Дома бизнес-класса превращаются в закрытые кварталы

Стоимость квартир бизнес-класса в столице на сегодняшний день колеблется в диапазоне от $400 тыс. до $900 тыс. Подобный разброс цен способствует сильному размыванию границ фокус-группы их покупателей. С жильем эконом-класса и клубными домами для представителей элиты все понятно: где строить, как продавать, кто выступит в качестве приобретателя. А вот с бизнес-классом все не так очевидно. Причем это касается как самих квартир, так и людей, которые их приобретают. Кто они и какие требования предъявляют сегодня к месторасположению, качеству домов, которые риэлторы позиционируют в среднем сегменте?

Сейчас под жильем бизнес-класса подразумеваются монолитные дома, расположенные в хорошем районе Москвы. Стоимость квартир на подобное жилье начинается с $3,5 тыс. за 1 кв. м, а площадь квартир, как правило, колеблется от 50 до 220 кв. м. То есть минимальная цена «однушки» равняется примерно $200 тыс. Это соответствует стоимости двухкомнатной квартиры аналогичной площади в панельном доме.

Семья из трех человек наверняка откажется от приобретения однокомнатной квартиры бизнес-класса из-за того, что при сравнительно большом метраже она включает только одну комнату. Жить семье с ребенком в ней неудобно, поэтому такие покупатели скорее будут рассматривать варианты площадью 80–100 кв. м. Правда, цена 1 кв. м в таких квартирах стартует уже с $4 тыс. «Однушки» выбирают люди свободные, чаще всего молодые.

Классовые рамки

Основная масса предложений эконом-класса располагается в диапазоне от $400 тыс. до $1 млн, то есть средняя сумма сделки — около $700 тыс. Абсолютную стоимость этих квартир определяет в первую очередь метраж, то есть ценовой отрыв жилья бизнес- от эконом-класса начинается преимущественно из-за увеличения площадей. Большинство покупателей предпочитают квартиры размером 120–150 кв. м. При средней цене 1 кв. м, равной $4 тыс., их стоимость составляет $480–600 тыс.

Любопытно, что при серьезной абсолютной цене объектов бизнес-класса 1 кв. м в них стоит столько же, сколько «квадрат» в самом востребованном типе московских квартир — однокомнатной «хрущевке» площадью до 25 кв. м и абсолютной ценой $100 тыс.

Бизнес изнутри и снаружи

Что отличает самые дорогие квартиры бизнес-класса от элитного жилья? Директор отделения управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Кайдо Каарма характеризует эту ситуацию следующим образом: «Нужно сказать, что разделение квартир на «элиту» и «бизнес» достаточно условно. Дело в том, что квартиры низшей и высшей ценовой категории в бизнес-классе сливаются с эконом-классом и «элиткой» соответственно. Границы между ними размыты. Таким образом, внутри данного сегмента рынка недвижимости различия проводятся как по метражу, так и по степени комфортности. Я бы выделил отдельную категорию бизнес-премиум, которая является пограничной зоной между сегментами «бизнес» и «элита».

Не все риэлторы согласны с разделением квартир бизнес-класса на «обычный бизнес» и «премиум». Например, первый заместитель генерального директора компании «МИАН–агентство недвижимости» Дмитрий Кузнецов полагает, что для этого нет никаких оснований. Он выделяет в бизнес-классе особую разновидность квартир — пентхаусы, которые стоят значительно дороже, чем прочее жилье в том же сегменте. Но их цена, как правило, создается за счет огромного метража, не слишком отличаясь по стоимости 1 кв. м.

Что касается характеристик жилья бизнес-класса, основным фактором, который определяет категорию объекта недвижимости, является его местоположение. Такие новостройки появляются в Западном, Юго-Западном, Северо-Западном и Северном округах Москвы.

Немаловажное значение имеет планировочное решение дома. Квартирам бизнес-класса присуща свободная планировка, когда число и размеры комнат, санузлов и кухни лишь обозначены, а покупатель придает внутренним помещениям любую форму. Стоит отметить, что о внутренней отделке новостроек бизнес-класса речи не идет: такой подход обходится застройщику дешевле и одновременно не дает клиенту повода для лишней критики.

Обязательной составляющей дома бизнес-класса является подземный гараж (иногда к нему прибавляется еще наземная гостевая стоянка), огороженная придомовая территория, охрана и видеонаблюдение, наличие ресепшена и определенные объекты инфраструктуры. Именно эти факторы влияют на ликвидность квартир в том или ином доме и, соответственно, на цену 1 кв. м в нем.

Портрет покупателя

Покупатели квартир бизнес-класса относятся к верхушке среднего класса. По мнению К. Каармы, среди них больше всего чиновников, деятелей культуры и искусства, а также менеджеров среднего и высшего звена, работающих в крупных компаниях.

