду, приносит своим владельцам 2,5 млрд долл в год. Кто же является главным получателем доходов? Журнал опубликовал рейтинг 30 крупнейших игроков рынка коммерческой недвижимости в Москве.

Как выяснилось, больше половины позиций рейтинга – 16 из 30 – занимают хозяева торговых центров во главе с "ИКЕА Мос". Они занимают первую строчку рейтинга с ежегодным доходом 400 млн долл. Причины популярности торговых центров ИКЕА и "Мега" понятны. Сюда можно поехать в выходной всей семьей и в одном помещении купить все, что нужно для дома – от продуктов до вещей и строительных материалов, и, кроме того, отдохнуть и развлечься. Прежде всего, эти магазины удобны для владельцев собственных автомобилей, поскольку подъездные пути и парковки рассчитаны именно на них. Кроме того, они "берут" привлекательным дизайном и удобным расположением магазинов – например, бутики основных производителей одежды расположены не просто под одной крышей, но и буквально в двух шагах друг от друга. Это позволяет существенно сэкономить время при совершении покупок. В России пока построены лишь 4 магазина ИКЕА, однако есть все основания предполагать, что в Москве и других крупных городах торгово-развлекательные комплексы, подобные расположенным в Теплом Стане и Химках имеют все шансы на успех, а, значит, будут продолжать приносить немалую прибыль.

На втором месте – "Оптово-розничный торговый центр" /ОРТЦ/ "Москва" с доходом 315 млн долл в год. На третьем месте расположилась компания ENKA /270 млн долл/, четвёртая позиция отведена комплексу "Манежная площадь" /88 млн долл/, замыкает пятёрку лидеров Группа БИН /компания "Чайка Плаза"/, выручка которой составила 68 млн долл.

Выгодным бизнесом стала и сдача офисов в аренду: в рейтинге Forbes владельцы офисов занимают 10 позиций. Их состав очень пестрый: от бывшего торговца мебелью Андрея Ковалева /15-е место, 32 млн долл/ до банкира Анатолия Мотылева /14-е место, 34 млн долл/ и нефтяника Андрея Кузяева /17-е место, 22 млн долл/. Гостиничный бизнес также приносит своим владельцам немалые доходы. Три позиции в рейтинге принадлежат владельцам зданий, в которых разместились гостиницы с мировыми брэндами – Marriott, Hayatt, Novotel, и еще одну занимает единственный крупный игрок на рынке складских помещений "Мостранссклад" /19-е место, 22 млн долл/.

В список не попали компании, использующие принадлежащую им недвижимость для нужд своего основного бизнеса. Действительно, сдача помещений в аренду сейчас едва ли не выгоднее организации на тех же площадях фирмы, занимающейся той или иной деятельностью. Арендные ставки на элитные нежилые помещения в Москве постоянно растут. По данным компании Blackwood, за последние 4 года цены на аренду недвижимости класса А выросли на 30-40 проц /см таблицу/.

Год	2001	2002	2003	2004
Цена за кв.м в год, долл США	550-560	570-575	580-600	620-680

(Данные приводятся по помещениям, находящимся в пределах Садового кольца без учета НДС)

Наиболее популярными для офисов традиционно являются районы центра столицы. Это обусловлено тем, что исторически такие районы, как ул Тверская, Арбат, Ленинский проспект, Кузнецкий мост и др являются деловыми и культурными центрами Москвы, и иметь здесь офис или магазин весьма престижно. Так, по данным корпорации МИАН, цены на аренду в самых дорогих бизнес-центрах и многофункциональных комплексах Москвы достигают 1000 долл за кв м в год.

Что же касается торговых помещений, предпочтения арендаторов здесь практически те же, что и для офисной недвижимости – ведь основными клиентами дорогих бутиков являются, как правило, сотрудники солидных фирм. Однако особняком здесь стоит Кутузовский проспект – при меньшей величине транспортного потока и большей удаленности от центра, чем та же Тверская, он входит в пятерку самых дорогих улиц Москвы. Это можно объяснить влиянием репутации Кутузовского проспекта как престижной, дорогой, правительственной дороги и близостью строящегося суперсовременного делового центра "Москва-Сити".

Однако растущие цены объясняются тем, что спрос высококачественные офисные и торговые помещения в Москве сейчас существенно превышает предложение. Аналитики агентства Blackwood приводят данные, характерно говорящие о значительном увеличении спроса на элитные офисы. Так, в 2002 г компанией было заключено сделок на 469 тыс кв м таких помещений, а на конец 2004 г предполагалось сдать в аренду уже 800 тыс кв м. При этом потенциальные арендаторы сталкиваются с ограниченным выбором подходящих по характеристикам помещений с одной стороны и высокими арендными ставками – с другой. Ожидается, что в долгосрочной перспективе прогнозируемый аналитиками прирост строительства недвижимости подобного класса приведет к увеличению объема предлагаемых площадей и подтолкнет цены вниз. В то же время, многие аналитики рынка считают, что в 2005 г арендные ставки будут продолжать расти, увеличивая и без того немалые доходы владельцев элитной недвижимости. Строящиеся или только проектируемые офисы и торговые комплексы начнут работать не раньше 2006-2007 гг, вот тогда и произойдет ожидаемая стабилизация цен.

Немаловажным моментом для "строительного взрыва" является вступление в силу нового пакета жилищных законов. Хотя основное внимание в них уделено формированию рынка доступного жилья, ряд новых документов существенно упрощает жизнь строителям и инвесторам, желающим вложить деньги в те или иные объекты. Главным таким документом является Градостроительный кодекс, который снимает многие административные барьеры и законодательно прописывает, что, как и где можно строить. Законы, касающиеся строительной отрасли, будут дорабатываться и в дальнейшем с учетом пожеланий инвесторов. Многие эксперты не исключают, что в 2005 г будет разработана классификация торговых и складских помещений, что станет еще одним шагом к большей цивилизованности рынка коммерческой недвижимости.

Дата публикации: 10:29 31 января 2005

Источник: bpn.ru