Что приостановило темпы роста цен?

После весеннего ралли ситуация на рынке московской недвижимости несколько успокоилась. Впрочем, для тех, кто совсем недавно убедился, что 10-процентный рост - не фантастика, а суровые будни, смысл этого понятия исказился. Скажи кто-нибудь из аналитиков два года назад, когда на рынке установился штиль (да, впрочем, и год назад, когда "паруса" цен наполнились попутным ветром), что за один летний месяц стоимость квадратного метра возрастет на 5% - подняли бы на смех. Сегодня говорят: "Цены выросли всего на 1,2% за неделю".

Жилищная нетерпеливость

Факторов, влияющих на формирование стоимости, по которой жилье достается конечному потребителю, много. Даже профессионалы порой не могут точно определить, как повлияет на рынок та или иная новость. Больше года назад приняли целый пакет законов, которые должны были осчастливить сограждан доступным жильем. Так теперь и живем: законы есть, жилье с каждым днем становится все более недоступным, да и самого жилья становится на рынке все меньше. Говорят, виноваты в этом все те же законы, которые привели к прямо противоположному эффекту. Что делать в такой ситуации? Покупать, пока не стало еще дороже. Некоторые, впрочем, рекомендуют подождать года три, пока ситуация на рынке не выправится. Но многие ли готовы терпеть, наблюдая, как с каждым днем количество квадратных метров, которые ты можешь себе позволить приобрести на свои сбережения, тает на глазах?

Конечно, резкое повышение цен вымыло с рынка значительную часть потенциальных покупателей. При этом спрос по-прежнему превышает предложение. Впрочем, на этот раз данному факту есть вполне рыночное объяснение.

Покупатели растут вместе с ценами

4 июля "Независимая газета" подробно остановилась на факторах, которые в ближайшее время будут играть главные роли в поведении рынка столичного жилья. "Особенностью последнего полугодия стало то обстоятельство, что в качестве финансового инструмента столичное жилье стали рассматривать не только состоятельные граждане, но и многие компании, прежде всего сами застройщики и риэлторы", - пишет автор.

Ничего удивительного в этом нет. После провала на российском фондовом рынке для многих инвестиционных компаний быстрорастущий рынок жилья предоставил отличную возможность исправить оплошность своих управляющих, чересчур оптимистично оценивших перспективы акций российских компаний. Строители также отлично понимают, что в период бурного роста логично придержать свой товар, который завтра можно будет продать с еще большей выгодой. Эксперт, на мнение которого ссылается издание, считает, что облегчить ситуацию сможет только массовое освоение больших строительных площадок, таких как Бутово, Щербинка, Некрасовка.

Сезонный или внесезонный?

Впрочем, далеко не все верят, что проблемы удастся решить исключительно путем балансировки спроса и предложения. Нынешнее относительное затишье носит сезонный характер, считают некоторые аналитики. Так, газета "Бизнес" в номере от 5 июля цитирует специалиста, который уверен, что "уже в конце лета - начале осени следует ожидать очередного всплеска роста цен в связи с появлением новых объектов предложения". Предположение выглядит довольно логичным - кроме уже упоминавшегося сезонного фактора, объективных предпосылок для снижения цен пока нет. Кроме того, есть совершенно оправданные сомнения в том, что проблема решится в результате воздействия рыночного фактора, которым является естественное восстановление предложения. Призванные решить эту проблему изменения, связанные с Законом о долевом строительстве (а именно его называют главным виновником сокращения объемов строительства нового жилья), по мнению автора, вряд ли позволят добиться желаемого эффекта.

Ценам предписали заморозиться

Выстрелом, возвестившим старт периода особо активного роста цен на столичное жилье, стало заявление, которое приписывали руководителю столичного стройкомплекса Владимиру Ресину, о том, что к концу 2006 года стоимость квадратного метра в Москве составит 3000 долларов. Сейчас неважно, произносил он эти слова или нет. Важнее, что никто не опроверг возможность того, что цены достигнут этой психологически важной, хотя и казавшейся тогда далекой отметки. Рынок воспринял этот сигнал и ответил уверенным ростом.

В конце июля рынок получил совершенно другое послание, исходящее от В. Ресина. "Ценам на жилье прописали заморозку", - так охарактеризовала ситуацию "Газета" в номере от 24 июля. В. Ресин, объезжавший стройплощадки, увидел, сколько стоит столичное жилье, был возмущен и порекомендовал строителям снизить цены - так выглядит эта история в коротком изложении. И каждый из этих моментов вызывает недоумение. Неужели главный строитель Москвы не знал о ценах до этого выезда "в поля"? Вряд ли - по долгу службы ему это знать положено. Если знал, то почему возмутился только сейчас, когда период зашкаливающего роста цен уже позади?

“Газета" считает, что речь идет всего-навсего о пиар-ходе, который вряд ли изменит ситуацию на рынке. "Застройщики, деятельность которых сильно зависит от хороших отношений с московскими властями, не могут игнорировать заявление главы стройкомплекса. Но они, как, впрочем, и представители любого другого бизнеса, не будут добровольно отказываться от дополнительной прибыли", - пишет автор. Эксперты считают, что рынок уйдет в тень, спрятав часть своих доходов под воду и внешне исполнив рекомендацию.

Меры, которые предлагают чиновники, "Ведомости" в номере от 25 июля называют "заморозкой". Можно пытаться действовать только административными путями, но это не приведет к реальному эффекту "Какой бы глубокой ни была заморозка, она не заменит лечения и оздоровления, в котором нуждается стройкомплекс", - предупреждает издание.

