Цены на недвижимость взбесились?

Что происходит с ценами на жилье? Они словно взбесились! Почему цены растут, как сумасшедшие? Каковы прогнозы на ближайшее будущее? Как вести себя покупателям и продавцам в этих условиях?

Такие вопросы мы задали специалистам рынка Недвижимости.

- Это объективный процесс. Цены на недвижимость растут из-за общего роста цен на строительные материалы, энергоносители и т.д. Поэтому и застройщики вынуждены увеличивать стоимость квадратного метра в новостройках. Рост цен на первичном рынке влечет за собой повышение стоимости квартир на вторичном рынке. Ведь люди, которые покупают квартиры в новостройках, как правило, продают свое «старое» жилье. Чтобы денег хватило на новое, они вынуждены продавать его дороже.

Растут доходы населения. И люди, которые имеют накопления, стремятся вложить их в недвижимость, это гораздо надежнее, чем хранить деньги в банке. К тому же сейчас предлагаются различные ипотечные программы, которые дают возможность решать жилищные проблемы прямо сейчас. Эти факторы повышают спрос на жилье и способствуют росту цен.

Как долго будет продолжаться рост цен? Не могу ответить. Тенденции к снижению, как и впрочем, и к бурному росту не вижу. Вероятно, до конца года будет наблюдаться их медленный рост. Но уверен, что нижегородцам, которые хотят улучшить свои жилищные условия, не стоит откладывать это на завтра. Решать жилищные проблемы надо тогда, когда они возникают. Как правило, большинство сделок сейчас альтернативные, т.е. вы продаете свою квартиру, чтобы приобрести себе какую-то другую недвижимость взамен. Возрастает цена на вашу квартиру - возрастает она и на ту недвижимость, которую собираетесь приобрести взамен. Другое дело, если вы продаете квартиру просто для того, чтобы получить деньги, т.е. вы являетесь «чистым продавцом». Таких сейчас очень мало. Тогда, если вы не торопитесь, можно поэкспериментировать: поставить заведомо завышенную цену и посмотреть в течение 1-2-х месяцев, каков будет спрос. Цену на квартиру определяет рынок, а ситуация сейчас настолько быстро меняется, что ее трудно с точностью предсказать. Но с другой стороны цены на недвижимость растут не в отрыве от роста цен на все остальное, и, продав квартиру по самой высокой цене, вы убедитесь в том, что цены и все остальные жизненные блага подорожали.

Вложения в недвижимость всегда оправданы, это ваши сохраненные деньги. Даже после дефолта 1998 года цены на недвижимость не сразу упали, а через некоторое время опять начался их неуклонный рост. Люди, которые вкладывают деньги в недвижимость, всегда находятся в более выигрышном положении, чем все остальные.

Вы спрашиваете, когда риэлторам легче работать, в условиях стабильности или повышенного спроса и роста цен? Всегда сложно. Но сейчас особенно трудно проводить альтернативные сделки. Выставляем квартиру, назначаем цену, и пока находим вариант, цены возрастают. И за те деньги, которые мог получить наш клиент от продажи своей квартиры, уже нельзя купить альтернативное жилье.

-Продавец поэтому вынужден тоже поднимать цену. Мне бы хотелось сказать всем нашим клиентам, продавцам и покупателям: «Это не вина риэлторов, что цены растут!» Мы ведь не торгуем квартирами, мы только оказываем услуги по проведению сделки. Покупатель всегда стремится купить дешевле, продавец желает продать как можно дороже. Здесь необходимо находить компромисс. И помнить о том, что в альтернативных сделках вы одновременно окажетесь в роли продавца и покупателя.

- Почему растут цены на жилье? Как ни банально это звучит, из-за дефицита квадратных метров. Сейчас очень много людей хотят купить квартиры, тех же, кто готов продать значительно меньше. Продавцы поняли, что какую цену не поставь - купят!

Поэтому и проводят эксперименты - ставят максимально высокую, и все равно, на одну квартиру претендует 3-4 покупателя. При этом устраиваются настоящие торги. Бывало и так, продавец выбрал самого перспективного покупателя, всем остальным дал отбой, а потом выяснилось, что покупатель еще не оформил кредит в банке. Автоматически по этой максимально высокой цене квартира продолжается выставляться и дальше. Продавцу уже психологически трудно отказаться от названной суммы. В этом случае цена возросла необоснованно, на ровном месте, без каких-либо объективных причин. Чистая психология! Ипотека также способствует росту цен. По данным РБК ею воспользовались 2% населения, а людей, которые «бродят с ипотекой в голове» гораздо больше, они и повышают цену, так как задались целью во что бы то ни стало, любой ценой купить жилье.

