Реформа - регулирование или конфискация?

Сейчас обсуждаются и уже приняты важные изменения в Налоговом кодексе, которые коснутся рынка недвижимости. Изменения эти неоднозначны - планируется ослабить налоговое бремя для застройщиков и заемщиков, но для тех, кто уже стал собственником, перспективы не столь заманчивы. Чтобы разобраться в этом непростом вопросе, мы обратились за комментарием к Ирине РАДЧЕНКО, генеральному директору агентства недвижимости "Лаурел", члену Экспертного совета по рынку недвижимости Госдумы и Мосгордумы.

- Что вы думаете о планах введения единого налога на недвижимость?

- Этот закон пока только обсуждается. В принципе, это правильный подход: вместо трех налогов (на имущество предприятий, физических лиц и на землю) предлагается ввести единый налог. Но вот вилка 0,1 до 1% между минимальной и максимальной ставкой не выдерживает критики. Регионы и так отличаются по стоимости недвижимости, зачем же нужно десятикратное отличие в ставках? Это дает в руки местных властей инструмент налогового волюнтаризма? В любом случае можно прогнозировать рост налоговой нагрузки на собственников недвижимости.

- Как определить стоимость имущества?

- Это одна из главных проблем. Сама идея облагать имущество по рыночной стоимости, на мой взгляд, правильная. Здесь только надо реально посмотреть на доходы наших граждан. Ведь от того, что бесплатно переданные людям квартиры стали стоить дороже, люди не стали богаче. Это не только финансовый, но и социальный вопрос: чтобы налог платить, надо иметь для этого средства. Это, конечно, будет ломать судьбы: некоторые люди будут вынуждены переселяться в более дешевое жилье. С точки зрения рынка это нормальный процесс, хотя и болезненный. В рамках Москвы такое перераспределение населения активно происходит уже с начала 90-х годов.

- Кстати о налоговой базе, если имущество будут оценивать по рыночным ценам, значит расценки БТИ уже нельзя будет показывать в договоре купли-продажи?

- Во-первых, повторюсь, единый налог на имущество - вопрос будущего. Во-вторых, на сегодняшний день нет ни одного закона, который бы вас обязывал указывать рыночную стоимость сделки. По Гражданскому кодексу у нас существует свобода договора. Если мы решим, что вы мне продаете квартиру за три рубля, это наше право. Данные налоговой оценки не могут влиять на право свободно устанавливать цену. Напротив, налоговые оценщики должны будут на основе реальных рыночных данных и утвержденных методик (которых пока нет) определять налоговую базу для объектов недвижимости.

- Вопрос как к риэлтору: не возникает ли опасений у покупателей квартиры, когда в договоре фиксируется цена меньше той, которую они реально платят владельцу?

- Безусловно, возникают. Мы с этим сталкиваемся постоянно. Известно, что большинство сделок с жильем оформляются по заниженной инвентаризационной стоимости. Основная причина - в том, что продавцы тем самым стремятся "уложиться" в установленный минимум, который не облагается подоходным налогом (1 млн. руб.). Но это не только проблема продавца. Как риэлторы мы обязаны предупредить клиента, что, если сумма в договоре будет превышать три миллиона рублей, то покупателю будет нужно отчитаться перед налоговыми органами о происхождении этой суммы. Контроль над крупными расходами в этом году вновь реанимирован.

- Но ведь для покупателя не всегда проблема - объяснить МНС источник средств: кто-то их честно заработал, а кто-то просто только что продал собственную квартиру...

- Даже в этом случае покупатель обычно соглашается показать заниженную стоимость. Иначе реакция покупателя однозначна - он говорит: "Нет проблем, фиксируем реальную цену, но вы мне компенсируете подоходный налог в 13%". Понятно, что мало кого такой вариант привлекает. Хочу только напомнить, что эта проблема встает лишь в том случае, когда продавец владел квартирой менее пяти лет, а с 2005 года этот срок снижается до трех лет, эта поправка принята. Если срок больше, то платить налог не надо независимо от суммы. А бывают и случаи, когда покупатель соглашается оплатить налог за продавца, правда, очень редко.

- Сейчас идет большая дискуссия о допустимых пределах оптимизации налогов...

- У каждого налога должна быть правовая логика. Такой логики во взимании подоходного налога с продавца квартиры нет. Для большинства продажа квартиры - это только механизм решения жилищной проблемы. Теоретически существует возможность представить в налоговую инспекцию документы, показывающие, что на вырученные средства вы купили другую квартиру, и что у вас не возникло прибыли. Но налоговые органы говорят: "Сначала вы должны налог заплатить, а потом, если вы нам докажете ЧЕРЕЗ СУД, что дохода нет, то мы вам, может быть, вернем сумму налога". Но эта судебная практика на сегодня совершенно неотрегулированна. Подавляющее большинство людей этот налог все равно обходит, реальных поступлений в бюджет нет. То есть, это еще один пример закона, который невозможно проконтролировать. Именно обилие таких законов приводит к правовому нигилизму.

- Могут ли этот налог отменить вовсе?

