Рост цен на жилье в Москве замедляется, но осенью рынок возьмет свое: прогнозы экспертов

Темпы, которыми дорожает жилье в столице, продолжают удивлять даже видавших виды москвичей. Те, чья скромная однушка на окраине буквально несколько месяцев назад стоила порядка 100-120 тыс долл, сейчас с удивлением узнают, что цена их квартиры выросла до 150 тыс долл или даже выше. Однако аналитики рынка недвижимости в последнее время фиксируют некоторое замедление роста цен. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU, стоимость жилья в Москве только за прошлую неделю выросла на 1,2 проц и составила 3523 долл за 1 кв м. Для сравнения, неделей ранее средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составляла 3480 долл за квадратный метр.

О том, что некоторое снижение возможно, аналитики говорили еще накануне майских праздников. По их мнению, рынок уже давно настолько перегрет, что рост цен на жилье в Москве намного опережает и темпы инфляции, и уж тем более рост зарплат москвичей. Те же IRN.RU отмечали, что стоимость жилья в конце апреля – начале мая росла на 1,8 проц в неделю, в то время как в последние месяцы этот показатель колебался в пределах 2–2,5 проц, превысив психологически важный рубеж в 3 тыс долл за квадратный метр.

Таким образом, с каждой неделей подорожание квартир становится все более умеренным. Однако и с учетом этой тенденции цифры впечатляют. Опрошенные ПРАЙМ-ТАСС аналитики рынка констатируют весьма существенный прирост. Как заявила заместитель директора департамента маркетинга корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Лидия Гречина, в первом полугодии 2006 г цены на жилье в столице в среднем выросли на 50 проц. Этой же цифры – 50 проц – но уже за первые пять месяцев прошлого года придерживается и генеральный директор Брокерского дома "Золотые Ворота" Роман Мурадян. Однако рынок жилой недвижимости неоднороден. На нем появляются разные предложения – от однушки в Бутово до элитной квартиры в пределах Садового кольца. По данным аналитиков IRN.RU, на прошлой неделе наибольший прирост цен на квартиры наблюдался в домах из "плохой панели" – 1,6 проц и "плохого кирпича" – 1,5 проц. Наименьший рост цен зафиксирован на квартиры в современных монолитно-кирпичных домах – на 0,5 проц. В целом в течение прошедших шести месяцев текущего года наибольший рост /до 60 проц/ зафиксирован на "хрущевки", а менее всего подорожали квартиры в 6-8 этажных кирпичных домах /43 проц/, рассказывает Л.Гречина.

Впрочем, некоторое снижение динамики роста цен эксперты предпочитают списывать на традиционное для рынка летнее затишье. "Летом всегда происходит спад активности покупателей, - отмечает Р.Мурадян. - Люди уже настроены на отдых, на отпуска. Продажи не то чтобы остановились, но все же несколько уменьшились. Хотя наиболее популярные однокомнатные и двухкомнатные квартиры пользуются традиционным спросом: свободные квартиры рядом с метро, не на первом и последнем этажах, по-прежнему разлетаются как горячие пирожки. И все же время реализации даже таких ликвидных объектов увеличилось с двух-трех недель до одного-полутора месяцев".

О причинах подорожания жилья было сказано уже немало. Это и уменьшение количества вводимых в эксплуатацию новостроек, и ипотечные кредиты, пользующиеся среди населения все большей популярностью, и использование недвижимости в качестве инструмента для вложения инвестиций. Снижение объемов строящегося жилья связано с тем, что площадок под застройку становится все меньше, а закон о долевом строительстве до сих пор ставит застройщиков в невыгодные условия, несмотря на принятые поправки. Инвесторы усугубляют дефицит предложения, скупая квартиры в новостройках, не раздумывая об их качестве и не связывая себя долговременными согласованиями по ипотечному кредиту. В дальнейшем они придерживают имеющиеся в их распоряжении квадратные метры, надеясь продать подороже. Разумеется, жители других регионов, перебирающиеся в столицу и покупающие для себя жилье, также "взвинчивают" цены. Сегодня на долю иногородних приходится около 30 проц сделок и около 60 проц ипотечных кредитов, отмечает Р.Мурадян.