Строители тоже стали повышать цены. В начале года долевки продавались очень вяло. Все были напуганы передачами об обманутых участниках долевого строительства, долгостроях. Покупатели перекинулись на вторичный рынок, что стало одним из факторов роста цен. Этим они подогнали и застройщиков - цены на новостройки тоже выросли. За время передышки строители выстроили этажи прямо на глазах, благо деньги у них есть (прибыль на этом рынке составляет от 50 до 200%).

Сейчас активно продается и первичное и вторичное жилье. Страха у людей перед новостройками не осталось. Берут все подряд даже у иногородних фирм-застройщиков, которых раньше опасались.

Я не вижу сейчас тенденции к остановке роста цен, хотя в начале года казалось, что это произойдет. Правда, темп роста замедлился. Но легенд о небывалом росте цен ходит масса. Звонит клиентка: «Вы смотрели передачу? Правительство выпустило постановление, в Москве установить цену за квадратный метр в 4 тысячи долларов, а в Нижнем Новгороде 2 тысячи долларов!

Что делать?» И таких слухов немало. Люди сами провоцируют иногда рост цен. Помните недавний «соляной бунт», когда люди на пустом месте сами создали дефицит соли и увеличили во много раз цены? Такое ощущение, что сейчас и на рынке недвижимости происходит что-то в этом роде.

Как вести себя в этих условиях покупателям и продавцам? Я считаю, что сейчас установились почти максимальные цены. Если бы у меня была «ненужная» квартира, и я бы хотел получить максимальную выгоду, то продал бы ее именно сейчас... наверное.

Если раньше я всегда говорил уверенно, то сейчас на всякий случай добавляю слово «наверное». Просто непонятно, что будет дальше. Покупать квартиру в качестве вложения инвестиций сейчас тоже можно, прибыль еще вероятна. Через месяц, возможно, будет поздно, все-таки чувствуется некий тормоз. Лучше взять надежную новостройку. Сейчас «догоняют» по ценам те квартиры, по которым либо агент плохо работал, либо продавцы не были осведомлены о четкой цене. Но это не значит, что мощное повышение цен продолжается, как это было весной (апрель, май), когда просто царило безумие. Сейчас в течение недели-двух можно быть уверенным, что цена останется прежней. Если только цена была необоснованно заниженной, она может возрасти, но если правильно определена, то нет.

Возможно, что в 2007 - 2008 году цены упадут. Ведь рынок во многом дутый. Чистых покупателей мало. Единственно, что может поддержать дальнейший рост цен, это программы, которые предлагает наше правительство. Например, программа по переселению соотечественников. Если переселенцам начнут выдавать субсидии, это еще будет держать рынок год-полтора.

Когда легче работать риэлторам? В условиях стабильности, конечно. Ты знаешь, что есть покупатель, есть продавец, цены стабильны, и сделка обязательно состоится. А когда цены постоянно растут, покупатели нервничают, не все понимают, что от агента это не зависит. «Мы подписали договор и будем требовать выплаты неустойки за то, что цена повысилась!» Агент, да и, впрочем, никто не может принудить продавца продать свою недвижимость по определенной цене (есть соответствующая статья в Гражданском кодексе). Продавец может отказаться от сделки, если она кажется ему невыгодной, и его можно понять, он не виноват, а «виновата» та ситуация, которая сейчас существует. А качество работы агентства нельзя измерять тем, что во время сделки цена на квартиру не повышается.

- Цены растут и на первичном и на вторичном рынке жилья. Если раньше цена за квадратный метр в 1 тысячу долларов казалась запредельной и вызывала у нижегородцев шок, то сейчас 2 тысячи евро за метр в центре города уже никого не удивляет. По Москве зафиксирован еженедельный рост в 2%, в Нижнем Новгороде около 1,5%. С чем это связано? Причин много. В первую очередь, это высокий спрос и отсутствие достаточного количества предложений. На вторичном рынке собственники неохотно сейчас выставляют на продажу квартиры. Поэтому практически устраиваются аукционы. А если квартира приобретается с помощью ипотечного кредитования, то сразу ее цена повышается процентов на 10.

На первичном рынке тоже мало предложений, а спрос высокий. Поэтому много спекуляций. Если человек играет на рынке и желает вложить деньги в недвижимость, то сегодня, на пике роста цен, это неразумно. В очень выгодном положении сейчас находятся те покупатели, которые приобрели квартиры прошлым летом, удорожание произошло процентов на 30.

Прогнозы - дело неблагодарное. Но думаю, что к концу года рынок стабилизируется. Что может сдержать рост цен? Это невозможность нижегородцев покупать жилье за такие деньги. Конечно, все стали жить лучше, доходы увеличились, но не настолько, чтобы рост цен продолжался.

Как вести себя в такой обстановке покупателям и продавцам? Продавцам стоит продавать свою недвижимость, сейчас это выгодно. А покупателям, которые не нуждаются в жилье, а просто вкладывают деньги в качестве инвестиций, может, стоит немного подождать или не ожидать большой прибыли от вложений.

Дата публикации: 12:36 17 июля 2006