Спрос уходит с первичного рынка

Цены на "дешевые" квартиры догнали цены на дорогие

Весенний паводок спроса на строящееся жилье отходит. К осени можно прогнозировать снижение покупательской активности в черте города. Рынок строящегося жилья постепенно приходит в чувство. Сумасшедшего, ажиотажного спроса, который радовал строителей по весне, уже практически нет. Максимальной активности он достиг в марте-апреле нынешнего года, но с тех пор неуклонно снижается. К августу сократился вдвое.

Что будет

На глазах разыгрывается сценарий 2003-2004 гг. Тогда спрос достиг своего пика в конце 2003 г., а за весну 2004-го упал. Весь следующих год рынок "стоял". В сентябре-октябре нынешнего года не исключен коллапс - из-за невероятно вздутых цен резко сократится спрос. Причина одна - платежеспособный спрос исчерпает свой ресурс, а в результате начнется стагнация.

У петербургского покупателя не тот уровень доходов, чтобы платить по $2-2,5 тыс., а то и больше, за метр. Ипотечные деньги работают не так эффективно, как ожидали. Типичной стала ситуация, когда люди не успеют получить кредит на покупку квартиры, как она дорожает. Покупательская активность выходцев из нефтяных и газовых районов России и москвичей сильно преувеличена.

В структуре спроса иногородние покупатели занимают 20-25%, но большая часть - приезжие из Ленобласти. Последствия безудержного роста цен видны уже сейчас: меняется структура спроса. Все больше покупателей уходят в ближайшие пригороды (Колпино, Всеволожск, Ново-Девяткино). Цены здесь пока не достигли городского уровня, а предложение достаточно велико.

Солнечный удар

До сих пор спрос искусно подогревался. После периода ожидания снижения цен в 2005 г., которого так и не произошло, спрос начал резко расти, особенно на вторичном рынке.В этом сегменте быстро наступил дефицит предложения, цены стали бешено расти, и спрос перекочевал на "стройку". Тут-то и начался подогрев.

Застройщики начали придерживать наиболее ликвидное жилье (студии, однокомнатные, отчасти двухкомнатные квартиры) в надежде продать его по $3-3,5 тыс./м2, таким образом искусственно создавая дефицит. Те компании, которые не приостановили продажи, получили возможность выставлять любые цены.

В результате на рынке произошел перекос - есть случаи, когда однокомнатные квартиры эконом-класса в спальных районах на нулевом цикле строительства продаются по $?3 тыс./м2. Эта стоимость соизмерима с ценой на жилье комфорт- и бизнес-класса.

К тому же рынок полнится слухами о резком сокращении объемов ввода жилья, а значит, и о дефиците предложения в 2007 г. и в более отдаленном будущем. Объясняют паузой в получении разрешений на строительство, переходом на новую систему выдачи земельных участков - через торги. Эти разговоры заставляют покупателей торопиться с покупкой.

Отчасти это так, но в последнее время все чаще застройщики обращаются ко "вторичному" земельному рынку, приобретая участки у собственников, а не у государства. Этот земельный ресурс толком не оценен, однако оставляет ощущение весьма и весьма значительного.

Покупатели не успевают за ростом цен, но это ничуть не беспокоит продавцов. Строители придерживают ликвидное предложение, на рынке дефицит, который еще подстегивает ценник и вынуждает покупателей отказываться от сделок. Спрос постепенно уходит в песок.

Эдуард Тиктинский, генеральный директор Холдинга RBI:

"Одна из основных тенденций рынка строящегося массового жилья этим летом - это, бесспорно, рост цен, продиктованный изменением соотношения спроса и предложения. Изменение баланса в большей степени спровоцировано сокращением предложения, среди основных причин этого можно выделить изменение правил выделения земельных участков, стагнацию на рынке жилья, начавшуюся в 2004 г., а также нововведения в законодательной базе (в частности ФЗ 214). Нельзя исключать и такой фактор, как отложенный спрос, который стал следствием прошлогодней летней ситуации, когда в прессе широко обсуждалась тема "снижения цен и ухода ряда девелоперов с рынка". Вследствие этих факторов в конце 2005 г. наметилась тенденция роста цен сначала на вторичном, а затем и на первичном рынках. Рост на массовом рынке строящейся недвижимости за 3 года составит 90%, а наименьший объем предложения в ближайшие 5 лет будет зафиксирован в 2008 г., ближе к концу года".

Ирина Онищенко, директор департамента инвестиций ЗАО "Центр управления недвижимости ЛенСпецСМУ":

"Спрос на новое жилье близок к ажиотажному. Складывается впечатление, что цена не является основным фактором для принятия решения о покупке. Видимо, у каждого покупателя есть свои причины для приобретения недвижимости именно сегодня - можно говорить об отложенном спросе, о недоверии к доллару, и эти обстоятельства совпали с очевидным дефицитом предложения на рынке. Покупатели присматривают квартиру, сравнивают, думают; если они не забронировали ее сразу, то через неделю она может стоить дороже. По моим наблюдениям, услышав новую цену, покупатель соглашается не позже чем через 15 секунд".

Дата публикации: 14:48 15 августа 2006

Источник: bpn.ru