Недвижимость бумажные метры

Облигации строительных компаний выгодно покупать не только институциональным, но и частным инвесторам. Когда среднестатистического россиянина спрашивают, во что он хотел бы вложить деньги, первое, что приходит ему на ум, — недвижимость. В социологических опросах число респондентов, ответивших именно так. достигает 60%. При этом граждане имеют в виду инвестиции в квартиры, загородные дома или землю. Если такому инвестору вместо квадратных метров предложить облигации, он очень удивится. Ценные бумаги для большинства россиян, не связанных с финансовыми рынками, по-настоящему ценными пока не являются, однако они позволяют сделать то, что при прямых вложениях в недвижимость нереально: купить квартиру по частям. А это при нынешних ценах на жилье далеко не бесполезная возможность.

Все на долговой рынок!

До марта 2005 года, когда вступил в силу знаменитый закон о долевом участии в строительстве, до 90% возводимого жилья финансировалось за счет частных инвесторов, покупавших квартиры еще до того, как девелопер успевал первый раз воткнуть лопату в землю на новой площадке. Но даже это проблем с финансированием полностью не решало. Большинство застройщиков занимаются не только жильем, но и коммерческими объектами, а, скажем, будущие арендаторы торгового центра никогда не горели желанием платить заранее. Строители же не спешили расставаться с прибылями, какими бы большими они ни были, и вкладывать в развитие компаний собственные деньги.

Проблема привлечения внешнего финансирования стояла перед девелоперами всегда, тем более что любовь с банкирами у них так и не сложилась. Например, летом 2004 года, во время межбанковского кризиса, банки закрыли кредитные линии или как минимум сильно повысили проценты в первую очередь именно деве-лоперам. Поэтому выходить на долговой рынок застройщики начали гораздо раньше, чем прочие компании потребительского сектора.

Первой в 2002 году облигации на сумму 1,45 млрд. рублей выпустила московская корпорация ПИК. Вскоре ее примеру последовали столичные «Интеко», «Глав-мосстрой», «Стройметресурс», СУ-155, а также питерские ЛСР и ЛенСпецСМУ. По оценкам аналитиков «УралСиба», до этого года только московские застройщики привлекли с помощью бондов более 7 млрд.рублей.

В текущем году среди строителей начался настоящий облигационный бум. Экспертов это не удивило: через год после принятия закона о долевом участии даже с учетом послаблений, которые сумели выторговать для себя строители, стало ясно, что жизнь деве-лоперов такой же простой, как раньше, уже не будет. Из-за сокращения свободных площадей под застройку, необходимости вывода с территории промышленного предприятия или сноса пятиэтажек срок окупаемости проектов увеличится, поэтому использовать средства соинвесторов (хоть частников, хоть риэлторов) будет все сложнее.

С начала 2006 года первичные облигационные займы, по данным Cbonds»-разместили уже восемь компаний. Сейчас к выходу на долговой рынок готовятся еше две — обе питерские.ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» собирается разместить пятилетние бонды первой серии на 1 млрд. рублей. Размещение, сначала запланированное на июнь, перенесено на конец июля — начало августа из-за неблагоприятной конъюнктуры рынка. Эффективная доходность этих бумаг к погашению планируется на уровне 12-13% годовых, ставка первого купона — 11,5—12,5%. Средства, полученные от размещения, будут направлены на реализацию проектов компании по комплексному развитию территорий в Санкт-Петербурге и Пушкине.

В конце июля разместит выпуск на 1,5 млрд. рублей и группа компаний ЛенСпецСМУ. Для нее это уже второй поход на долговой рынок: первый заем на 1 млрд. рублей был в 2005 году. В сентябре-октябре 2006-го ЛенСпецСМУ планирует выпустить кредитные ноты на $100 млн. и получить рейтинги агентств Standard & Poor's и Moody's.

Доверие против доходности

До недавнего времени инвесторы не испытывали особого доверия к строительным бондам. Дело в том, что компании это- го рынка непрозрачны, девелоперов, отчитывающихся по международным стандартам, можно пересчитать по пальцам, поэтому их бумаги считаются высокорискованными и относятся к третьему эшелону, а покупают их в основном из-за обещанной доходности, которая оказывается в среднем на 3-5% выше, чем у компаний из других секторов.

