Куда пойдет цена "квадрата"

Одни эксперты предсказывают дальнейший рост цен на жилье, другие - дефолт рынка недвижимости. Рост цен на столичное жилье почти остановился. Это, конечно, можно объяснить обычным летним снижением активности. Однако прошлым летом цены росли в среднем на 7-9 процентов. По мнению экспертов, нынешний ценовой спад объясняется не только сезонностью, но и другими причинами. В частности, с начала 2006 года стоимость московских квартир выросла почти вдвое, и рынок исчерпал потенциал для дальнейшего роста.

В то же время брокеры сомневаются, что затишье установится надолго. По их мнению, уже этой осенью средний московский "квадрат" может достигнуть нового рубежа в 4 тысячи долларов, а к концу года подняться до 4,5 тысячи долларов. Иных прогнозов от них, правда, и нельзя ожидать - они живут тем, что все время подстегивают цены на "квадраты".

Иное дело независимые эксперты, они более взвешенно подходят к анализу рынка, хотя и они по большей части считают, что цены некоторое время все-таки будут ползти вверх. Объективной экономической причиной является рост цен на нефть - они выросли примерно в 3 раза по сравнению с 2001 годом (цена нефти в 2001 году составляла в среднем менее 22 доллара за баррель, с тех пор выросла примерно до 50 долларов за баррель, а в последние время превышает 70 долларов за баррель). Примерно во столько же раз выросла цена за 1 кв. м жилья в Москве и Санкт-Петербурге.

В основе любого экономического феномена лежат социальные и психологические предпосылки. Особенности российского потребителя заключаются в том, что его экономическая философия строится на том, чтобы вложить деньги в ту область, в которой меньше надо напрягаться - психологически, интеллектуально и физически. А поскольку он наблюдает в течение ряда лет стабильный рост цен на недвижимость, то и вкладывает свои свободные средства именно в эту область.

Наш рынок жилья изобилует загадочными аномалиями. Скажем, если во всем мире недвижимость дорожает равномерно по всем сегментам, то в российской столице цены на жилье экономкласса в "спальных" районах растут значительно быстрее, чем цены на элитное жилье. Любые квартиры в пределах МКАД стоят около 4300 долларов за квадратный метр. За год квадратный метр подорожал в среднем более чем на 50 процентов.

По мнению ряда экспертов, цены на недвижимость уже достигли критического максимума. Несмотря на то что некоторые строительные компании придерживают квартиры, они не особо влияют на ценовую ситуацию на рынке. Объем новостроек составляет всего 20 процентов от общего количества сделок, проводимых на рынке, все остальное - "вторичка".

Объем предложений на вторичном рынке, по данным РБК, сейчас составляет около 25,5 тысячи объектов. При этом с начала года предложение в этом сегменте постепенно растет на 2-5 процентов в месяц. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья составляет 4072 доллара. Число предложений квартир в этом сегменте по сравнению с июнем увеличилось на 11 процентов. Однако показатель ниже уровня аналогичного периода прошлого года на 24,3 процента.

До конца года рост цен на московскую недвижимость может составить порядка 20 процентов, что не исключает дефолта на рынке недвижимости. Застройщики утверждают, что цены на жилье начали упираться в потолок финансовых возможностей покупателей. По их мнению, к концу года цены достигнут психологического предела. Когда они превысят возможности покупателей, стагнация спроса будет неизбежной. В результате рост цен остановится, и люди в панике начнут выбрасывать жилье на продажу.

Правительство России озабочено сложными жилищными условиями граждан и запустило национальный проект "Доступное жилье". Проект выполняется с трудом. Одна из причин торможения реализации программы - высокие банковские проценты за ипотечные кредиты, но главным образом это все же необузданный рост цен на жилье.

Многие аналитики предрекают кризис на строительном рынке, но, по мнению других аналитиков, скорее всего будет кризис не на рынке, а кризис "бешеных прибылей", абсолютно необоснованных, которые получают те, кто захватил контроль за этим рынком ранее. Уже сейчас желающие приобрести квартиру больше склоняются к покупке готовой квартиры, чем к долевому участию в строительстве. Появилась реальная оценка рисков при долевом строительстве и большое количество обманутых инвесторов.

Интерес представляет механизм приведения цен к величинам, приемлемым для нормального развития общества, потому что жилье как продукт является жизнеопределяющим понятием для любого государства. И поэтому именно государственное регулирование цен должно обеспечить порядок в этой области и повышение реального уровня качества жизни граждан.

Дата публикации: 10:55 25 июля 2006

Источник: bpn.ru