Но большинство граждан интересует не это. Главный вопрос, волнующий их – достигнет ли подорожание "критической точки", когда это произойдет, и возможен ли после этого момента откат назад. Предположительно, в течение лета цены на жилье будут расти в пределах 4-6 проц в месяц, поскольку деловая активность и покупательский ажиотаж в это время снижается, полагает Л.Гречина.

Если к осени на рынке новостроек не появятся новые крупные предложения, то рост цен может увеличиться до 7-9 проц в месяц. К концу года цены могут вырасти от 80 до 100 проц по сравнению с 2005 годом. "До конца года цены на городские квартиры могу вырасти еще на 20-30 проц, а всего за год я прогнозирую рост в 70 проц, - заявляет Р.Мурадян. - По моим оценкам, стоимость квадратного метра стандартного жилья в Москве к концу года может составить 4000 долл". С аналогичным прогнозом выступает и агентство недвижимости МИАН. По его данным, темп роста цен летом будет держаться на уровне 5 проц в месяц с незначительными колебаниями на уровне ±0,5 проц. Таким образом, уже осенью квадратный метр жилья в столице может достигнуть очередного рубежа в 4000 долл, а к концу года подняться до 4500 долл. В то же время Рострой прогнозирует, что рост цен на жилье в этом году составит порядка 20 проц. Кто из них прав – покажет время.

Аналитики уже отмечают разницу в темпах подорожания жилья разных типов и ценовых категорий. В дальнейшем это расслоение будет усиливаться. Но если сейчас рекордными темпами дорожает самое дешевое жилье – квартиры в панельных домах или старых девятиэтажках – то в будущем эта тенденция изменится. Такие квартиры в последнее время росли в цене слишком стремительно, и теперь рынок сам выравнивает ситуацию. Очередь на подорожание – за недвижимостью бизнес-класса.

Если говорить о более долгосрочных прогнозах, то даже ведущие аналитики столичного рынка недвижимости затрудняются предсказать, когда именно рост цен на жилье закончится, и на какой отметке это произойдет. Большинство из них отмечают лишь, что спрос на недвижимость зависит от роста цен на энергоносители, а, значит, от доходов тех, кто в состоянии эту недвижимость покупать. Кроме того, не все доходы населения сейчас поддаются учету. Пока распространены "серые" и "черные" схемы ухода от налогов, люди будут получать "на бумаге" и в реальности разные суммы. Еще более затруднительно предположить, что будет, когда деньги, наконец, закончатся. Нечто подобное, для примера, произошло после августовского дефолта 1998 г, когда цены на квартиры "просели" минимум в полтора-два раза.

Сейчас же никаких реальных рыночных предпосылок для снижения цен не существует, считает Р.Мурадян. Единственное, что может на некоторое время "заморозить" стоимость квартир – это политический фактор накануне выборов. В 2007-2008 гг "предвыборный ажиотаж" может начаться не только на политическом Олимпе, но и на рынке недвижимости. В ожидании изменений в политике и экономике после прихода нового главы государства кто-то решит запасаться недвижимостью впрок, а кто-то, напротив, избавиться от своих активов.

Еще один прогноз на среднесрочную перспективу – строительный бум в Подмосковье, который уже становится реальностью. Цены на жилье здесь пока ниже московских, и по динамике роста отстают от последних примерно на год. Поэтому неудивительно, если к концу 2006-началу 2007 года именно область станет наиболее привлекательной площадкой для будущих покупателей многоэтажного жилья эконом-класса. Москва же усилит специализацию на жилье более высоких ценовых категорий, подходящего для выгодного вложения капиталов. Монолитные дома повышенной комфортности обеспечивают инвесторам и застройщикам максимальную прибыль, а элитное жилье и вовсе может стать гарантией стабильного приумножения капиталов на десятилетия вперед. Насколько, конечно, можно говорить о стабильности применительно к российской действительности.

Дата публикации: 11:32 13 июля 2006

Источник: bpn.ru