- Мы неоднократно обсуждали эту проблему. Вице-спикер Госдумы Георгий Боос как автор большинства из налоговых поправок дал разъяснение, что этот налог был введен, когда на рынке активно действовали риэлторские фирмы, которые скупали площади в новых домах этажами и подъездами. Они должны были платить НДС, но чтобы они не уходили от налогов, оформляя квартиры на частных лиц, стал использоваться подоходный налог. А сейчас получается, что в рамках жилищной реформы НДС на операции с недвижимостью с Нового года будет отменен. То есть, юридические лица окажутся в более выгодном положении, чем обычные граждане: они смогут свободно выкупать и перепродавать квартиры. А в отношении физических лиц законодатели пока ограничились снижением минимального срока. А необлагаемый минимум так и остался на уровне 1 млн. рублей (что для Москвы нереалистично). Могу только сказать, что мы будем призывать депутатов продолжать движение навстречу реалиям рынка в налоговой сфере.

- Сделает ли отмена НДС жилье более доступным?

- Я бы не ставила вопрос столь прямолинейно. Это, безусловно, сократит издержки инвестора, но цена формируется на основе спроса. Помните, в прошлом году говорили: "Вот отменим налог с продаж, и продукты станут дешевле". И ничего дешевле не стало. Тем не менее, отмена НДС будет иметь очень большое значение для первичного жилищного рынка: она должна привести если не к снижению цен, то к снижению рисков для потребителя.

- А какая связь между НДС и рисками?

- Сегодня покупка новостройки маскируется различными формами договоров соинвестирования. Одна из причин именно в том, что если просто продавать готовую квартиру, надо платить НДС. Именно поэтому застройщики всячески стараются привлечь покупателей до, а не после сдачи дома госкомиссии. Такая система ставит покупателя в бесправное положение, поскольку на инвестора не распространяется законодательство о защите прав добросовестного покупателя. С отменой НДС с Нового года мы должны постепенно прийти к нормальной системе, когда новую квартиру можно будет сразу оформлять в собственность. Застройщик может построить дом, оформить его на себя в собственность и затем продавать его гражданам по договорам купли-продажи.

- Значит, с Нового года можно будет купить готовую квартиру в новостройке?

- Повторюсь, система перестроится постепенно. Готовую квартиру можно купить и сейчас, но обычно это не самые ликвидные остатки. Это ведь еще и вопрос спроса: до сих пор все раскупалось чуть ли не на стадии котлована. Сейчас спрос стабилизируется, и этот фактор вместе с отменой НДС должен привести к тому, что застройщики постепенно сменят свою маркетинговую политику, поскольку соинвестирование потеряет привлекательность для покупателей. Процесс этот уже идет, причем очень быстро: с весны до осени этого года доля готовых домов на рыке увеличилась примерно с 10 до 40 процентов. Плюс к этому мы видим, что вилка цен на ранних и конечных стадиях строительства уже не такая большая, как раньше, поэтому частным инвесторам уже невыгодно сейчас вкладывать деньги в котлован - можно надолго "заморозить" свои средства.

- Налоговые органы в этом году всерьез заинтересовались сферой жилищного найма. К риэлторам обращаются, привлекают старших по подъезду...

- Бизнес по сдаче жилья внаем на 90% остается нелегальным - это такой же дикий рынок, каким он был в начале 90-х. По-прежнему абсолютно бесправны и хозяин, и наниматель. У государства на сегодня нет никаких шансов подмять под себя этот рынок. Для этого необходимо выстроить систему государственной регистрации договоров найма, а это, в свою очередь, требует создания экономической и правовой мотивации у обеих сторон арендных отношений. Такой мотивации на сегодня нет. Единственный орган, который регистрирует этот договор - это... налоговая инспекция. Спрашивается, за что наймодатель должен платить налоги, если государство не может защитить его интересы. Вы что, придете к налоговому инспектору жаловаться, что у вас вывезли мебель и свинтили сантехнику? Наниматель тоже никак не защищен - его можно в любой момент выселить на улицу с милицией. Проект нового ЖК ничего здесь не меняет.

- Вы много занимаетесь вопросам ипотеки. Что здесь нового в связи с налогами?

- На мой взгляд, те восемь законов, касающиеся жилищного кредитования, которые были приняты в этом году, весьма прогрессивны. Например, имущественный налоговый вычет на погашение процентов будет доступен на все виды целевых кредитов - не только, если вы берете кредит в банке, но и для ЖСК, ССК и т.д. Также снижается ставка налога на прибыль по доходам в виде процентов по ипотечным ценным бумагам, что снизит издержки инвесторов.

Сбылось то, чего мы так долго добивались: нотариальное заверение при ипотеке для частных лиц теперь стоит 200 рублей, а не 1,5% от стоимости сделки, как раньше. Причем это были 1,5% от реальной стоимости, ведь речь шла о залоге имущества, и фиктивные суммы здесь неуместны. Новые пошлины уже действуют с 1 октября: тысячи долларов, которые раньше попадали к нотариусам за совершенно формальную процедуру, теперь остаются у заемщиков. Сам нотариус при ипотеке, при всем моем уважении, - это лишнее звено, банк все проверяет сам, сделка страхуется, а нотариус ни за что не отвечает. Снижение пошлины - это доказательство того, что с законодателями надо работать, потому что некоторые вещи до них доходят.

Дата публикации: 11:30 11 ноября 2004

Источник: bpn.ru