Все представители этой категории — успешные люди, для которых важен состав социума, в котором они будут жить. Они желают иметь в качестве соседей близких по социальному статусу и финансовому благосостоянию людей.

Дома эконом-класса не предоставляют такой возможности, поскольку состав жильцов в них в значительной степени случайный, и, даже обзаведясь квартирой в хорошем доме, покупатель рискует поселиться рядом с неблагополучной семьей, которой это жилье досталось по социальной программе.

Квартиры верхнего сегмента бизнес-класса способны соревноваться по стоимости с элитными квартирами меньшей площади. В зависимости от различных обстоятельств (возраст, социальный и семейный статус и пр.) потенциальный новосел выбирает тот или иной вариант. Семье выгоднее приобрести «трешку» бизнес-класса, нежели элитную «однушку», молодой амбициозный человек остановится на меньшей по размеру, но более престижной квартире.

Жилье бизнес-класса приобретают обеспеченные, но в основном очень практичные люди, которые четко представляют, сколько и за что они платят. Жить в «произведении искусства», как нередко позиционируют элитное жилье, они не готовы — им больше подходит просторная функциональная квартира бизнес-класса.

Добавим и то соображение, что многие люди руководствуются девизом «лучше быть первым в бизнес-классе, чем последним в «элите». Поскольку такая категория граждан будет присутствовать на рынке всегда, то и покупатели на самые дорогие объекты бизнес-класса найдутся, не говоря про более дешевые варианты.

Жилье этой категории продолжает активно совершенствоваться и развиваться, подстраиваясь под постоянно растущие запросы современных покупателей, ставших весьма искушенными в вопросах недвижимости. По мнению Д. Кузнецова, тенденция развития рынка такова, что в Москве будут возводиться не отдельные дома бизнес-класса с прилегающими территориями и даже не жилые комплексы, включающие несколько домов, а целые городские кварталы.

Это обусловлено наличием свободной земли в районах, пригодных для строительства жилья среднего ценового сегмента. Кроме того, крупным компаниям намного интереснее заниматься возведением целого квартала с собственной инфраструктурой, нежели строить единичные дома.

Возможно, девелоперы начнут включать в состав новостроек бизнес-класса и офисные центры. Такие попытки предпринимались при строительстве элитных домов, но подобная идея больше подойдет именно для жилья бизнес-класса.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— В качестве покупателей жилья бизнес-класса, как правило, выступают топ-менеджеры среднего звена, высокооплачиваемые руководители из отраслевых структур, предприниматели, бизнесмены, при этом более 50% из них — приезжие из регионов.

На объекты бизнес-класса существует устойчивый спрос. Их возводят в традиционно престижных районах Москвы. Обычно такие дома имеют охраняемую огороженную территорию, подземный паркинг и гостевую автостоянку, набор внутренней инфраструктуры. Для покупателей квартир бизнес-класса важно местоположение дома, видовые характеристики, высокое качество строительных и отделочных материалов, архитектурное решение, а также однородное социальное окружение.

Инфраструктура района тоже должна быть хорошо развита (школы, поликлиники, магазины, спортивные клубы, службы быта и т. п.). На сегодняшний день средняя цена 1 кв. м в домах бизнес-класса составляет $4 тыс.

Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— В сегменте бизнес-класса на первый план выходит соотношение цены и качества, так как объектов со схожими характеристиками на рынке немало. Покупатели жилья в среднем ценовом сегменте предъявляют повышенные требования к домам такого уровня. Для новостроек бизнес-класса характерны охраняемые территории, подземные парковки, улучшенные планировки, немаловажную роль играют и хорошие видовые характеристики.

Дома бизнес-класса строятся почти во всех районах Москвы, но предпочтение отдается Западному и Юго-Западному округам. Есть интересные предложения в Северо-Восточном округе.

Даромир Обуханич, генеральный директор группы компаний ПИК:

— Жилье бизнес-класса — это дома повышенной комфортности, выполненные на основе новейших строительных технологий. При их проектировании большое внимание уделяется разработке всех элементов дома. И в этом безусловное преимущество домов бизнес-класса перед типовым жильем.

Один из наиболее удачных примеров домов бизнес-класса, построенных в последнее время, — жилой комплекс «Крылатские огни». Его главное достоинство — расположение в уникальном месте: рядом находится Филевский парк, родник с ключевой водой, известный с начала XV века и пользующийся в народе славой чудотворного. Район Крылатское — один из самых высоко расположенных в Москве, поэтому из окон комплекса виден почти весь город — от университета до Останкинской телебашни.

Дата публикации: 14:42 31 июля 2006

Источник: bpn.ru