Средняя цена квадратного метра в Москве к концу года перевалит за $4 тыс.

За прошедшее полугодие на рынке жилья Москвы зафиксирован рекордный рост цен. По разным оценкам, стоимость одного квадратного метра в столице увеличилась за шесть месяцев на 44-66,4%. С февраля по апрель жилая недвижимость дорожала в среднем на 7% в неделю, в мае-июне риэлторы отметили первые признаки замедления темпов роста - до 4-6% в месяц. Однако никто из экспертов рынка пока не решается с определенностью ответить, является ли коррекция роста цен признаком сезонного спада деловой активности или свидетельствует о начале стабилизации. При этом аналитики утверждают, что за последний год объем предложения жилья сократился почти в 10 раз - продавцы придерживают имеющиеся "запасы" квартир в ожидании нового ценового витка.

Сезонное замедление роста

Рынок жилья в Москве "перегрелся" задолго до наступления летней жары: весной стоимость квадратного метра преодолела психологический рубеж в $3000. Однако даже после этого рост цен не остановился, а только замедлился: в мае-июне квартиры дорожали в среднем на 5% в месяц. Эта тенденция сохранилась и в начале текущего месяца: по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU на 10 июля стоимость квадратного метра составила $3563, увеличившись за неделю на 1,2%.

Эксперты указывают на разницу в темпах роста стоимости квартир, отличающихся по потребительским качествам. Как рассказал "Интерфаксу" руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков, в июне заметнее всего - на 12% - подорожали четырехкомнатные квартиры, тогда как цены на однокомнатные квартиры выросли только на 5,4%.

По данным независимого аналитика Андрея Бекетова, в пятиэтажных хрущевках квадратный метр в июне подорожал на 4,3%, а квартиры в кирпичных 10- и 12-этажных новостройках - на 8,6%. Последний показатель является лишним подтверждением расслоения рынка - в целом же, по оценкам специалистов, в июне квартиры на первичном рынке подорожали в среднем на 4-5%.

"Если рассматривать аналогичные по качеству объекты на первичном и вторичном рынке, можно заметить, что стоимость квадратного метра на первичке достигла уровня вторички, - обращает внимание на наметившуюся в последнее время тенденцию пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. - В прошлом году разница в стоимости между ними была более заметной". Подводя итоги первого полугодия, собеседники "Интерфакса" обращают внимание на тот факт, что цены на квартиры небольшой площади в панельных домах достигли верхнего предела и становятся все менее доступными для покупателя. Лидирующее положение в ценовой гонке в этот период времени занимало жилье эконом-класса. Так, по подсчетам специалистов IRN, изменение индекса стоимости дешевых квартир за прошедшее полугодие составило 55,2%, тогда как тот же показатель для дорогого жилья изменился на 37,4%.

Рынок продавца

Сегодняшнюю ситуацию на столичном рынке жилой недвижимости опрошенные специалисты характеризуют как "рынок продавца". Продавцы - будь то владельцы квартир на вторичном рынке или застройщики - фактически формируют цены на квадратные метры и регулируют объемы предложения.

"На вторичном рынке цена складывается из субъективных желаний продавца и количества покупателей на квартиру, - говорит коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов, - на первичке застройщики руководствуются сравнительным анализом характеристик нового предложения с объектами конкурентов и соотношением уровня цен во всем сегменте".

Отправной точкой для принятия решения о продаже является, безусловно, желание получить больший доход. В связи с этим владельцы квадратных метров предпочитают придерживать их до лучших времен, то есть до очередного скачка цен.

В результате, как говорит руководитель центра "Индекс рынка недвижимости" Олег Репченко, "продолжается нагнетание дефицита квартир". По оценкам IRN, рынок жилой недвижимости столицы сжался примерно в десять раз. Аналитики крупных риэлторских компаний отмечают, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложений на вторичном рынке сократился на 25-40% в зависимости от типов жилья.

С.Лядов говорит, что минимальные показатели числа предложений были зафиксировано в марте-апреле. "В условиях, когда цены растут на 10-15% в месяц, только острая необходимость могла заставить человека заключить сделку", - объясняет эксперт.

