К приватизации земли московские власти подошли формально

Долгое время приватизировать землю в Москве было практически невозможно из-за отсутствия в столице нормативных документов, регламентирующих механизм приобретения земельных участков в собственность. Сейчас этот барьер на пути потенциальных землевладельцев снят: в конце июня 2006 года правительство Москвы выпустило постановление N431-ПП, в котором зафиксирован порядок передачи земельных наделов в частную собственность. Эксперты в целом позитивно оценивают появление этого документа, однако указывают, что он содержит довольно много ограничений, осложняющих процедуру выкупа земли и вступающих в противоречие с федеральным законодательством.

Сложная процедура

Для Москвы, где с начала приватизации земли в частную собственность было оформлено всего несколько сот участков, выход N431-ПП - настоящее событие. Впервые городские власти определили перечень потенциальных землевладельцев, список документов, необходимых для приватизации земли, а также условия и порядок принятия решений органами исполнительной власти.

Кроме того, приложениями к постановлению утверждены примерные формы договора купли-продажи участка и акта приема-передачи. "В постановлении перечислено исчерпывающее количество ситуаций, когда юридическое или физическое лицо имеет право претендовать на приобретение земли в собственность", - заявил "Интерфакс-Недвижимость" первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков.

Согласно постановлению, приватизировать землю могут собственники зданий и сооружений, расположенных на участке (в том числе владельцы квартир в многоквартирных домах - "ИФ"), а также юридические и физические лица, владеющие участками на правах постоянного (бессрочного) пользования или (в случае физлиц - "ИФ") пожизненного наследуемого владения. Иными словами речь в документе идет - о собственниках предприятий, ТСЖ и частных домовладельцах. При соблюдении определенных условий (в частности, если не затрагиваются права третьих лиц и договор аренды на участок был заключен до выхода настоящего постановления) приобрести землю в собственность смогут также арендаторы участка.

Все упомянутые в постановлении категории должны обращаться с заявлениями в департамент земельных ресурсов, который после проверки представленных заявителем документов, готовит проект решения городских властей по конкретному участку.

Решения о безвозмездной передаче или продаже земли в собственность принимаются префектами административных округов, если с заявлениями обратились собственники зданий и сооружений, общая площадь которых не превышает 3 тыс. кв. метров, или граждане, обладающие правом постоянного пользования или пожизненного владения участком. Префекты не уполномочены определять судьбу территорий, входящих в состав природного комплекса столицы. В этом, а также в случае, когда с заявлением на приватизацию обращаются владельцы особо крупных объектов (площадью свыше 3 тыс. кв. метров) решение выносится правительством Москвы.

Заявитель должен предъявить в департамент земельных ресурсов документы, подтверждающие наличие оснований для предоставления земельного участка в собственность (свидетельство о госрегистрации права собственности на здания, документы, подтверждающие права на землю, свидетельство или государственный акт, подтверждающий право постоянного пользования земельным участком и т.д. - "ИФ"), а также документы, содержащие градостроительную информацию (заключение о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории; план подземных инженерных коммуникаций и их наземных частей; выписка из технического паспорта на здание - "ИФ").

Пакет документов заявитель может собирать самостоятельно или поручить эту работу департаменту земельных ресурсов. Расценки на услуги чиновников пока не установлены, однако в горадминистрации уверяют, что они будут меньше, чем у коммерческих посредников.

Специалисты департамента земельных ресурсов в течение 10 дней должны проверить представленную информацию и вынести свой вердикт. Претенденту на приватизацию может быть отказано в дальнейшем рассмотрении заявления и соответственно оформлении прав собственности, если земельный участок изъят/ограничен в обороте или зарезервирован для госнужд, в его границах имеются самовольные постройки, а также, если на участок зарегистрированы права третьих лиц.

В случае, если оснований для отказа нет, департамент готовит проект решения о предоставлении участка в собственность заявителя и договор купли-продажи. Правда, конкретные сроки передачи участка постановлением не устанавливаются. Право однократного бесплатного приобретения земли, согласно законодательству РФ, предоставляется гражданам, имеющим в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, и также частным домовладельцам, распоряжающимся землей на правах постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Кроме того, безвозмездно получить землю в долевую собственность смогут члены ТСЖ. Все остальные указанные в N431-ПП категории должны будут выкупить свой участок у города по цене, установленной департаментом земельных ресурсов. Напомним, что цена земли рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости и профиля предприятия.

Неразрешимые противоречия

Впрочем, большинство экспертов, опрошенных "Интерфакс-Недвижимость", считают, что до расчета стоимости земли дело дойдет лишь в крайних случаях. Они утверждают, что новое постановление "вряд ли будет способствовать буму приватизации участков в Москве даже среди тех, кому это сделать разрешено". По мнению заместителя руководителя комитета РСПП по налогам и бюджетной политике Сергея Белякова, постановление N431-ПП внешне выглядит достаточно респектабельно, но оно "написано таким образом, чтобы на законных основаниях максимально усложнить приобретение земли в собственность".

