По ухабам жилищного рынка

На протяжении последних почти полутора десятков лет рынок недвижимости московского региона развивался скачкообразно, претерпевал взлеты и падения. Мысленно пройдемся по этим этапам с сертифицированным аналитиком рынка недвижимости Дмитрием Поповым.

90-е годы

1994. Вторичный рынок развит еще слабо. Тон вплоть до этого года задавал первичный рынок, и главной его особенностью была продажа квартир по фиксированным ценам структурами, созданными при московском правительстве. Так, стартовые цены 1 квадратного метра в доме на улице Летчика Бабушкина (станция метро «Бабушкинская») были установлены на уровне 1 700 $/м, в доме 23 по Ленинградскому проспекту – 4 500 $/м. В апреле 1994 года квартиры в новом доме в переулке Сивцев Вражек (район Старого Арбата) продавались по цене более 5 000 $/м. В результате спрос на такие квартиры снизился.

1995–1996. Снижение ликвидности новостроек, наблюдавшееся в конце 1994 года, продолжалось и в 1995 – 96 годах. Строителям передавались права на часть квартир в новостройках (в счет погашения долгов бюджета за выполненные ими работы). Затем эти квартиры продавались строительными организациями на рынке по свободным договорным ценам, в отличие от продаж квартир структурами московского правительства по фиксированным ценам. В результате установился общий уровень цен на квартиры одинакового качества в старых домах и в новостройках.

1997. Основная проблема для дешевого жилья, особенно в районах новостроек, – сбыт, который затрудняла практика взаимозачетов. Рост цен на квартиры в новостройках после августа 1997 года, после того как было объявлено о таком решении, способствовал тому, что снова стали расти цены в старых домах.

1998. Во время скачка послекризисного спроса (сентябрь 1998 – февраль 1999 годов) большая часть среднего класса стремилась защитить сбережения, хватая все без разбора. Предложение значительно превышало спрос, потребовалось существенное снижение цен. Что и началось с февраля 1999 года.

16 июля 1998 года принят закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Дебют DeltaCredit в России, его поддерживает Инвестиционный Фонд «США-Россия», созданный по решению Конгресса США, чтобы развивать частный сектор российской экономики.

1999. Цены квартир в районах массовой застройки в начале 1999 года пошли на снижение. На долю Департамента внебюджетной политики строительства правительства Москвы (ДВПС) в 1999 году приходилось более 70% продаж на первичном рынке.

Продавцы стараются сдерживать падение цен, и к осени 1999 года у риэлторских компаний накапливается большой объем неликвидного жилья. Город вновь переходит на натуральные расчеты со строителями. В районах массовой застройки в конце 1999 года действуют уже несколько групп продавцов: дилеры правительства Москвы; строители, получившие квартиры в счет оплаты долгов; риэлторские фирмы, скупившие квартиры оптом с большими скидками и распродающие их, а также частные застройщики.

В ноябре 1999 года спрос на квартиры вырос. Это было связано с ожиданиями ввода в действие с начала 2000 года закона о контроле над расходами физических лиц. В этот период был раскуплен практически весь объем предлагаемого жилья.

Мосгордума приняла ряд законов, направленных на дальнейшее развитие ипотеки, а правительством Москвы создан КБ «Московское ипотечное агентство» (МИА). Выдаются первые кредиты.

2000-е годы

2000. Закон о контроле введен не был, и с конца января по начало апреля спрос уменьшился, а объем предложения типового панельного и недорогого монолитного жилья возрастал. Падение цен на квартиры в Москве составило около 30% от докризисного уровня. Достижение ценового «дна» состоялось к лету 2000-го года. Квартиру в панельном или монолитном доме на начальной стадии строительства в Южном Бутове и Марьинском парке весной и летом 2000 года можно было купить по 370 – 400 $/м.

В июле вводятся серьезные ограничения ДВПС на оптовую продажу жилья от лица города. Ведущие строительные компании объединяются в Московский строительный союз (МСС) и получают право на самостоятельную работу в районах массовой застройки, а ДВПС сохраняет монополию на застройку центра города.

Конкуренция среди риэлторов сильно обострилась вплоть до настоящей ценовой войны, когда некоторые компании устанавливали демпинговую цену. Часто это приводило к общему снижению цен на объекте, причем, без увеличения объемов продаж.

2001. Цены входят в фазу активного роста. Оформляется сегмент бизнес-класса в ближнем Подмосковье: строятся первые малоквартирные жилые дома, некоторые с подземными паркингами в престижных подмосковных местах, а стоимость метра превышает цены квартир эконом-класса в Москве, сравниваясь с ценами жилья повышенной комфортности окраинных районов Москвы. Риэлторы и застройщики делают первые шаги в сторону Подмосковья. Пока это города «ближнего круга»: Химки, Красногорск, Одинцово, Троицк.