Валидольный закон

Закон о долевом строительстве дважды ждали как судьбоносный. В первый раз он должен был защитить вкладчиков от недобросовестных застройщиков. Во второй - поспособствовать снижению темпов роста цен. Но каждый раз, еще до его принятия, пресса встречала нормативный акт в штыки, считая, что он не сможет решить ставящиеся перед ним задачи.

Июль породил жаркие - под стать погоде на дворе - споры о том, выйдет ли польза из поправок, которые депутаты приготовили на этот раз. Впрочем, спорить было особенно не о чем. Если весной 2005 года шли рассуждения о том, что в законе имеется явный перекос в сторону защиты покупателя (другое дело, что за это гражданам пришлось расплачиваться из собственного кармана), то теперь претензии уже касаются моментов, выгодных исключительно строителям. Так, была снижена их ответственность за некачественное и сданное с просрочкой жилье. Чиновники так и не ввели едва ли не самую перспективную с точки зрения защиты инвесторов меру - обязательное страхование каждой сделки. "Аргументы и факты" в номере за неделю с 3 по 9 июля публикуют материал, в котором глава Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам открыто говорит, что "если поправки вступят в силу в таком виде, мы будем настоятельно НЕ рекомендовать гражданам участвовать в долевом строительстве, поскольку это прямой путь пополнить армию пострадавших соинвесторов".

А вот "Известия" допускают, что новая редакция закона сможет решить некоторые проблемы, называя ее компромиссной, то есть учитывающей интересы обеих сторон. Впрочем, как полагают эксперты, закон не выполнит главную функцию, которую от него ждали, - не поможет остановить рост цен. "Стоимость жилья определяется огромным количеством факторов. Изменением одного из них рост цен на квартиры не остановить", - считает аналитик, на которого издание ссылается в номере от 24 июля.

Бутово подало пример

Как уже говорилось выше, некоторые эксперты считают, что поправить положение с ценами на столичное жилье может реализация масштабных проектов. Однако июльские события показывают, что массовый вывод на рынок жилья в таких местах, как Бутово, Щербинка и другие, может столкнуться с серьезным препятствием в виде нежелания проживающего там в настоящий момент населения переезжать из родных домов в новостройки.

Власти уже признали, что попытка силового решения проблемы была ошибкой. Однако история нашей страны и по-прежнему отсутствующее уважение к понятию частная собственность не дает усомниться в том, что далеко не всегда такие вопросы будут решаться путем мирных переговоров или в зале суда. Не случайно "Известия" в материале "Уроки непослушания", опубликованном 7 июля, напоминают: "всего таких "малых деревень", приговоренных к полному или частичному сносу, - 65". И их жители, наряду с чиновниками и политиками внимательно изучают опыт бутовцев, отстаивавших свои права.

Так кто же виноват в бутовском скандале? Власти и строители, претендующие на землю, на которой можно построить и выгодно продать жилье? Жители, требующие слишком больших компенсаций за свои дома и участки земли? Скорее всего, ни те и не другие. Если отбросить эмоции, то ситуация выглядит вполне банальной - произошло обычное столкновение интересов. И, поскольку речь шла о такой важной сфере, как жилье, решение спора должно было происходить в рамках закона.

Вот с этим и вышла проблема. Как пишут "Новые Известия" в номере от 13 июля, конфликт продемонстрировал, что "нет реально действующего механизма приватизации земли, ряд категорий владения землей не прописан четко, а возможность изъятия земли для государственных нужд также ясно не указана. Представители мэрии утверждают, что если сейчас не разобраться с законом, то конфликты между властью и выселяемыми жильцами могут вспыхнуть по всей стране".

Бумажная ипотека

В июне судьбой ипотеки всерьез озаботился Президент России Владимир Путин - кредитов выдается мало, и стоят они для населения дорого. Между тем, развитие ипотечного кредитования считается одним из способов продвижения национального проекта "Доступное жилье". Вскоре стало ясно из заявлений самих банков, что в ближайшее время клиентам вряд ли будут предложены более дешевые кредиты.

В июле многие озаботились совсем не лишним вопросом: а поможет ли даже удешевление кредитования в условиях столь высоких темпов роста цен?

"Известия" в номере от 5 июля ответили на этот вопрос отрицательно. По мнению экспертов, одно снижение ставок не сделает ипотеку более доступной. Чтобы это произошло, "государству… в первую очередь нужно увеличить предложение жилья на рынке, доступность ценового показателя, а также отладить рыночный механизм рефинансирования ипотеки".

С этой точкой зрения согласна и "Российская Газета". Главной проблемой российской ипотеки по-прежнему остается отсутствие длинных денег. Решить ее предполагается путем реализации ипотечных облигаций. В номере от 13 июля издание пишет, что новые поправки в законодательстве создают возможность для более активного использования этого инструмента, "Так что у заемщиков действительно появился шанс получить ипотечные кредиты по сходной цене. Однако случиться это может, по мнению автора, только через 3-4 года, а цены снизятся на 2-3 процента.

Поэтому, соглашается "Российская Газета" с "Известиями", "не столь важно, сколько стоит кредит, если цена квадратного метра за последние годы выросла втрое, и купить квартиру теперь практически невозможно. ...Развивая "бумажную ипотеку", которая помогает удешевить кредиты, необходимо позаботиться о том, чтобы само жилье не дорожало столь стремительно".

Дата публикации: 10:52 02 августа 2006

Источник: bpn.ru