Правила съема: московский метод

Рядом с основным рынком московской недвижимости - и как бы в тени его - существует рынок аренды жилья. Подводя итоги прошедшего года, среди лидирующих тенденций здесь можно назвать устойчивый рост цен, связанный теперь напрямую с продажной стоимостью квартир, повышение требований нанимателей к арендуемой недвижимости и увеличение предложений в новостройках Москвы.

Временное жилье в столице дорожает с каждым месяцем. Хозяева квартир в разговорах с агентами и будущими жильцами все чаще связывают это с ростом стоимости квадратного метра. Опытные риэлторы пожимают плечами: если так будет продолжаться и дальше, то аренда обычной квартиры-"однушки", к примеру, в Марьино скоро подорожает до 1200 долларов в месяц. И кто тогда сможет позволить себе ее снять?

Конечно, до этих цифр пока еще далеко, но темпы роста цен на аренду квартир в Москве впечатляют. Если в 2005 году минимальная месячная стоимость аренды средней однокомнатной квартиры на окраине российской столицы составляла 400 долларов в месяц, то теперь крайне сложно найти квартиру дешевле 500 долларов.

В последние несколько лет цены на аренду жилья в Москве плавно растут в течение года. Раньше летом наблюдалось падение цен в связи с началом дачного сезона, когда хозяева квартир, сдающихся только с мая по сентябрь, сознательно снижали цены. Но приток специалистов и студентов из регионов постепенно нивелировал ценовую политику хозяев жилья, и летние предложения практически сравнялись с остальными.

Руководитель отдела аренды элитного жилья группы компаний "АТН-холдинг" Ольга Ольховская замечает, что существенное повышение цен спровоцировало начало оттока иногородних из российской столицы: все меньше остается людей, которым по карману снимать квартиру даже на окраине. "Ведь даже в Москве зарплаты не растут теми же темпами, что и цены на квартиры", - добавляет она.

Старые дома

Цена и качество предлагаемых в аренду московских квартир далеко не всегда соответствуют друг другу. Увеличить плату хозяева не забывают, а вот благоустроить сдаваемое жилье не торопятся. А тем временем арендаторы все менее охотно соглашаются поселиться, пусть даже и временно, в домах старой постройки, где многие квартиры десятилетиями сдаются без ремонта, с продавленными диванами и обшарпанными стенами, а коммуникации изношены до состояния, угрожающего нормальному проживанию.

Особенно низок спрос на пятиэтажные дома, которые по всей Москве обещали снести до 2010 года. Здесь нет лифта и мусоропровода, низкий уровень безопасности, нет места для консьержа. В некоторых пятиэтажках нет балкона ни на одном из этажей, повсюду, как правило, сильно изношены сантехнические и газовые трубы. Но самое неприятное в пятиэтажках - это маленькие кухни и старая система электропроводки.

В девяти- и двенадцатиэтажных домах ситуация ненамного лучше. Конечно, в них уже наличествует лифт и мусоропровод, но износ коммуникаций ничуть не меньше, чем в пятиэтажках, а кухни такие же крохотные - как правило, от 5 до 7 квадратных метров.

Если говорить о жилье эконом-класса, то чаще всего клиенты запрашивают квартиры в шестнадцатиэтажных домах: они относительно недороги (от 550 долларов в месяц), а планировка и уровень безопасности существенно лучше, чем в домах меньшей этажности. Тамбурная система, наличие двух лифтов, в том числе грузового, консьерж-пост, большой двор (как правило, с детской площадкой) и развитая инфраструктура района - все это делает предложение в шестнадцатиэтажках привлекательнее остальных в нижнем ценовом сегменте.

Новостройки

Интересные предложения появились за последний год в новостройках. Сейчас за 500-600 долларов в месяц можно снять однокомнатную квартиру в новом доме, относительно недалеко от станции метро - правда, пустую. Квартира с мебелью и бытовой техникой там же будет стоить уже не менее 600 долларов. Но поскольку далеко не все коренные москвичи - а они довольно часто предпочитают снимать квартиру со своей собственной мебелью - обеспечены жильем, то и на квартиры без мебели желающие находятся довольно быстро. Кроме того, при вселении в новостройку могут применяться разные схемы оплаты.

- Мы снимаем квартиру уже десять лет - и конечно, успели обрасти вещами, - рассказывает Татьяна, менеджер одной из столичных торговых сетей. - Когда мы сможем купить свое жилье, пока неизвестно, а жить достойно хочется уже сейчас.

Поэтому я выбрала для своей семьи вариант "обживания новостройки": мы снимаем квартиру в только что построенном доме - и в счет арендной платы покупаем туда новую мебель и бытовую технику, а также устраняем недоделки строителей. Это гораздо лучше, чем ютиться среди старомодных буфетиков и разваливающихся диванчиков, которые хозяева даже не всегда разрешают выкинуть. И потом, в первый год аренды такая квартира всегда дешевле, чем в среднем по Москве.