2002. Продолжается дифференциация спроса в зависимости от характеристик жилья. Это вызвано значительным увеличением строительства и ростом требований покупателя к жилью. Ситуация на первичном рынке в 2002 году в целом аналогична вторичному: цены за год выросли в среднем на 10 – 12%.

Создана управляющая компания – ОАО «Новое кольцо Москвы», единственным учредителем которого является правительство Москвы. Принята программа «Молодой семье – доступное жилье» на 2003 – 2005 годы.

Заметен рост интереса покупателей к многоквартирным жилым домам в Подмосковье. Вытеснение покупателей нижнего ценового сегмента Москвы в Подмосковье произошло за счет опережающего роста цен на такие квартиры в столице. Например, в 2000 году можно было купить однокомнатную квартиру в Москве на первичном рынке за $18 – 19 тыс. (Сев. Бутово, дома серии ПД-4), а вот в конце 2002 года за такую же сумму можно было купить квартиру только в Подмосковье.

2003. Год стал рекордным за всю предыдущую историю рынка по уровню годового роста цен – около 30%. Завершена застройка двух крупнейших районов: Марьинский парк и Южное Бутово. Значительно усилилось давление спроса на вторичный рынок, что в итоге приводит к существенному росту цен квадратного метра и сокращению предложения в данном секторе рынка.

Первичный рынок Подмосковья находится на пике активности, комплексно застраиваются целые районы подмосковных городов. В Московской области создана система ипотечного кредитования.

2004. Впервые за посткризисную историю рынка темпы роста цен в январе относительно декабря предыдущего года практически не снизились. Кроме того, этот год ознаменовался банковским кризисом и интенсивным ростом цен на стройматериалы. На рынке же недвижимости кризисная ситуация сложилась уже к апрелю. Темпы продаж новостроек упали в три – четыре раза, а на вторичном рынке с июня по сентябрь число сделок было минимальным. Пик кризиса пришелся на лето 2004 года: средние цены квартир Москвы и ближнего Подмосковья «просели» до 5%. К октябрю ситуация выровнялась, и затем цены снова начали медленный рост. По итогам 2004 года средняя цена на вторичном рынке Москвы превысила 2 000 $/м, а рост цен за год составил порядка 20 – 23% в Москве и 25% в Подмосковье.

К концу года рынок массового жилищного строительства Москвы окончательно сместился за МКАД: в Куркино и Южное Бутово, в Кожухово. В черте МКАД к массовой теперь можно отнести застройку кварталами, а не районами.

2005 год

Первый квартал охарактеризовался низкой активностью покупателей. Рост цен предложения составил менее 1% в месяц. К концу 2-го квартала цены стали расти несколько более интенсивно, а вот уже 4-й квартал охарактеризовался всплеском роста цен: 3 – 5% ежемесячно. Продолжился рост цен на стройматериалы. Прошли первые крупные митинги «обманутых дольщиков». Проблемы Московской области с коммуникациями, особенно электричеством, теплом и водоотведением, оформились окончательно. Было построено огромное число жилых домов, а вот подключение их к коммуникациям практически по всем городам и поселкам ближнего Подмосковья оставалось под вопросом. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы к декабрю 2005 года составила уже 2 700 $/м, а на вторичном рынке городов ближнего Подмосковья «зашкалила» за 1 000 $/м. Принято постановление правительства Москвы № 881-ПП «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и постановление правительства Москвы № 994-ПП «Второй этап Московской программы «Молодой семье – доступное жилье» на 2006 – 2008 годы».

Начиная с 2000 года, в Москве выдано всего 18 тысяч ипотечных кредитов на покупку жилья. Утверждена программа «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2005 – 2010 годах». В рамках системы ИЖК (ипотечного жилищного кредитования) в Московской области Ипотечной корпорацией аккредитовано восемьдесят пять организаций. В настоящее время в восьми городах Московской области строятся жилые дома с использованием системы ИЖК.

2006 год

В этом году цены растут по всем сегментам рынка как в Москве, так и в области, спрос на жилье сохраняется, себестоимость строительства увеличивается, объем ввода жилья сокращается и, к сожалению, сохраняется проблемная ситуация с подключением домов к внешним сетям (электричество, теплоснабжение, вода, водоотведение).

От редакции: Более того, цены в этом году росли небывалыми темпами: по 2 процента в неделю. Апрель, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», побил все рекорды: удорожание московского метра достигло 10 процентов. Некоторые квартиры стали дороже на 12 – 15 процентов. В мае темп роста цен чуть-чуть снизился – 9%. Стоимость «квадрата» в Москве в июне перевалила за 3 400 $/м.

Дата публикации: 14:31 07 июля 2006

Источник: bpn.ru