Растущий ажиотаж сокращает число проданных квартир?

По сведениям многих игроков московского рынка недвижимости, число сделок с квартирами постоянно увеличивается. Но данные о продажах в каждой компании закрыты и практически не поддаются проверке. Зато существует официальная статистика, фиксирующая все сделки в столице.

По запросу М2 главное управление Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) по Москве предоставило статистическую информацию о количестве зарегистрированных сделок купли-продажи квартир. По официальным данным, суммарное число сделок за 2005 год не намного превосходит показатели 1998 года. Каково же реальное положение дел?

Закон сохранения сделок

Увеличение продаж при падении общего числа сделок — явление по меньшей мере странное. Впрочем, у крупных застройщиков, уверенно чувствующих себя на рынке недвижимости, есть свое мнение на этот счет. Например, пресс-секретарь компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов полагает, что причина состоит в сокращении общего количества компаний, работающих на рынке. С каждым годом проекты становятся все более капиталоемкими, а мелкие фирмы не выдерживают конкуренции. Соответственно, обороты средних и крупных компаний увеличиваются.

Аргумент достаточно серьезный. Действительно, жизнь небольших строительных фирм становится все сложнее. Земельных участков под точечную застройку, которой они обычно занимаются, в Москве остается все меньше, а себестоимость возведения 1 кв. м таких зданий при этом увеличивается. Вспомним и пресловутый закон № 214 об участии в долевом строительстве, который также способствовал вытеснению мелких фирм с рынка.

Согласен с такой трактовкой и директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексей Шленов: «Есть специальная статистика, отражающая объемы купли-продажи недвижимости: государство четко следит за этими процессами. Если некая компания заявляет об увеличении количества сделок и способна привести достоверные данные, то речь идет лишь о росте ее доли на рынке. Тогда, при условии, что рынок уменьшается (а как показывает государственная статистика, это именно так), конкуренты теряют эти проценты рынка».

По данным специалистов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в 2003–2005 годах общее число сделок действительно снижалось в пределах 10%, при этом объем предложения квартир уменьшался.

К тому же, по мнению А. Шленова, полезно было бы знать процентное соотношение, в котором распределяются данные Росрегистрации, отдельно по первичному и вторичному рынку, по фактам дарения и т. д. Существуют различные технологии оформления сделки купли-продажи квартир в новостройках. Некоторые застройщики заключают договор на начальном этапе строительства — в этом случае покупатели фактически выступают соинвесторами, а уже после принятия дома госкомиссией становятся собственниками. Другие компании сначала заключают предварительный договор на покупку квартиры. После принятия дома госкомиссией квартиры переводятся в собственность юридического лица, а затем продаются конечным покупателям — тем, с которыми был заключен предварительный договор.

Эту тонкость стоит принять во внимание: до 2003 года покупатели, являющиеся соинвесторами, въезжали в свою квартиру по ордеру, минуя регистрацию в Федеральной регистрационной службе. Кроме того, следует учитывать, что возведение дома иногда занимает не один год, и потому жилье, купленное, скажем, в 2004 году, было оформлено в собственность только после принятия дома госкомиссией в 2006-м.

Падение общего числа сделок, по мнению С. Лядова, связано с уменьшением объема предложений, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Число новостроек сократилось за 2006 год (по заявлениям самих компаний-застройщиков) примерно на 40%. Исходя из того, что жилье в возводимых домах занимает около 20% общего объема рынка, предложение в этом году сократится в итоге примерно на 8%.

По словам А. Шленова, причиной тому явился 214-й закон, сокративший количество новостроек, поступающих на рынок. Добавим к этому постоянное увеличение доли муниципального жилья в общем объеме нового жилья. Дефициту квартир также способствует и другой фактор. В последние годы суммарная площадь новостроек, возводимых за год, практически не меняется.

Но раньше размер стандартной «двушки» в панельном доме равнялся 50–56 кв. м. Сегодня и 80 кв. м для двухкомнатной квартиры — не предел. Таким образом, количество «квадратов», поступающих на продажу, меньше не становится, но предложение квартир падает.

Инвестиционная надбавка

Совсем другое объяснение данным Росрегистрации дали специалисты аналитической службы ЗАО «МИАН–агентство недвижимости». По их мнению, очень существенное влияние на рынок оказал кризис 1998 года. Так, в 1999 году число сделок практически не изменилось по той причине, что недвижимость являлась для населения способом сохранить и приумножить свободные средства.

В 2000 году основной вал инвестиционных сделок уже прошел, среди покупателей стали преобладать граждане со средними и низкими бюджетами, которые приобретали квартиры для проживания. Они стали чаще обращаться к профессиональным риэлторам, а не к частным маклерам, в результате вырос объем сделок у крупных агентств недвижимости на фоне общего сокращения активности.

