Месяц спокойствия

Июль оправдал надежды аналитиков и несколько успокоил рынок недвижимости. Впервые за последние полгода еженедельное удорожание квартир держалось в рамках 1,5-2%.

По данным аналитического центра АРН, общий рост цены квадратного метра на вторичном рынке жилья составил 4,8%. Квартиры в панельных домах подорожали на 5,3%. В кирпичных домах их стоимость увеличились на 4,5%.

Однако умеренным такое удорожание выглядит только на фоне весны, когда каждый месяц давал новый рекорд роста цен вплоть до 9% в мае. Летом же в сезон отпусков активность покупателей снижается и рост цен замедляется. Но его темпы все равно остаются высокими.

По мнению генерального директора "Дельтариэлти" Кирилла Щепановского, главная причина сложившейся ситуации - спрос на недвижимость сегодня высок как никогда, а доля предложений за последний год заметно снизилась. "Нефть дорожает, свободных денег в российской экономике становится все больше, а недвижимость продолжает оставаться одной из самых привлекательных сфер инвестиций. Кроме того, отлично развивается ипотека, а, стало быть, растет и без того высокий спрос на жилье эконом- и бизнес-класса".

По данным "Миэль-недвижимости", количество квартир вторичного рынка по итогам июля снизилось на 10% и составило 15 219 объектов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель также отстает на 10%. На рынке новостроек к концу второго квартала 2006 года объем предложения составил 320 объектов. Это на 12% меньше, чем в первом квартале, а по сравнению с декабрем 2002-го - снижение на 39%.

Дефицит квартир отчасти объясняется политикой самих девелоперов. "Застройщики выжидают, - уверяет генеральный директор "Золотых ворот" Роман Мурадян. - Если проанализировать структуру предложения, можно отметить - к продаже предлагают в основном не самые ликвидные квартиры: угловые, расположенные на вторых и последних этажах. При этом "филейные части" придерживаются: самые ходовые варианты находятся "в резерве" под неизвестных покупателей".

С другой стороны, ввод нового жилья затрудняют и объективные экономические факторы. Помимо очевидной нехватки свободных площадок строители столкнулись и с кризисом мощностей. "Расходы по подведению коммуникаций теперь полностью переложены на плечи застройщиков", - отмечает Кирилл Щепановский. Сыграл свою роль и злополучный 214-й закон (о долевом участии в строительстве. Подписанные президентом поправки, которых так долго добивались девелоперы, вряд ли смогут мгновенно изменить ситуацию. "Зачастую строительство и оформление документов на новостройки, которые сейчас в продаже, было начато еще до принятия 214-го закона, - рассказывает управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт. - С февраля прошлого года строительство на новых площадках практически не ведется". А привлечение инвестиций со стороны частных лиц на начальной стадии проекта по-прежнему запрещается.

Есть и другие факторы, косвенно усугубляющие ситуацию. Например, президентская программа поддержки военнослужащих (так называемая "15+15"). Согласно ей, для военных из пяти центральных регионов России будет дополнительно куплено жилья на сумму 15 млрд рублей в 2006 году и на аналогичную сумму - в следующем. В Москве для этих целей выкупаются целые кварталы в Кожухове и Орехово-Борисове, что не лучшим образом скажется на дефиците дешевых квартир.

В течение всех предыдущих месяцев одно- и двухкомнатное жилье в панельных домах являлось лидером роста. Однако летом появилась другая тенденция. По данным независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, удорожание 3-комнатных и более крупных квартир оказывается даже несколько выше прироста стоимости малогабаритного жилья, а рост цен на современные монолитно-кирпичные дома не уступает удорожанию "панели". По мнению Ирины Жаровой-Райт, "элита" дорожает, так как ее строится недостаточно: "Теперь такие квартиры уж точно стали "эксклюзивными" - их стоимость приблизилась к $20 тыс. за квадратный метр, из-за чего некоторые покупатели отказываются от идеи жить в клубном доме и готовы рассмотреть варианты бизнес-класса".