Однако времена меняются, и строители, перед которыми замаячили перспективы выхода на IPO, стали гораздо серьезнее относиться к раскрытию информации и доверию инвесторов. Та же «М-Индустрия», например, уже рассчитывает показатели по международным стандартам финансовой отчетности (в 2005 году ее выручка составила $58,8 млн., чистая прибыль — $11,97 млн.). Консолидированную отчетность по МФСО готовит и ЛенСпецСМУ. Питерцы следуют примеру москвичей — первопроходцев долгового рынка.

Понятная отчетность позволяет включить в число потенциальных покупателей облигационного выпуска даже иностранных инвесторов, но повышение прозрачности компаний отрицательно влияет на доходность их бумаг. Сейчас большая часть строительных бондов торгуется с доходностью 10—15% годовых, в то время как еще год назад этот показатель составлял 13-18%. Доходность по облигациям девелоперов уменьшается быстрее, чем в целом по рынку.

Снижение доходности одновременно означает снижение цены заимствования для эмитента. Пока бонды строительного сектора занимают очень небольшую долю всего российского долгового рынка — не более 2,5%, по словам Алексея Ю, аналитика «Атона». Однако в настоящее время строительный бизнес постепенно концентрируется в руках солидных компаний, благодаря чему они имеют возможность перейти на более крупные займы (от 3 млрд. рублей). По мнению Игоря Фроловского, начальника управления организации . выпуска ценных бумаг Банка Москвы, это приведет к росту объемов торгов.

Пока бонды строителей покупают в основном банки, которым необходимо, чтобы в портфеле были как надежные, но низкодоходные бумаги, так и рисковые инструменты. Но сейчас, по словам Фроловского, облигации могут стать альтернативой прямым инвестициям в жилую недвижимость и даже оказаться менее рискованным вариантом. «Сегодня строительному рынку необходимо $5 млрд. дополнительных инвестиций, а у нас сформировался круг инвесторов, вложивших $7 млрд. в ценные бумаги. Нужно создать систему, которая позволяла бы привлекать хотя бы $1 млрд. в год на рынок недвижимости. Облигационные займы как раз могли бы стать такой системой», — объясняет Фроловский. По его расчетам, уже этим летом объем рынка строительных бондов может достигнуть 10 млрд. рублей.

Облигации вместо метров

Некоторые эксперты полагают, что с помощью бондов можно привлечь средства инвесторов, вложенные сейчас непосредственно в недвижимость (на их долю приходится 20-30% продаваемых квартир). Правда, доходность бумаг в любом случае будет в несколько раз меньше, чем прибыль от вложений в квадратные метры напрямую, но и рисков, связанных с нереализацией объекта или падением цен на жилье, инвестор, покупающий бонды, не несет.

Заинтересовать частных инвесторов может и новый вид бумаг, которые должны появиться на рынке. Поправки к закону о долевке, принятые Госдумой в июне, расширили перечень инструментов, с помощью которых застройщики могут привлекать средства граждан. Теперь к договорам долевого участия прибавляются и жилищные сертификаты — разновидность облигаций, которые дают владельцу право на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме. Стоимость таких бумаг должна расти вместе со стоимостью квартир в объекте, а владелец сертификата в любой момент может вернуть облигацию по новой цене.

Теоретически возможность погашать облигации не только деньгами, но и построенным жильем существовала всегда, однако пока ни одна компания ею не воспользовалась. Теперь эмитентом жилищных сертификатов может быть любой заказчик строительства. Его долговое обязательство заключается в том, чтобы в определенный срок предоставить владельцу бондов квартиру заранее оговоренной площади. Сертификат номинируется либо в метрах (одна бумага «стоит» не менее 0,1 кв. метра), либо в деньгах (стоимость площади по ценам застройщика). Номинальная стоимость со временем индексируется, а порядок индексации известен в момент покупки. Минимальный пакет должен составлять не менее 30% от общей площади квартиры.

Сертификаты выгоднее договора о долевом участии тем, что владелец облигации может в любой момент без объяснения причин продать свой пакет застройщику и тот в течение семи банковских дней обязан вернуть ему проиндексированную сумму. Девелоперам такое положение дел, напротив, крайне невыгодно: компании придется всегда иметь в резерве некоторую сумму. «Получается, что застройщик несет риски, которые нельзя просчитать и оценить», — возмущается Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании «Новая площадь». Не исключено, что девелоперы постараются пролоббировать отмену этой нормы или как минимум ее существенную корректировку. Так что судьба бондов такого рода пока еще не определена.

Дата публикации: 17:54 19 июля 2006