С замедлением темпов роста цен ситуация несколько изменилась. "По отдельным районам количество выставленных объектов стало больше в три раза по сравнению с мартом", - подчеркивает С.Лядов. Увеличение предложения на вторичном рынке отмечает и В.Луцков: по его данным, в июне этот показатель составил 11%.

"С весны число предложений растет на 2-5% в месяц, - говорит генеральный директор "МИАН-Агентство недвижимости" Нина Кузнецова. - Ежемесячно на вторичном рынке выставляется на продажу около 25,5 тыс. объектов. Но спрос по-прежнему значительно превышает предложение. Сейчас на одну квартиру вторички приходится от 5 до 10 потенциальных покупателей, а на одну квартиру в новостройке - от 3 до 5 желающих ее приобрести".

"Спрос на жилье по-прежнему высокий, и главным образом на жилье эконом-класса, - соглашается генеральный директор ГВСУ "Центр" Владимир Стратий. - Еще года два назад мы продавали жилье ни шатко, ни валко, а сейчас сдали микрорайон Печатники, и жилье "разлетается" в миг".

"Сейчас найти в Москве однушку без явных недостатков дешевле $130 тысяч уже не представляется возможным, - поясняет С.Лядов. - Во многом спрос подстегивают покупатели с кредитными средствами".

Эксперты рынка элитного жилья разделяют эту точку зрения: по их оценкам, количество покупок по ипотечной схеме в этом сегменте за последнее время увеличилось в 2,5 раза. Кроме того, увеличивают спрос (и, соответственно, взвинчивают цены) иногородние покупатели московских квартир.

Аппетиты продавцов подогреваются также покупателями, которые рассматривают жилую недвижимость в качестве выгодного инструмента вложений инвестиций. Кстати, в роли покупателей так называемых инвестиционных квартир зачастую выступают и сами инвесторы-застройщики, и риэлторские компании. Вкладывая средства в квадратные метры, они уменьшают количество предложений и создают запасы, которые будут выброшены на рынок в случае подорожания квартир.

"Рынок не встал, но продажи существенно снизились, - подтверждает генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. - В условиях таких темпов роста цен целесообразней продавать жилье только в случае необходимости получения финансовых средств на текущие расходы. Важно иметь в своем распоряжении быстрорастущие активы, которые можно будет реализовать по более высоким, чем сейчас, ценам".

По оценкам О.Репченко, сейчас не менее 50% новостроек придерживается продавцами, а на продажу выставляются неликвидные объекты по явно завышенным ценам.

Генеральный директор "Первой ипотечной компании" Даромир Обуханич не разделяет эту точку зрения. "Все, что готово к продаже, активно продается", - говорит он, но признает при этом, что "предложений по-прежнему очень мало".

Объективные факторы

Специалисты отмечают, что для сокращения числа предложений на первичном рынке существуют и объективные причины. Во-первых, в Москве остается все меньше площадок под застройку, а освоение участков за пределами МКАД обходится дороже из-за строительства инженерной инфраструктуры.

Во-вторых, вступление в силу ФЗ-214 о долевом строительстве осложнило застройщикам жизнь, и многие проекты были просто заморожены. "Этот закон связал строителям руки, снизив объемы инвестиций в строительство, - поясняет В.Стратий. - Банкам стало абсолютно невыгодно кредитовать строителей. В итоге и банки, и строители, и перепуганные дольщики заняли выжидательную позицию".

В-третьих, решение столичных властей об обязательном резервировании 15% площадей в возводимых домах до окончания строительства также ограничивает возможности застройщиков.

"На фоне резко уменьшившегося выбора среди объектов новостроек снижается и интенсивность конкуренции между ведущими строительными компаниями", - отмечает заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании "М.О.Р.Е. - Плаза" Алексей Медведев.

Сужение первичного рынка и скандалы, связанные с обманом дольщиков, сказалось на поведении потенциальных покупателей. Одним из главных итогов первого полугодия беседовавшие с "Интерфаксом" участники рынка назвали перераспределение их интереса в пользу вторичного рынка.

"Если в прошлом году около 40% квартир было реализовано на первичном рынке, а 60% - на вторичном, то сейчас в сегменте вторичного рынка заключается до 70 - 75% покупок", - говорит Н.Кузнецова. Ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин еще смелей в своих оценках доли вторичного жилья: по его мнению, до 90% сделок в Москве заключается именно на вторичном рынке.

