Спрос на жилье многократно превышает предложение

В свежем рейтинге самых дорогих городов мира Москва уверенно удерживает лидирующие позиции, а Петербург перешел с 17-й позиции на 12-ю. Составители рейтинга объясняют это резким ростом цен на недвижимость в российских столицах, в первую очередь на жилье. Анализ нынешних тенденций на рынке позволяет сделать вывод, что вскоре Петербург войдет в эту не самую почетную мировую десятку, все более приближаясь к Москве.

За первую половину 2006 года цены на жилье, подчеркнем, не элитное, а самых распространенных проектов, выросли на 40—50%. При этом если в первые месяцы года — с января по март — квадратный метр дорожал на 1,5—3%, то затем рост стоимости стал превышать 10% в месяц. Даже обычное летнее затишье в деловой активности мало повлияло на рынок, привычною спада цен не наблюдается, что заставляет предположить, что с конца августа можно ожидать еще более галопирующий — ажиотажный спрос.

Если в начале года квадратный метр жилья в строящихся домах вы могли купить по цене 1000 долларов, то сегодня — в лучшем случае по 1400, а в наиболее востребованных, однокомнатных квартирах — по 1500 долларов и более. Это в среднем по городу. У компаний, наиболее известных на рынке, покупатели готовы приобретать квартиры и по более высоким ценам.

Говоря о дефиците предложения, отметим, что строиться жилья в городе меньше не стало. Вице-губернатор Александр Вахмистров на недавнем заседании координационного совета по реализации в Петербурге национального проекта «Доступное и комфортное жилье—гражданам России» сообщил, что в 2006 году в северной столице будет сдано 2 млн 300 тыс. кв. метров жилья, что несколько больше, чем в 2005 году. В следующем году, по оценке вице-губернатора, будет введено в строй не менее 1 млн 400 тыс. квадратных метров.

Однако ситуация на рынке складывается так, что этого явно недостаточно. Спрос многократно превышает предложение. Руководители строительных организаций города отмечают, что большая часть жилья, которое будет сдаваться в 2006 и 2007 годах, уже продана. То есть дефицит предложения в ближайшие годы будет еще более усиливаться. В связи с дефицитом происходит «вымывание» самых ликвидных квартир: 1—2-комнатных, И на них цены растут еще более ускоренными темпами.

При этом для строителей становится невыгодным продавать квартиры «на стадии котлована», лучше попридержать их и через полгода продать почти в полтора раза дороже. Таким образом можно компенсировать и все возрастающую себестоимость строительства. Стройматериалы дорожают не менее быстрыми темпами, с каждым годом возрастает и стоимость рабочей силы.

По оценке экспертов рынка, рост цеп на жилье объясняется очевидными причинами: доходы населения растут гораздо быстрее, чем расширяется жилищное строительство. В Петербурге покупательский бум, который распространился и на рынок жилья.

Между тем темпы роста строительства новых жилых кварталов в 2004—2005 годах заметно снизились. Город очень быстро достиг рубежа по вводу нового жилья 2 млн квадратных метров в год, теперь же ежегодный прирост составляет всего 5—8%.

Одним из факторов, отрицательно влияющих на жилищный рынок, стало введение в прошлом году Федерального закона № 214, но сути запрещающего долевое строительство. В результате бизнесу приходится изобретать новые схемы для обхода положений закона, а некоторые строительные компании даже вынуждены задуматься о смене сферы деятельности. Впрочем, как отмечалось на заседании координационного совета, в Петербурге фактически нет строящихся жилых домов, возведение которых полностью соответствовало бы Закону № 214.

Кстати, еще одним фактором, влияющим на удорожание жилья, становится развитие ипотеки. За первое полугодие 2005 года в Петербурге выдано более 5 тысяч ипотечных кредитов на приобретение квартир. И хотя в настоящий момент это составляет не более 4% от всех совершаемых сделок, власти намерены развивать ипотеку как можно шире, что создаст дополнительную нагрузку на рынок.

Стимулирует покупательскую активность и востребованность петербургской недвижимости у жителей других регионов, в первую очередь Москвы и богатых нефтегазовых областей Сибири и Крайнего Севера. Тем более что по абсолютным показателям стоимость квадратного метра в среднем у нас пока процентов на 30—40 ниже, чем в столице, хотя темпы роста цен на жилье в Петербурге сегодня близки к московским. Поэтому люди, имеющие свободные деньги, рассматривают покупку недвижимости в городе на Неве достойным и выгодным вложением средств. К тому же наш город остается крупнейшим центром вузовского обра-зования в России, и родители, отправляя своего ребенка учиться в Петербург, считают полезным и выгодным приобрести ему и квартиру. Сегодня доля иногородних покупателей жилья в нашем городе составляет около 10%, очевидно, что сокращаться она не будет.

Как будет развиваться ситуация на рынке жилья в будущем? Прогнозы разнообразием не отличаются. Изменить положение можно только одним способом: сбалансировать сирое с предложением. Чтобы это произошло на приемлемом уровне цен, необходимо значительно увеличить ввод нового жилья в городе. Однако строительная сфера довольно инерционна, и резко поднять объем строительства, как признали участники координационного совета по реализации приоритетного национального проекта, в ближайшие годы невозможно.

Даже приход новых инвесторов, в том числе из Москвы, не позволит значительно расширить жилищное строительство. Дело не только в том, что пятен под застройку в центральных районах города практически не осталось, а па окраинах требуется вкладывать серьезные средства в подготовку новых территорий для жилищного строительства. Не меньшей проблемой становится все более ощутимый кадровый голод отрасли. Сегодня в строительных организациях города имеется 70 тысяч свободных вакансий, а потенциал миграционных потоков в основном исчерпан. Следовательно, баланс на рынке установится за счет еще большего роста цен.

Дата публикации: 17:17 24 июля 2006

Источник: bpn.ru