Элитная недвижимость Москвы - краткий анализ ситуации на рынке

Как утверждают эксперты, рынок элитного жилья оказался единственным сектором жилой недвижимости, где по-прежнему продолжается активный рост цен. Это связано с превышением спроса над предложением.

Островок стабильности

К концу 2004 года общий объем предложения на рынке элитного жилья должен достигнуть примерно 370 тыс. кв. метров, но этого явно не хватает. По сравнению с другими сегментами рынка жилой недвижимости спрос на элитные квартиры сегодня растет достаточно быстрыми темпами. В связи с дефицитом предложения ежегодный рост цен в этом секторе составляет примерно 30% в год. Как утверждает PR-директор Vesco Group Максим Карапетов, сегодня на рынке наблюдается тенденция, когда продавец выбирает из 3-4 покупателей, кому он продаст квартиру.

По словам директора по развитию компании Delight Realty Ольги Павловой, рынок элитных квартир наиболее устойчив к различного рода кризисам, поэтому снижения цен в ближайшее время не предвидится. "Это показало прошедшие лето, которое было довольно щедро на события малоприятные - банковский кризис, колебания разницы между евро и долларом, сложившаяся ситуация вокруг компании "ЮКОС", - утверждает она.

По ее словам, в случае резкого изменения ситуации и падения цен в других секторах недвижимости предложения элитных квартир могут быть просто заморожены, однако никакого снижения цены не будет.

Дело в том, что заказчики строительства в этом сегменте рынка имеют все необходимые денежные средства на возведение объекта. Они, как правило, не пользуются банковскими кредитами или финансовыми средствами соинвесторов. Таким образом, девелоперы не будут демпинговать ни при каких обстоятельствах.

Что почем

По данным компании Delight Realty, на сегодняшний день средний уровень цен в сегменте рынка элитной недвижимости составляет 4-10 тыс. долларов. Первое место по ликвидности занимают объекты недвижимости, возводимые в районе Остоженки. Минимальная стоимость одного квадратного метра там составляет 6-6,5 тыс. долларов. Максимальная - 10-11 тыс. долларов на первичном рынке и 12-15 тыс. долларов - на вторичном.

Второе место по ликвидности и спросу занимают районы Патриарших прудов и Арбата. Там квартиру можно приобрести за 4,5-8,5 тыс. долларов за кв. метр на первичном рынке и за 6,5-20 тыс. долларов за кв. метр - на вторичном.

"Подобный уровень цен характерен только для апартаментов, предлагаемых для реализации с эксклюзивным ремонтом и мебелью", - поясняет Ольга Павлова.

Третье место в Delight Realty отводят району Замоскворечья. Элитное жилье в этом районе стоит 3,5-7 тыс. долларов за кв. метр в новых домах и 6-13 тыс. долларов за кв. метр на вторичном рынке. Причем, по словам Ольги Павловой, после строительства пешеходного моста, который соединит Болотную и Пречистенскую набережные Москвы-реки, стоимость квадратного метра в этом районе значительно вырастет. "Не исключено, что Замоскворечье в обозримом будущем превратится в "серебряную милю" Москвы", - говорит она.

Эксперты рынка считают, что наиболее востребованными на рынке сегодня являются квартиры площадью около 200-230 кв. метров, расположенные в малоквартирных жилых комплексах. Квартиры около 120-150 кв. метров, как показывает практика, приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду и получения дохода.

В Vesco Group также утверждают, что сейчас верхний порог на элитное жилье в Москве достигает 15-20 тыс. долларов за кв. метр.

Элитное жилье переезжает за Садовое кольцо и даже за МКАД

"Если говорить о тенденциях в сегменте элитной недвижимости, то следует отметить, что элитное жилье постепенно перебирается за пределы Садового кольца, территориальные резервы которого скоро полностью исчерпаются", - говорит Максим Карапетов. По его словам, если раньше только в районе "золотой мили" продавались элитные квартиры класса "А", то уже в ближайшем будущем класс "А" может появиться на Плющихе, в Замоскворечье, в районе Фрунзенской набережной. Эти районы становятся все более привлекательными для застройщиков с точки зрения возведения элитного жилья высшей категории.

По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, абсолютно новым для рынка жилой недвижимости является сегмент элитных загородных квартир, который будет активно развиваться в ближайшее время. В настоящий момент этот сегмент представлен несколькими объектами, расположенными на западе от МКАД между Киевским и Новорижским шоссе. "Сегмент элитных малоквартирных домов за городом возник как альтернатива элитному городскому жилью, и поэтому объекты этой категории должны, во-первых, удачно совмещать в себе плюсы городского и загородного жилья, а во-вторых, обладать преимуществом в цене перед городским жильем, с одной стороны, и перед содержанием загородного дома - с другой", - утверждает Константин Ковалев. Стоимость квартир в загородных жилых комплексах зависит от местонахождения объекта, его окружения, состояния коммуникаций, инфраструктуры, близости лесной зоны. "В среднем уровень цен сопоставим с ценами на жилье бизнес-класса в Москве, - говорит Ковалев. - Покупателями такого жилья станут люди, изначально ориентированные на приобретение квартиры в престижных и удаленных от центра районах Москвы. Для них решающее значение имеет хорошая экология, живописный природный ландшафт, большая придомовая территория, малая плотность застройки и при этом более низкие цены.

Бизнес-квартиры

Кроме того, по словам директора отделения "Парк Тауэрс" управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Кайдо Каармы, в последнее время на рынке элитного жилья стали пользоваться популярностью квартиры малой площади - от 60 до 100 кв. метров. "Такие "малометражки" стали настоящим дефицитом на рынке элитного жилья. Среди риэлторов их называют бизнес-квартирами", - рассказывает она. Причем эти квартиры покупаются не для постоянного проживания, а как дополнительное жилье в центре города. "Как правило, бизнесмены, руководители крупных предприятий, имеющие загородную резиденцию или элитную квартиру в экологически чистом районе, тратят много времени на разъезды. Сейчас деловые люди стали покупать квартиры ближе к офису.Такая бизнес-квартира может использоваться для VIP-гостей и партнеров по бизнесу. Она должна быть показателем респектабельности ее хозяина", - говорит Кайдо Каарма. Цена за квадратный метр подобных квартир начинается от 5 тыс. долларов.

Дата публикации: 16:24 01 ноября 2004

Источник: bpn.ru