50% за полгода, или квартирный "пузырь" надувается

За первую половину года московский рынок недвижимости превысил самые оптимистичные прогнозы.

Небывалый рост цен на московские квартиры, пришедшийся на первое полугодие 2006 года, возможно, останется в истории этого рынка абсолютным рекордом. По данным аналитического центра www.irn.ru, за последние 6 месяцев жилье в столице подорожало в среднем в полтора раза.

Дефицит растет

Несмотря на то, что высокие темпы роста цен на жилье радуют застройщиков и инвесторов, текущее состояние московского рынка недвижимости настораживает все сильнее не только с социальной, но и с экономической точки зрения. Основная проблема, которая играет сейчас ключевую роль, продолжающееся нагнетание дефицита квартир. С одной стороны, на эту тему сказано уже немало: появление Закона о долевом участии в строительстве (ФЗ №214) усложнило жизнь застройщикам, и они стали строить меньше. Но, с другой стороны, с момента вступления в силу этого закона прошло уже более года, однако новые объекты-новостройки на рынок по-прежнему практически не поступают. В этом свете наблюдается очевидное противоречие между декларацией столичного стройкомплекса о строительстве в 2006 году неменьших объемов жилья, чем в прежние годы, и почти полное отсутствие новых объектов на рынке. Означает ли это, что в 2006 году впервые за несколько лет объемы вводимого в Москве жилья пойдут на спад?

Бомба замедленного действия

Согласно многочисленным оценкам, сокращение объемов предложения в новостройках за последний год (после вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве) составило около 50 процентов. С незначительным отставанием аналогичное сокращение предложения произошло и на вторичном рынке. Эти обстоятельства привели к повышенным темпам роста цен осенью 2005 года, которые перекинулись и на 2006 год. А в 2006 году события получили еще более интересное развитие: с одной стороны, в условиях возникшего ажиотажа порядка 30% предложения можно отнести на долю инвестиционных покупателей, а, с другой стороны, около 50% жилья застройщики и риэлторы сейчас придерживают, временно сняв с продажи или выставив "заградительные" цены.

Получается, что на реальных покупателей теперь приходится не более 20% от уже сократившегося вдвое объема предложения или около 10% от обычного объема предложения (характерного до момента введения ФЗ №214).

Другими словами, за последний год московский рынок жилья сжался примерно в 10 раз! Если принять за 100% количество конечных покупателей жилья до 1 апреля 2005 года (до введения ФЗ №214), то сейчас по сравнению с тем количеством доля конечных покупателей квартир составляет только порядка 10 процентов. Этим и объясняется столь стремительное подорожание московского жилья - по нынешним ценам купить квартиру в Москве может заметно меньше людей, но и количество свободных квартир также заметно сократилось: город стал меньше строить, застройщики и риэлторы придерживают имеющиеся у них объемы, часть жилья покупается с целью инвестиций. А рынок продолжает демонстрировать все новые ценовые рекорды.

Нет квартир - нет покупателей

Рост цен на квартиры приводит к уменьшению количества покупателей квартир в геометрической прогрессии. Например, рост цен на квартиры на 10% уменьшает количество покупателей примерно вдвое, на 20% - в 4 раза, на 30% - 8 раз и т.д. Аналогично, если объем квартир уменьшается вдвое, то его можно продавать на 10% дороже обычного, вчетверо - на 20 процентов. Эта зависимость, характерная для продажи больших микрорайонов нового жилья, похоже, подтвердилась за последний год в рамках всей Москвы. Сокращение количества реальных покупателей квартир примерно в 10 раз приводит к дополнительному подорожанию квартир на 30-35 процентов. А это как раз и есть тот самый избыточный прирост цен за последний год, выходящий за рамки среднестатистического удорожания московского жилья на 20-25% в год.

Если описанная здесь картина близка к реальной ситуации на московском рынке недвижимости, то как все это может сказаться на его перспективах?

Во-первых, следует понимать, что на текущий момент рынок как таковой практически исчез. Есть продавцы, ежедневно повышающие цены на свой товар, и покупатели, которым становится все сложнее угнаться за ценовым галопом и подобрать себе желаемую квартиру. В таких условиях объем сделок должен быть минимален - это отдельные люди, которые вынуждены что-то покупать именно сейчас, пусть даже с ущербом для себя, или же инвестиционные покупатели.

Во-вторых, продавать по нынешним ценам те же объемы новостроек, что и в прежние годы, уже не получится. Следовательно, если московский стройкомплекс будет принимать меры для поддержания объемов строительства на уровне прошлых лет, и количество предложений в новостройках начнет постепенно восстанавливаться, то последующая корректировка цен вниз станет закономерной. Ее можно будет избежать только в случае отказа от заявленных планов строительства на этот и следующий годы, что также вполне вероятно.

Как становится понятно из этого обзора, вопрос сроков стабилизации цен на московском рынке жилья и периода их корректировки вниз полностью зависит от сроков восстановления объемов предложения на рынке новостроек. Этот фактор во многом зависит от политической воли и административных решений и, другими словами, является непрогнозируемым. Пока рост цен на московское жилье продолжает сохраняться, хотя его темпы начинаются снижаться даже в условиях нагнетающегося дефицита предложения.

Дата публикации: 10:53 03 июля 2006

Источник: bpn.ru