До конца года квартиры будут дорожать

Обрадованные по-весеннему бурным ростом цен на жилье, строители ничего хорошего покупателям не обещают. По их уверениям, цены продолжат расти и летом, и осенью, и зимой. Меняться будут только темпы их роста: летом — небольшая стагнация или рост на уровне 1-2% в месяц (все в отпусках), сентябрь—легкий подъем, до 2-3%, и наконец бурный рост, до 10%, в конце ноября — начале декабря. На конец декабря средняя цена квадратного метра прогнозируется на уровне $2 тыс. С подробностями — Павел Никифоров.

Цены

Средняя цена квадратного метра жилья на петербургском рынке приближается к отметке $1500. Так, по данным аналитиков компании «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг», в середине июня уровень средних цен на вторичном рынке приблизился к $1440 за квадратный метр. Это почти на $300 выше, чем в декабре прошлого года. На первичном рынке в июне средняя цена составила около $1350 за квадратный метр. Удорожание составило более $350 за квадратный метр по сравнению с декабрем 2005 года.

Рынок потерял балансир

Постепенный рост цен — на 0,1% в неделю — начался в сентябре 2005 года. Покупатели сочли это случайностью и продолжили выжидать: предшествовавшая этому явлению стагнация рынка заронила в их умы надежду на то, что жилье подешевеет. Но после Нового года стало понятно, что рынок преодолел стагнацию и начал разогреваться. Отложенный спрос стал реализовываться: покупатели поняли, что цены не будут больше снижаться. Кроме того, на рынке оказалось большое количество «ипотечных» денег, и спрос на жилье резко увеличился. В итоге рост цен, начавшийся на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга в марте, в апреле достиг беспрецедентного показателя —12% в месяц, и в мае сохранился практически на том же уровне —10%. Такого на рынке не было даже в период ценовых скачков в 2004 году.

Основной причиной роста цен, по мнению строителей, стал серьезный дисбаланс между спросом и предложением. Покупательская активность была серьезно подогрета бурным развитием кредитных программ и ростом благосостояния граждан.

К тому же сказался отложенный спрос 2005 года. А вектор предложения при этом оказался направлен в противоположную сторону: с одной стороны, под воздействием активного спроса из предложения моментально исчезли ликвидные объекты (в первую очередь малогабаритные квартиры в домах эконом-класса), с другой — резко снизились темпы вывода на рынок новых объектов. С января по март было выведено только 166 тыс. кв. м жилья, что на 72% меньше, чем в четвертом квартале 2005 года, и вообще меньше, чем когда-либо. Таким образом, по мнению аналитиков, рынок сегодня пожинает плоды проблем, возникших около полутора-двух лет назад. Трудный переход к системе торгов, стагнация рынка — все это привело к снижению инвестиционной активности на рынке.

результаты которой стали очевидны сегодня — спустя период, соответствующий инвестиционному циклу строительства жилого здания.

По мнению заместителя директора ЗАО «Агентство „Бекар"» Леонида Сандалова, у ажиотажа есть и макроэкономические причины: «Сейчас годовая инфляция составляет 10-12 процентов, а доходы населения растут быстрее. Кроме того, сыграло свою роль снижение курса доллара и развитие ипотеки — снижение процентных ставок и, самое главное, смягчение требований банков к клиентам». Если еще в январе-феврале застройщики старались поднимать цены очень осторожно, памятуя о прошлом периоде стагнации, то в марте и особенно апреле подобная осторожность окончательно потеряла смысл. Чтобы не остаться совсем без объектов предложения, участникам рынка пришлось забронировать часть квартир или установить повышенные блокирующие цены. В рекламе стали появляться сообщения о еженедельном повышении цен на несколько процентов. Ценовые скачки разбалансировали рынок и привели к тому, что разница в стоимости аналогичных по характеристикам квартир сегодня может достигать $500 за квадратный метр.

«Цены на первичном рынке жилья подстегивает ряд факторов: активность иногородних покупателей, прежде всего из Москвы, прогнозируемое длительное падение курса доллара, (то есть недвижимость вновь рассматривается как надежное вложение свободных денежных средств), активная позиция банков в вопросах ипотечного кредитования, значительно расширяющая платежеспособный спрос», — считает Эдуард Киямов, директор по маркетингу и продажам ЗАО «Петербургстрой Skanska». На роль столичных покупателей в росте цен указывают и сами москвичи. «По нашему объекту на Антонова-Овсеенко рост цены составил около 36 процентов. Причем большая часть продаж шла и идет через наш московский офис. Инвестиционный интерес москвичей к недвижимости в Санкт-Петербурге очевиден. Ясно, что Санкт-Петербург значительно недооценен, особенно по сравнению с Москвой», — сообщили в компании «Квартира.Ру».

Продавцы «элиты» не удержались от соблазна

Вопреки традиционной закономерности, ажиотаж затронул не только сегмент эконом-класса, но и вообще весь рынок, включая элитную недвижимость — здесь рост цен с начала года составил, по разным оценкам, от 14 до 20%. «В период активного роста рынка наибольшая ценовая динамика наблюдается в сегменте малогабаритного жилья низкого качества. Нынешняя ситуация не исключение. Быстрее всего дорожают однокомнатные квартиры эконом-класса, востребованы квартиры-студии. В то же время элитное жилье, спрос на которое мало подвержен рыночным колебаниям, демонстрирует относительно невысокий уровень ценовой динамики, но тоже дорожает. Основной причиной стремительного роста цен на квартиры элитного сегмента может стать ограниченное предложение при растущем спросе», — считает господин Киямов.