Предсказывать, как будут развиваться события дальше, аналитики рынка сейчас не берутся. С одной стороны, темпы удорожания квадратных метров постепенно замедляются, и, возможно, в дешевых сегментах жилья цены достигли своего потолка. А значит, дальнейший рост будет умеренным - 2-3% в месяц. С другой стороны, осенью всегда идет традиционное оживление спроса и повышение активности. К тому же набирает обороты ипотечное кредитование. А строители, продолжая поднимать цены, ссылаются на удорожание цемента и арматуры.

Скорее всего неопределенность сохранится до середины сентября. "Именно к этому времени московское правительство должно объявить, какое количество новых площадок под застройку будет выставлено на продажу, - объясняет Роман Мурадян. - Исходя из этого, можно будет предсказать дальнейшее развитие ситуации: насколько все эти квартиры будут востребованы, разрешится ли ситуация с дефицитом".

Но при любом раскладе обвал рынка в ближайшие годы нам не грозит. "Кризисная ситуация теоретически возможна в двух случаях, - рассказывает управляющий партнер компании "Блэквуд" Константин Ковалев. - Во-первых, если ухудшится внешнеэкономическая конъюнктура (то есть упадут цены на нефть) или, во-вторых, если на рынок резко выйдет большой объем предложения. Тогда, если темпы роста цен будут постепенно замедляться, люди, купившие квартиры в инвестиционных целях, станут их продавать в массовом порядке. То же самое сделают и девелоперы, придерживающие наиболее ликвидные квартиры на период ценового роста. Однако, по нашему мнению, и первое, и второе в ближайшей перспективе маловероятно".

Сегодня спрос значительно превышает предложение во всех сегментах рынка жилья в Москве - даже в элитном секторе, где число потенциальных покупателей значительно меньше, чем в массовом сегменте. А значительного увеличения объемов нового предложения в ближайшее время вряд ли можно ожидать: строительство новых объектов по-прежнему отстает от прошлых лет, а оснований для массового выброса "инвестиционных квартир" пока нет. "Рынок так или иначе может подойти к критической точке, когда цена превысит платежеспособный спрос. Но пока этого ждать не приходится, - комментирует заместитель директора аналитического консалтингового центра "Миэль-недвижимости" Владислав Луцков. - Благоприятная макроэкономическая ситуация, избыточная ликвидность в мировой экономике и в России, рекордно высокие мировые цены на энергоносители, рост денежной массы - все эти факторы оказывают колоссальную поддержку платежеспособного спроса на рынке недвижимости. Более вероятно, что со временем наступит стагнация спроса и впоследствии - стабилизация цен".

Впрочем, задел для роста у нас еще есть. Цены на жилую и коммерческую недвижимость в Москве заметно отстают от стоимости квадратного метра в Европе. "Поэтому уменьшение количества сделок, которое мы наблюдаем в летние месяцы, никак нельзя назвать затишьем перед грозой, - считает Ирина Жарова-Райт. - Больше чем уверена: в сентябре, когда основная часть покупателей вернется в столицу, рынок начнет функционировать в нормальном режиме. Возможно, произойдет небольшая корректировка цен в сторону понижения на рынке массовой застройки, что никак не сказывается на рынке дорогого жилья".

ЦИФРЫ ИЮЛЯ*

$4110 - средняя цена квадратного метра

4,8% - средний рост цены

5,3% - средний прирост цены в панельных домах

4,5% - средний рост цены в кирпичных домах

9,0% - максимальный прирост цены: 9-этажные кирпичные дома

3,0% - падение цены: 15- и более этажные монолитные дома

6,5% - максимальный рост: ВАО

3,7% - минимальный рост: ЮАО, CАО

* На вторичном рынке.

Дата публикации: 14:19 15 августа 2006