Продаем квартиру с перепланировкой

Дадут ли ипотечный кредит, если "переделка" не узаконена

Мы собираемся покупать квартиру с помощью ипотеки. Нашли чудесный вариант, но риэлтор предупредил: там неузаконенная перепланировка. Она вроде простая, несущие конструкции не затронуты. Но нам нужно приобрести квартиру как можно быстрее. Поясните, пожалуйста: может ли неузаконенная перепланировка как-то повлиять на решение банка по выдаче кредита на такую квартиру? С уважением Лина.

Конечно, все зависит от конкретного банка. Но обычно практика такая.

Чтобы определить размер кредита и гарантии его возврата за счет стоимости квартиры, банки обязательно требуют провести процедуру оценки жилья.

Специалист организации-оценщика изучает документацию БТИ и осматривает квартиру. Обнаружив неузаконенную перепланировку, указывает об этой "засаде" в отчете.

Последствия такой "черной метки" бывают следующие:

Стоимость квартиры по независимой оценке признают меньшей и размер кредита вам сократят. Если продавец при этом не согласится соответственно умерить свои аппетиты, то денег на покупку может просто не хватить.

Вам увеличат взнос по страховке, которую требуют оформлять банки при выдаче кредита.

Повышение страхового взноса объясняется тем, что ваши права на квартиру с неузаконенными изменениями более зыбки, ведь новый Жилищный кодекс предусматривает как крайнюю меру продажу такого жилья с публичных торгов.

Банк вообще откажется предоставлять кредит на покупку такой "нехорошей" квартиры.

Сколько времени и денег уйдет на предпродажную подготовку

Пару лет назад я делал перепланировку. Оформить ее все руки не доходили. Сейчас планирую продать жилье. Сколько времени и денег может уйти на узаконивание изменений в квартире? Заранее спасибо. Василий.

Вы можете пойти двумя путями: заняться узакониванием перепланировки лично либо поручить все хлопоты фирме-посреднику.

Самостоятельные походы по инстанциям, разумеется, займут больше времени (у фирм-профессионалов, как правило, где надо есть "свои люди", и все идет как по маслу). В среднем может уйти от нескольких недель до двух месяцев - в зависимости от сложности изменений в квартире и расторопности конкретных чиновников.

Денежные же затраты будут значительно меньше, чем при обращении к посредникам. Кстати, в жилищных инспекциях, которые обычно ведают оформлением перепланировок (в Москве - Мосжилинспекция), приводят примеры: порой хозяину квартиры всего-навсего требуется от руки нарисовать внесенные изменения на копии поэтажного плана, а "профессионалы" с ходу просят за свои услуги не меньше 400 - 500 долларов.

Расценки на работу фирм-посредников в среднем такие:

от 400 до 1000 долларов - простая перепланировка, не затрагивающая несущих конструкций дома;

от 1500 до 2500 долларов - средняя по сложности перепланировка, связанная объединением, расширением различных по назначению помещений (холла с комнатой, балкона со спальней и т. п.);

от 2500 долларов - сложная перепланировка: объединение квартир, проемы в несущей стене и т. п.

Не завернут ли сделку

Нам нужно срочно продать квартиру. Но год назад мы сделали перепланировку и не оформили ее. Наш покупатель готов сам заняться узакониванием, а мы согласились дать ему скидку. Нас беспокоит: не завернут ли сделку в ведомстве, которое занимается регистрацией прав на недвижимость? Татьяна.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации договора (ст. 20 Закона). Неузаконенная перепланировка там прямо не указана.

Однако если в результате переоборудования квартиры изменилась ее общая площадь (например, хозяева оттяпали часть лестничной клетки), то возникает серьезная проблема.

Дело в том, что для регистрации сделки продавец должен предъявить документы, описывающие квартиру (справки БТИ) и подтверждающие, что он имеет права именно на это жилье.

А если площадь квартиры после перепланировки изменилась, то получается, что у продавца нет действительных документов о праве собственности на такой - фактически новый - объект недвижимости. А поскольку прежние документы недействительны, то и регистрация сделки по ним невозможна.

Таким образом, строго по закону Росрегистрация вправе завернуть сделку, только если перепланировка связана с изменением общей площади жилья. В остальных случаях "красные" линии на плане БТИ, свидетельствующие о неузаконенной перепланировке, не преграда для госрегистрации договора.

БДИ!

Как не проколоться при покупке

Поэтажный план БТИ, на котором засвечивается неузаконенная перепланировка, имеет срок действия один год. Так что со времени получения "чистого" плана хозяин квартиры может успеть переоборудовать квартиру, скрыв изменения от покупателя.

Чтобы не проколоться, как можно внимательнее сверяйте данные о квартире по документам БТИ с ее фактическим состоянием на момент продажи. Лучше, если это сделает опытный риэлтор, хорошо знакомый с типовыми планировками жилья.

Если обнаружите неузаконенные изменения, отказывайтесь от покупки либо требуйте снижения цены. Обычно скидка в таких случаях составляет 1500 - 2000 долларов.

Дата публикации: 14:10 01 августа 2006

Источник: bpn.ru