Проблемы приватизации федеральных памятников

В настоящее время не закончено разграничение федеральной и муниципальной собственности (не зарегестрированы права собственности на многие памятники), что затрудняет привлечение частной инициативы к сохранению и реконструкции федеральных памятников. Необходимо решение государства и города, какие памятники они в состоянии содержать за счет бюджета, и какие для их сохранению нуждаются в передаче в частные руки (в форме аренды, управления, собственности).

До введения в действие Закона о доверительном управлении городским имуществом федеральная собственность не может быть передана в доверительное управление управляющей компании. В результате, управляющие компании вынуждены брать объекты федеральной собственности не в доверительное управление, а в аренду (сроком на 10 лет). Это порождает дополнительные трудности.

Взяв объект на Пироговской наб.,21 (дом купца Лебедева) в аренду, управляющая компания вынуждена сразу начинать выплачивать городу арендную ставку - независимо от того, удалось ли найти субарендаторов. Чаще всего найти субарендаторов сразу не удается – объекты федеральной собственности находятся в плохом состоянии, часто лишены элементарных удобств (электричества, воды и т.д.). Для приведения объекта недвижимости в должное состояние  (прокладка сетей, ремонт фасада, мест общего пользования) необходимы инвестиции, средствами для которых сама управляющая компания, как правило, не располагает.

Арендная ставка, которую назначает КУГИ, зачастую не соответствует реальному положению дел. Расчет арендной ставки производятся по документам составленным, на основании исследований комиссии (проведенной 10 лет назад). По этим документам в здании наличествуют все необходимые коммуникации. На самом деле, здание не эксплуатировалось годами, все коммуникации пришли в негодность: нет электричества, отопления, воды. Однако, никаких документов, подтверждающих реальное положение дел, у КУГИ и ПИБа нет. И процедура доказательства  реального состояния здания не отработана. При этом при попытке восстановить подключение (которое наличествует по документам) в Ленэнерго, управляющей компании предлагается заплатить не по существующей для госучреждений льготной ставке, а по коммерческой - $30 за киловатт.

Дополнительные проблемы создает статус здания - памятник федерального значения. Это означает ограничения со стороны КГИОПА. Управляющая компания вынуждена брать на себя охранные обязательства. Необходимо искать компромисс между интересами современного бизнеса и требованиями по сохранению архитектурного наследия. Необходимо прилагать дополнительные усилия для консервации здания, что требует средств. Это удорожает инвестиционный проект примерно в 2 раза, по сравнению с аналогичным по размеру арендопригодных площадей. При этом любая реконструкция здания, любой ремонт требуют дополнительных согласований в госструктурах. Между тем, всем известно, что государственные структуры живут в совершенно ином ритме, нежели коммерческие фирмы. Все согласования и переговоры занимают слишком много времени. И такой аргумент, как потеря доходов на государственные органы не действует. Приходится зачастую действовать на свой страх и риск, не дожидаясь окончания всего цикла согласований.

Как можно заключить из вышеописанных проблем, поиск субарендаторов для объекта сопряжен с большими трудностями. Необходимо обеспечить субарендаторам весомые бонусы для того, чтобы привлечь их и убедить в выгоде аренды помещений в таком здании. В случае с бизнес-центром «XIX век» таким бонусом стала низкая цена аренды. Ставка в бизнес-центре «XIX век» составляет $180 (реальная рыночная цена - $300). При этом субарендатор обязуется произвести в снимаемых помещениях ремонт. Из расходов на ремонт в счет арендной ставки зачитывается $100 за кв. м. Инвестиции на большие суммы производятся уже за счет арендатора.

Ремонт фасада, мест общего пользования, а также прокладка коммуникаций в бизнес-центре «XIX век» производится за счет управляющей компании. Деньги на реконструкцию первоначально планировалось изыскивать за счет разницы между арендной ставкой КУГИ (которую платит УК) и ставкой для субарендаторов. Однако  этого не хватило для реконструкции объекта. Затраты на реконструкцию составили $400 на 1 кв.м., (из них – 300 собственные средства «Бекара», и 100 – платежи арендатров). УК «Бекар» была вынуждена инвестировать $1 млн. собственных средств, в связи с этим увеличился срок окупаемости проекта. По подсчетам УК «Бекар» срок окупаемости проекта – 9 лет. Для коммерческого проекта срок окупаемости составляет 5 лет и меньше.

Выводы

По описанной выше схеме управляющие компании могут работать только с ограниченным числом объектов. Это связано с тем, что у управляющих компаний нет серьезных возможностей по инвестированию – они продают городу услуги, а не кредиты. Например, если здание находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта (замены перекрытий, конструктивных элементов и пр.), то совершать ремонтные работы поэтапно (покрывая расходы сдачей площадей с субаренду) невозможно. Без наличия средств для крупной единовременной инвестиции, брать такое здание в аренду невыгодно для управляющей компании.

Нарекания вызывает и срок аренды по договору с КУГИ – 10 лет. Управляющая компания стимулирует субарендаторов вкладывать деньги в объект, но при этом не может предложить им длительные договора. Учитывая интересы субарендаторов, а также сроки окупаемости проекта, оптимальным сроком договора аренды было бы не 10, а 49 лет.

Для более масштабной работы по развитию объектов федеральной и городской собственности необходимо либо передавать их в аренду на 49 лет, либо приватизировать. Иначе памятники архитектур

Источник: Бекар

Дата публикации: 09:42 24 июня 2004

Источник: bpn.ru