По словам Дениса Новака, адвоката коллегии адвокатов "Юков, Хренов и партнеры", препятствия будут возникать на каждом шагу, начиная от получения кадастрового плана. "Земля в столице стоит слишком дорого, и московские власти не собираются от нее отказываться", - говорит он.

С.Беляков указывает на то, что перечень документов, требуемый для принятия решения о приватизации земли, в Москве необоснованно расширен по сравнению с федеральным законодательством, поскольку от заявителя требуют представить заключение о градостроительных регламентах, межевании территории и план подземных коммуникаций. Как объяснил корреспонденту агентства О.Рыжков, заключение о градостроительных регламентах - это документ, где описываются ограничения на постройки на данной территории, и для его получения в Москомархитектуре не нужны никакие усилия. "Мы сами по просьбе заявителя можем выполнить эту работу", - заверил он.

Межевание территории собеседник "Интерфакс-Недвижимость" также не считает большой проблемой. Он напомнил, что для частных домовладельцев и жителей многоквартирных домов межевание проводится бесплатно. Единственная проблема - сроки выполнения работ.

"Финансовые средства, выделяемые на это в бюджете, ограничены. В год мы успеваем разграничить нескольких сот кварталов: Сейчас мы закончили работу по 25% всех территорий", - отметил замруководителя департамента земельных ресурсов, подчеркнув, что до конца 2007 года межевание оставшихся районов будет закончено. Тем, кто ждать не хочет, чиновники предлагают провести межевание за свой счет. По словам О.Рыжкова, стоимость работ составляет порядка 50 тысяч рублей за гектар.

По мнению экспертов, формированием пакета документов трудности претендентов на приватизацию земли не закончатся. Очередные "подводные камни" ждут их на этапе, когда департамент земельных ресурсов начнет проверять представленную информацию. Отказ чиновников от дальнейшего рассмотрения заявки в случае обнаружения в границах участка самовольных построек они считают несправедливым.

"Самовольное строительство является административным правонарушением и влечет установленную законом ответственность, но не может служить достаточным основанием для отказа в приватизации земли," - сообщили в коллегии адвокатов "Юрлов и партнеры". По словам независимого эксперта, почетного члена Российского общества оценщиков Андрея Лазаревского, в случае применения этой нормы предприятиям придется в суде доказывать, что сарай, трансформаторная будка, дымовая труба - не отдельные объекты недвижимости, а часть имущественного комплекса.

Не менее спорным, по словам собеседников агентства, является пункт 6.3.1 постановления N431-ПП, в котором говорится о невозможности приватизировать земли, зарезервированные для госнужд. Юристы коллегии адвокатов "Юрлов и партнеры" говорят, что это положение представляет собой уникальный случай: "Федеральный закон о резервировании земель еще не принят, а нормативный акт субъекта федерации уже к нему отсылает".

Партнер юридической компании "Пепляев, Гольблац и партнеры" Виталий Можаровский поясняет, что "резервирование земель должно быть оформлено горадминистрацией соответствующим образом". Прежде всего, по его словам, необходимо сформировать участок и зарегистрировать его в земельном кадастре. "До тех пор, пока не проведено межевание, зарезервировать землю нельзя", - говорит эксперт. Он подчеркивает, что для резервирования у властей должна быть конкретная причина - например, строительство дороги или другого важного объекта.

Специалисты департамента земельных ресурсов советует гражданам и другим собственникам узнавать о перспективах резервирования земли в районной управе: "Если в проекте планировки района указано, что дом не будет сноситься, земельный участок под ним оформят в собственность".

Вместе с тем, в горадминистрации признают, что в постановлении N431-ПП есть определенные "нестыковки" с действующим законодательством, однако считают, что это не их вина: "В федеральных законах зачастую содержатся нормы, конфликтующие друг с другом, или допускающие различное толкование." В качестве примера собеседники приводят в пример Земельный кодекс, в одной статье которого резервирование земель допускается только в исключительных случаях, а в другой - в том числе для нужд перспективного строительства.

Преимущественное право на аренду

Экспертов настораживает, что в постановлении о передаче земли в собственность не указан срок принятия решения. "Это означает, что думать чиновники будут сколь угодно долго", - говорит С.Беляков. По его словам, с этой проблемой уже сейчас сталкиваются практически все претенденты на приватизацию земли в Москве. "Решение просто не выносится, и они должны оспаривать в суде не факт отказа, а бездействие уполномоченных органов власти", - резюмирует он.

Однако не все участники рынка склонны усматривать в документе специально изобретенные городскими властями препятствия для потенциальных землевладельцев. Так, директор по правовым вопросам консалтинговой компании "Аспект" Александр Молотников подчеркивает, что противоречия местных законодательных актов с федеральными законами являются проблемой не только московских властей - с этим сталкиваются во всех субъектах федерации: "Местные законодатели, считают, что они лучше знают ситуацию у себя в регионе и пытаются "улучшить" федеральные нормы".

"Несколько лет тому назад вообще речи не шло о том, чтобы получить землю в Москве в собственность. Надо посмотреть, как это постановление будет работать на практике, чтобы увидеть его "слабые" места, а потом - думать, что делать дальше", - считает А.Молотников.

Дата публикации: 10:41 14 августа 2006

Источник: bpn.ru