«После резкого скачка в апреле рынок некоторое время будет привыкать к новым ценам. Далее из-за серьезной нехватки нового предложения, а также развития ипотеки и благоприятной экономической ситуации элитное жилье будет дорожать на 3-5 процентов ежемесячно», — уверена Ольга Клушина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация „Возрождение Санкт-Петербурга"». Интересно, что дешевле всего элитная жилая недвижимость сейчас стоит в новых объектах исторической части Васильевского острова (от ?2,5-3 тыс. за квадратный метр), а дороже всего — в районе Таврического сада, на Крестовском острове, с видом на воду, и в районе «золотого треугольника». Здесь, по мнению экспертов, цена квадратного метра начинает от ?13 тыс.

Хороших вариантов нет в открытом доступе

На вторичном рынке, как и на первичном, первыми подорожали самые дешевые квартиры — в старых панельных домах и хрущевках. Вслед за ними «подтянулись» и остальные. В условиях нестабильности цен сложные сделки с использованием обменных схем, которые составляют основной объем вторичного рынка, оказались заморожены. Многие владельцы приняли решение отложить сделки и снять объекты с продажи до более благоприятных времен. А это только усугубило ситуацию с дефицитом предложения. «Сейчас средняя стоимость сделки на вторичном рынке составляет порядка $1460 за квадратный метр, но меньше чем за $1600 найти приличный вариант практически невозможно. Причиной роста спроса стал серьезный дефицит ликвидных предложений», — уверен вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслав Семененко. Хорошие варианты в открытом доступе даже не появляются — агентства распределяют их между собой.

Как обычно, первыми подорожали популярные районы: Московский, Выборгский, Приморский, западная часть Васильевского острова. Покупатели, не сумевшие осилить цены престижных районов, заинтересовались более дешевыми вариантами. В итоге происходит отток части спроса в Ленобласть, прежде всего в ближайшие к городу районы, где, в свою очередь, наблюдаются симптомы «ценовой лихорадки».

Что касается объема предложения, он, по свидетельству аналитиков, после умеренного роста в предыдущие три месяца вновь стал уменьшаться. Это означает, что если весной некоторые продавцы, опасаясь перегрева рынка или остановки роста цен, решили продавать квартиры, то теперь, когда стало ясно, что ни того, ни другого не случится, многие опять выжидают.

Интересно, что в составе предложения увеличилась доля однокомнатных квартир, а доля трех- и четырехкомнатных сократилась. По мнению аналитиков «Петербургской недвижимости», в ближайшие месяцы рост цен на вторичном рынке скорее всего сохранится на уровне 3-5% в месяц.

Строители смотрят в будущее с оптимизмом...

«Пока развитие рынка в целом происходит по оптимистическому для строителей сценарию. Скорее всего, в третьем квартале 2006 года активность покупателей будет достаточно высокой, рост цен на жилье продолжится. По прогнозу летом он составит 3-5 процентов в месяц (не исключено, что в июне даже превысит 6 процентов)», — считает директор аналитической компании «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг» Михаил Бимон. С ним частично согласен и Вячеслав Семененко: «В дальнейшем ситуация может развиваться по двум сценариям. Первый — повторение ситуации 2004 года (новые объекты были выброшены на рынок в момент, когда спрос был уже исчерпан, что привело к продолжительной стагнации). Второй — спрос, подогреваемый кредитными и инвестиционными программами, продержится на высоком уровне в течение длительного периода и обеспечит рост цен до $2 тыс. за квадратный метр. Причем снизить рыночное напряжение сможет только скорый вывод на рынок новых крупных проектов — „Балтийской жемчужины", жилых кварталов в Приморском, Невском и других районах».

Кроме того, оптимизм в строителей вселяют и ожидания поправок к закону № 214 о долевом участии граждан в строительстве, который должен был обеспечить контроль за действиями застройщиков, но в итоге просто остановил работу по привлечению средств дольщиков. По словам Михаила Викторова, генерального директора ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», поправки, смягчающие требования к строителям, в целом ослабят напряжение, которое сейчас царит на рынке, что, в свою очередь, может снизить ажиотаж и цены. Хотя всех проблем они не снимут. «В тех поправках, что были утверждены во время второго чтения, в прежнем виде сохранилась статья, которая определяет, что средства дольщиков не могут расходоваться на приобретение земли, подключение к сетям и содержание дома. Это крайне негативно, так как данные расходы могут достигать 30 процентов от себестоимости строительства, оплачивать их из прибыли крайне сложно», — отмечает господин Викторов.

Но боятся превысить психологический порог

«Принятые во втором чтении поправки к закону № 214, в частности, позволят банкам развивать кредитные продукты, не увеличивая тем самым свои риски. Но полностью проблемы рынка строящегося жилья они не решают. К сожалению, не предложено решения одного из основных вопросов, волнующих застройщиков, — получения участков под застройку.

Вследствие этого может возникнуть ситуация увеличивающегося платежеспособного спроса на фоне сокращающегося предложения, что в результате приведет к росту цен», — уверен Эдуард Киямов. Кстати, строители утверждают, что вовсе не рады скачкообразному росту цен. Они опасаются, что цены превысят не только психологический порог, но и уровень платежеспособного спроса, после которого покупатель просто не сможет выйти на рынок. Пока этот предел не найден.

Поэтому уже сейчас многие застройщики стараются повышать стоимость объектов не скачкообразно — на 5-10%, как в середине весны, а постепенно. Большинство опрошенных экспертов прогнозируют, что к концу текущего года цена как на первичном, так и на вторичном рынках будет стремиться к $2 тыс. за квадратный метр.

Дата публикации: 20:00 21 июня 2006

Источник: bpn.ru