На цену квартиры в новостройке влияет также наличие телефона: как правило, при вселении его нет, и цена поэтому может быть снижена дополнительно. В отдаленных районах столицы встречаются предложения и за 450 долларов в месяц. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов фактор шума: въезжающие в новые квартиры жильцы первым делом принимаются за ремонт, поэтому любая недавно сданная в эксплуатацию новостройка долгое время напоминает жужжащий мега-улей. Для семьи с маленьким ребенком это может быть совершенно неприемлемо.

Квартиры в новостройках бизнес-класса стоят на порядок дороже, чем в старых и новых панельных домах. Здесь нанимателей привлекают благоустроенная огороженная территория, охрана, подземный паркинг, фитнес-центр, а также большие размеры и новые планировки квартир. Цены в этих жилых комплексах начинаются от 800 долларов в месяц. Иногда встречаются предложения и за 600, но это, как правило, квартиры с ремонтом от застройщика, без мебели. Если же в квартире сделан дизайнерский ремонт, стоит новая современная мебель и бытовая техника, то стоимость месячной аренды будет не менее 3 тысяч долларов.

Клубные дома

Последний, самый высокий ценовой сегмент - хай-класс, клубные дома с минимальным количеством квартир (12-15 на весь дом, не более двух квартир на этаже). Квартиры в них выбирают самые состоятельные - и самые придирчивые клиенты. Стоимость месячной аренды здесь начинается от 4,5 тысяч долларов.

Правда, бывают исключения: если хозяева торопятся сдать квартиру или просят предоплату за несколько месяцев, то цена снижается. Не так давно в одном из столичных агентств недвижимости было предложение на Садовнической набережной: дом хай-класса, отличная трехкомнатная квартира с ремонтом от дизайнера, полностью оборудованная и укомплектованная - и всего за 1,5 тысячи долларов в месяц.

"Разумеется, я снял квартиру в клубном доме", - говорит Дмитрий, руководитель продюсерского центра. Он считает для себя крайне важным всегда находиться среди людей своего круга - и знать при этом, что его семья в безопасности. В доме, где проживает Дмитрий, постоянно дежурит вневедомственная охрана, в том числе и на этаже, круглосуточно ведется внешнее видеонаблюдение. "Сюда, если понадобится, я могу пригласить госпожу Пугачеву или мистера Элтона Джона - и быть спокойным", - замечает он.

Самая дорогая квартира в Москве, как утверждают риэлторы, располагается в клубном особняке в историческом центре Москвы и представляет собой просторные трехуровневые апартаменты стоимостью 25 тысяч долларов в месяц.

Полезные советы

Тем, кто собирается сдавать жилплощадь в аренду, стоит учесть, что две квартиры одинаковой площади в одном и том же районе, далеко не всегда равнозначны по цене. Большую роль играет качество ремонта, а также выбор мебели и других элементов интерьера.

По словам Ольги Ольховской, подавляющее большинство потенциальных нанимателей - люди в возрасте от 23 до 35 лет. Это поколение предпочитает светлые просторные интерьеры. Мебели в квартиру можно ставить немного, но она должна быть современной и удобной. Диванчик прабабушки хозяина квартиры может быть дорог ему лично, но не тем людям, которые собираются платить ежемесячно немалую сумму за аренду.

Как хозяевам квартиры, так и будущим жильцам хотелось бы посоветовать быть внимательными при заключении договора и обговаривать заранее как можно больше деталей. Если жильцы будут делать ремонт или покупать мебель в квартиру, следует обсудить не только их примерную стоимость, но и цветовую гамму, и подбор отделочных материалов, и брэнды - чтобы потом не возникло неприятных моментов, вроде восклицаний хозяев квартиры во время очередного визита: "А мы хотели желтый цвет, зачем вы покрасили синим?"

Если вы собираетесь снять квартиру, то будьте готовы выслушать множество полезных советов от друзей и знакомых (некоторые из них действительно полезны), а также их возгласы: "500 долларов?! Слишком дорого... Мой брат уже лет пять снимает на Пражской за 300!" Действительно, давним, проверенным жильцам хозяева часто склонны сдавать квартиру по старым ценам: ведь неизвестно, сколько придется ждать следующего жильца и будет ли он столь же надежен, как предыдущий.

Будьте готовы включить в ваши первоначальные расходы оплату первого и последнего месяцев проживания, а также комиссионные агентства недвижимости, которые все еще равняются месячной арендной плате. Без полутора тысяч долларов (и желательно наличными, поскольку немногие хозяева приветствуют безналичный расчет) поиски квартиры в Москве лучше не начинать.

Дата публикации: 16:26 23 августа 2006