В 2001–2003 годах количество сделок увеличивалось, но крайне неравномерно по сегментам. Рынок относительно стабилизировался по объемам, но начался рост цен и формирование ажиотажного спроса.

В 2004 году случился летний банковский кризис, вследствие которого предложение на рынке стало ограниченным — недвижимость снова считалась тем активом, который выгодно держать «до последнего». Отсюда, по предположению экспертов ЗАО «МИАН–агентство недвижимости», и возникло падение количества сделок.В 2005 году на рынке по-прежнему наблюдалось ограниченное предложение и формирование спекулятивных тенденций. Главный лозунг: «Квартира — не место жизни, а выгодный и ликвидный актив».

Таким образом, к настоящему моменту общее количество сделок снижается, хотя в денежном выражении объемы продаж растут из-за увеличения цен. Крупные компании поддерживают стабильное число продаж, а количество сделок, заключаемых посредством частных риэлторов, сокращается.

Где же стабильность?

Допустим, что в падении количества сделок по покупке квартир действительно виноват банковский кризис 2004 года и частные инвесторы, использовавшие квартиры в качестве ликвидного актива. Также предположим, что увеличение метража квартир действительно создает ситуацию, когда компания, продав не 100 квартир по 60 кв. м, а только 85, но по 80 кв. м, получила большую прибыль. Скорее всего застройщики даже не обратят внимания на это 5%-ное снижение общего количества сделок в год.

Более того, они могут позволить себе придерживать объекты, ожидая дальнейшего повышения их стоимости. Не секрет, что в строящемся доме в первую очередь выставляются на продажу самые неликвидные квартиры, например на первом этаже.

Только после их реализации на рынок поступает следующая партия квартир. Эта схема продаж выгодна застройщикам: не слишком привлекательные предложения раскупят люди, вынужденные экономить на приобретении жилья, а лучшие квартиры будут проданы на конечных этапах строительства по максимальной цене.

Недостаток предложения и высокие цены, как замечают аналитики ЗАО «МИАН–агентство недвижимости», вытесняют с рынка небогатых покупателей. Спрос на жилье бизнес-класса и элитную недвижимость все еще высок. Но, вполне возможно, что баланс интересов покупателей и продавцов все-таки будет найден. Например, по мнению А. Шленова, темпы роста цен могут установиться на уровне, чуть превышающем инфляцию. Но это скорее желание риэлторов, чем уверенный прогноз.

Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— Совсем недавно, в августе, на конференции МАГР по аналитике была озвучена мысль о том, что в немалой степени на формирование «погоды» на рынке жилья Московского региона оказывают влияние аналитические исследования и выводы экспертов. Другими словами, надо быть аккуратными в предположениях и прогнозах относительно ситуации на рынке. В немалой степени именно неосторожные и невзвешенные высказывания ряда специалистов создали отчасти ложное представление участников рынка о реальной ситуации на рынке вторичного жилья столицы.

Мы привыкли оперировать только конкретными цифрами, анализ которых дает основания адекватно толковать состояние рынка и прогнозировать дальнейшие тенденции.Никакого ажиотажного спроса на жилье в последнее время не существует — это подтверждают «сухие цифры». Наши аналитики используют такое понятие, как удельный спрос (соотношение внесенных авансов к имеющемуся объему предложений), который в определенной степени может быть истолкован как спрос в целом. Так вот, данный показатель с конца марта 2006 года неуклонно падал, только в августе–начале сентября наметилась его стабилизация. На март пришелся максимум удельного спроса и месячного прироста средней цены предложения за 1 кв. м жилья (11,4%), тогда индекс удельного спроса превосходил аналогичный показатель марта 2005 года почти в четыре раза и показатель ноября 2005 года — в полтора раза.

Время экспонирования квартир весной уменьшилось, но это в большей степени обусловлено не возросшим спросом, а значительным (на 33%) сокращением объема предложений по сравнению с 2005 годом. В августе значения индекса удельного спроса почти приблизились к показателям августа 2005 года, с большой долей вероятности стоит предполагать сохранение ровной динамики удельного спроса.

Позитивно на ценовой динамике сказывается и наблюдающийся с августа рост общего объема предложений на рынке «вторички». На сегодняшний день в Москве выставлено на продажу более 25 тыс. квартир, что соответствует объему предложений июля 2005 года.

Не совсем корректно говорить и о якобы растущем количестве сделок купли-продажи квартир. С чего им расти, если большинство альтернативных цепочек разваливалось из-за значительного роста цен на жилье? Ведь речь идет не об общем количестве зарегистрированных сделок, а именно о фактах купли-продажи жилья. В 2005 году было зарегистрировано 83 тыс. сделок купли-продажи. Вероятно, по итогам 2006 года будет примерно такой же показатель.

Дата публикации: 15:22 27 сентября 2006

Источник: bpn.ru