Между тем, отмечает А. Медведев, "существующие темпы роста цен на вторичном рынке столицы, 85% которого традиционно занимали именно квартиры эконом класса, провоцирует уход части покупателей на рынок Подмосковья".

Виды на осень

Сохранение нынешних темпов рост цен на уровне 4-6% в месяц, прогнозируют аналитики, сохранится только до середины сентября. В частности, аналитик бюро недвижимости "Агент 002" Александр Слета говорит, что к концу лета средняя стоимость квадратного метра составит $3700-3800 и высказывает мнение, что "на волне повышения экономической неопределенности вряд ли собственники пойдут на продажу такого ценного объекта, как квартира".

Практически никто из опрошенных "Интерфаксом" специалистов не исключил возможности нового витка цен по окончании сезона летних отпусков.

"Участников рынка недвижимости не покидает надежда, что цены достигнут "потолка". Но предсказать, каким будет этот "потолок" в количественном выражении и когда он будет достигнут, довольно трудно из-за непрозрачности нашей экономики, учитывая "конвертные" зарплаты и прочие неучтенные доходы и сбережения", - подчеркивает А.Скобкин. Жилая недвижимость в Москве подорожает до конца года не меньше, чем на 15-20%, предположили Н.Кузнецова и Д.Обуханич. По их мнению, такой скачок спровоцирует дефицит предложения на рынке новостроек.

"Уже осенью средняя стоимость квадратного метра в Москве может достичь очередного знакового рубежа в $4000, а к концу года - подняться до $4500", - заявила гендиректор компании "МИАН-Агентство недвижимости" Н.Кузнецова.

В то же время некоторые собеседники считают реальной стабилизацию рынка жилья. Так, В.Луцков связывает свои надежды с поправками к закону о долевом строительстве, которые, по его словам, "создали условия для роста рынка новостроек". Он отмечает, что наращивание объемов предложения на первичном рынке запустит механизм коррекции цен на типовое жилье. "Вполне возможно, что произойдет коррекция цен и на неликвидное и переоцененное жилье", - добавляет эксперт.

А.Скобкин считает, что около половины нового жилья сейчас приобретается в инвестиционных целях и не используется для проживания, он также указывает, что из-за быстрого роста цен многие альтернативные сделки рассыпаются. "Так что резерв в виде пустующих новостроек и нерасселенных квартир на вторичном рынке, которые могут быть в любой момент выведен на рынок, достаточно велик", - делает вывод А.Скобкин и резюмирует, что увеличение объема предложения может вообще привести к обвалу рынка. "Но это, пожалуй, наиболее экстремальный прогноз на понижение цен", - признается эксперт.

Оборотная сторона национального проекта

Оценивая итоги первых шести месяцев 2006 года, эксперты указывают, что государство, предложившее стране глобальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", становится еще одним и достаточно сильным игроком на рынке недвижимости. Однако о его влиянии на сферу жилья собеседники "Интерфакса" пока говорят достаточно осторожно.

С.Лядов отмечает: "Решение острых жилищных проблем одних граждан, для других зачастую оборачивается снижением доступности жилья. Стимулирование спроса без увеличения предложения вызывает бурный рост цен, свидетелями которого мы являемся".

"Чтобы количество предложений соответствовало спросу на жилье, - считает В.Стратий, - необходимо создать благоприятный инвестиционный климат в строительной отрасли, укрепить производственную базу, обеспечить подготовленными кадрами".

Профессиональные участники рынка недвижимости обращают внимание на то, что законодательные и практические усилия властей были сведены к созданию условий для покупки недвижимости. По их мнению, власти рассчитывали, что по аналогии с западными рынками недвижимости, российский рынок самостоятельно сможет обеспечить достаточный уровень предложения.

Большинство специалистов подчеркивают, что даже развитие ипотеки не является столь значимой проблемой в рамках нацпроекта, какой является стимулирование качественного и относительно недорогого строительства. Они ссылаются на банковскую статистику, согласно которой 50% клиентов, получивших одобрение кредитной заявки, не могут приобрести квартиру из-за отсутствия адекватного предложения.

Дата публикации: 15:16 14 июля 2006

Источник: bpn.ru