Недвижимость демонстрирует характер

Всю минувшую неделю специалисты рынка недвижимости оживленно обсуждали, как кризис в банковской сфере скажется на ценах и что делать всем заинтересованным лицам. Математически выверенного решения не предлагал никто, да это и невозможно, поскольку в одном уравнении оказалось сразу шесть-семь неизвестных, которые подталкивают цены в диаметрально противоположные направления. К примеру, повышение процентных ставок и трудности строителей с кредитами могут замедлить и даже сократить ввод нового жилья, а значит, будут способствовать росту цен. И наоборот, сложности граждан с получением вкладов в банках могут привести к срыву уже оговоренных сделок и в итоге – к снижению спроса, падению цен.

Главная причина тревог – нехватка ликвидности у банков. Появились даже сообщения о том, что кредитные организации, стремясь создать запас денежных средств, якобы «сбрасывают» свои активы в сфере недвижимости по цене на 20–30% ниже среднерыночной. Однако конкретные объекты, а тем более банки-продавцы, не называются. Самый весомый аргумент в пользу появления «демпинга» – снижение в июне средних цен на недвижимость в 21 районе столицы (об этом сообщается, например, на сайте www.arn.ru). Но из того же источника известно, что в целом по городу в июне квартиры разных категорий пусть совсем не намного, но подорожали – в пределах 0,4–2,3%.

Сами банки отрицают факт распродажи активов. Примерно в половине риелторских фирм, опрошенных «Еженедельным Журналом», уверенно ответили, что к ним подобные предложения не поступали, все остальные дипломатично отказались от комментариев. По свидетельству топ-менеджера банка, входящего в двадцатку ведущих кредитных организаций России, пока время широкой продажи недвижимости не подошло. Поначалу используются иные резервы – имеющиеся в банке текущие суммы, наиболее ликвидные активы в виде ценных бумаг, только потом очередь доходит до недвижимости.

Продажа жилья, действительно, не самый лучший способ экстренного получения денег. В прошлом году квартира в новостройке продавалась в среднем за 60–90 дней. Как подтверждает руководитель аналитического центра компании «Домострой» Дмитрий Попов, чтобы реализовать объект в течение недели и даже быстрее, надо снизить цену на 20%. «Такое регулярно происходит на рынке: цены исходно задирают вверх, а при необходимости делают скидки, зачастую индивидуально в результате торга, – считает он. – В рознице 10-процентные скидки приводят к пяти–семикратному увеличению продаж. Но это временная мера – для погашения кредита, потом цены вновь повышают».

Впрочем, банкам, похоже, и продавать особо нечего. «Для создания запаса ликвидности банки могут избавляться от объектов недвижимости. Однако этот процесс не окажет критического влияния на рынок, – говорит председатель совета директоров ЗАО «МИАН» Александр Сенаторов. – Доля таких объектов недостаточно велика, а некоторые из них, особенно офисные и торговые здания, уже сданы в аренду и приносят стабильный доход, поэтому избавляться от них невыгодно. Кроме того, для рынка недвижимости представляет опасность одновременный выброс объектов». Такого же мнения придерживается Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: «На сегодняшний день в прямой или «опосредованной» собственности банков находится до 10% квартир. По опыту западных стран критическая масса «инвестиционных» квартир – 45–50%». При этом в наименьшей степени, по оценкам специалистов риелторской компании Paul’s Yard, банки способны повлиять на сегмент элитной недвижимости. На рынке практически нет случаев массовой продажи банкам квартир класса premium. Девелоперы очень заинтересованы в создании единого социального круга жителей элитного комплекса. В случае продажи части квартир профессиональному игроку рынка влияние застройщика на позиционирование, ценовую политику и график продаж резко уменьшается. Именно поэтому участие банков в строительстве элитного жилья чаще всего ограничивается открытием кредитной линии.

Другое дело, что паника в банковской среде может перекинуться на физических лиц – владельцев «инвестиционных» квартир. Массовый приток таких продавцов действительно способен породить серьезный кризис на рынке недвижимости. Однако большинство специалистов сходится во мнении, что граждане вряд ли начнут избавляться от квартир по бросовым ценам (подробнее об этом см. №23).Скорее наоборот, банковский кризис может существенно увеличить спрос на жилье. Ведь мало «выдернуть» деньги из проблемного банка, нужно еще решить, куда их пристроить. Недвижимость – не самый худший вариант. Кстати, нечто похожее происходило совсем недавно, когда в связи с падением курса доллара инвесторы начали «выходить из валюты» и вкладываться в жилье. По оценке директора аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадия Стерника, бегство от доллара определило шестую часть общего роста цен в прошлом году. То есть по этой причине жилье подорожало примерно на 7%. Подобный рост может произойти и на этот раз, только в силу инерционности рынка результат, по мнению Дмитрия Попова, проявится в сентябре-октябре.

В риелторских компаниях утверждают, что примеры, когда подготовленная сделка срывалась из-за невозможности снять деньги со счета, им неизвестны. В средствах массовой информации промелькнуло было сообщение об одном таком случае, но когда мы поинтересовались подробностями, в пресс-службе компании объяснили, что их неправильно поняли.

Что касается строительства жилья, то увеличение ставок по кредитам и отсутствие финансирования со стороны кредитора могут затормозить его темпы и даже приостановить возведение некоторых объектов. Однако речь может идти лишь о единичных случаях. Специалисты обращают внимание на то, что среди тех, кто фигурирует в списках ненадежных, нет банков, активно инвестирующих в недвижимость. К тому же, кредитуя строительство, банк, как правило, обслуживает сразу несколько взаимосвязанных организаций, а перевод денег происходит внутри банка. Поэтому больших проблем в расчетах может и не возникнуть. Наконец, на рынке недвижимости до сих пор продажи начинаются с момента рытья котлована, поэтому потребность в кредитных ресурсах не столь велика (при строительстве массового жилья она часто не превышает 15–30% от стоимости всего проекта).

Безусловно, текущая ситуация на рынке недвижимости неопределенна. Процесс энергичного роста цен приостановился, соотношение предложения и спроса смещается в сторону предложения. Однако связывать это с банковским кризисом было бы неправильно. Первые признаки изменения конъюнктуры рынка жилья были зафиксированы еще в апреле, то есть на месяц раньше. Геннадий Стерник, сообщивший, что в течение последних трех месяцев продажи площадей в новостройках сократились на 20–40%, расценивает это как сезонный спад. Подобная ситуация повторяется как минимум последние три года.

Негативный сценарий развития событий на рынке жилья специалисты считают маловероятным. Он возможен только в случае перерастания банковского кризиса в общеэкономический, подобный тому, что произошел в 1998 году. Большинство же прогнозов вполне оптимистичны. Дмитрий Попов допускает, что за лето цены могут снизиться по отдельным объектам, в первую очередь по крупным (когда в районе продается сразу сотни тысяч квадратных метров). Но точечная застройка способна компенсировать это снижение, и средняя цена, скорее всего, останется неизменной. Осенью рынок вновь пойдет вверх, но не так быстро, как раньше, – на 1,0–1,5% в месяц. По мнению Геннадия Стерника, небольшой рост цен сохранится весь следующий год, а в 2006 году произойдет стабилизация на уровне 2400–2500 долларов за квадратный метр.

Дата публикации: 09:20 23 июля 2004

Источник: bpn.ru